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营口市房地产市场调研报告
市场部 2008年9月26日
第一部分、营口宏观情况 一、城市基本情况 (１) 自然地理 (２) 行政区划 (３) 交通状况
(４) 人口结构及受教育情况 二、宏观经济环境 (１) 综合实力
(２) 宏观经济数据分析 三、城市规划及建设 (１)总体规划布局及理念 (２). 城市结构功能 (３) 居住用地规划布局 (４) 城市道路交通 四、宏观环境综述
第二部分、营口市宏观房地产市场分析
第一部分、营口宏观情况
一、城市基本情况
1、自然地理
营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。 营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。
2、行政区划
截至2005年12月31日，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)， 市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区
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人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。
3、交通情况
营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。营口港已与40多个
国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。
营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。
4、人口结构
全市共有26个民族，即汉、满、回、朝鲜、蒙古、锡伯、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、侗、瑶、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、达斡尔、羌、俄罗斯、鄂温克、鄂伦春、赫哲族。
2007年末，全市总人口达到232.5万人。其中，非农业人口104.7万人。人口自然增长率2.37％0。年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.8%，比上年下降0.4个百分点。
据抽样调查统计，全年城市居民人均可支配收入1.2143万元，比上年增长19.8%；农村居民人均纯收入5791元，比上年增长15.8%。全部在岗职工年平均工资2.0626万元，比上年增长26.5%。
社会保障事业不断完善。全市参加养老保险人数37.3万人，参保缴费率为92.6%，社会化发放率为100%。为失业人员发放失业保险金4087万元。参加城镇职工基本医疗保险的单位3415个，参保人数49.2万人。为8万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。
表一：2007年底全市的人口分布
区域 站前区 西市区 鲅鱼圈区 老边区 大石桥市 盖州市 人口数 人口26.2万 人口16.1万 人口30.1万 人口13.1万 人口72.3万 人口73.3万