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四、本项目前期策划工作思路
结合开发公司提出的研究重点及要求，我司判定国商公司参与的目的即协助开发公司做项目市场定位、产品研发，因此我们将本项目前期策划工作分为三个阶段：
市场调研——项目研判及项目定位——项目规划检疫及产品表现
1. 第一阶段、市场调研
1.1调研课题之一：市场环境研究
? 研究目的：
了解沈阳房地产市场的宏观环境，分析沈阳房地产市场的总体走势，及本项目所在的铁西区房地产发展走势，为项目整体开发策略提供依据。 ? 研究范围
铁西区、和平区及整个沈阳市 ? 研究内容
沈阳地产市场宏观背景
政府政令法规、金融政策、房地产相关税费 经济发展态势、产业结构
城市发展与建设、基础设施完善程度
人口规模与结构、人均生产总值、居民就业及收入 沈阳房地产市场整体走势 沈阳房地产市场供应及需求走势
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沈阳房地产市场价格走势 沈阳房地产产品开发走势 沈阳房地产营销走势 铁西区房地产市场整体走势 铁西区房地产市场供应及需求走势 铁西区房地产市场价格走势 铁西区房地产市场产品开发走势 铁西区房地产市场营销走势 ? 调查方法：
以信息资料收集为基础，结合实地调查、重点访谈的方法进行。 重点走访部门：沈阳统计局、规划局、房管局、国土资源局
1.2调研课题之二：项目重点竞争版块研究
? 研究目的：
通过对沈阳各房地产竞争板块研究分析，明确本项目所在版块在各大板块总的优劣势及竞争地位 ? 研究范围：
铁西区板块、皇姑区板块、和平区板块、沈和区板块、浑南板块 ? 研究内容：
板块规划及功能定位研究 板块资源条件研究
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板块房地产市场供应量研究（目前及未来2-3年） 板块房地产价格水平研究 板块房地产产品研究 板块房地产销售状况研究 各板块综合对比研究 ? 调查方法：
信息资料收集、实地勘查
1.3调研课题之三：沈阳各板块中高价楼盘（非别墅）个案调查研究
? 研究目的：
通过对沈阳各板块中高价楼盘（非别墅）个案的深入调查，从产品、目标客群、价格、去化速度等全面的研究分析，以便规避缺点，吸收优点，为本项目产品研发提供参考。 ? 研究方法：
实地调查法 ? 研究对象：
沈阳各板块中高价楼盘（非别墅）个案，建面规模10万平以上，单价4000元/平以上，产品形态以小高层、高层为主 ? 研究内容：
个盘研究 个盘产品研究
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个盘销售客群 个盘价格研究 个盘去化情况研究
个盘不同产品形态的价格差异研究 个盘不同产品形态的去化速度研究 ? 综合研究分析
产品综合研究分析 客群综合研究分析 价格综合研究分析 去化情况综合研究分析
1.4调研课题之四：本项目重点竞争个案对比研究
? 研究目的：
通过对项目自身和重点竞争项目的研究和比较，发掘本项目的优缺点、差异性、竞争位置 ? 研究方法：
资料收集、实地踏查 ? 研究对象：
对项目客户分流威胁较大的个盘 ? 研究内容：
◆本项目调查研究：
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