发布时间 : 星期日 文章昆明市石林县房地产市场调研及初步定位建议报告 - 图文更新完毕开始阅读
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图5-4：2009年10月-2010年5月房地产供求比变化
4、近期昆明房地产市场变化
从4月底开始新政频频出台，政策影响持续期间关于昆明市房地产行业的动态、新闻似乎屡见不鲜，至祥也针对近期新政对房地产市场的影响及时进行了解读，政策出台后，昆明房地产市场反应直观体现在以下三方面。
第一、供应方面。2010年前五个月市场整体供应陷入低迷状态，住宅及商业的供应量仅34.21万㎡（其中有1.87万㎡是地下车位），与去年同期相比供应缩水近88%。随着开发商拿预售许可证的周期变长，市场新盘供应有限。
图5-5：2008年-2010年1至5月新增供应量变化
第二、成交方面。2010年至今昆明市房地产市场成交数量与去年同期相比数量上差距不大，随着新政的出台及执行，昆明市房地产市场出现了小幅度的成交波动。在持续近三个月供应量较少的情况下，盛高大城二期于15周周末开盘，受到热烈追捧，受备案登记、贷款发放等因素影响，体现在整体市场上是16周政策调整期间出现了一次成交小高峰，但随着政策密集出台，成交量迅速回落，导致17、18、19周持续成交低迷，但到了18周，根据
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国十条地方出台相应的房地产调控政策，从政策内容来看，力度趋缓，使得购房者重新对昆明楼市恢复信心，从而产生又一个成交小高峰。
第三、价格方面。从成交价格曲线来看，政策对昆明市房地产价格的影响不大，出现峰值更多是取决于当期成交项目的价格。
二、2010年5月昆明市开盘项目分析
1、项目开盘情况 （1）住宅项目开盘情况
与上月相比，本月开盘项目数量有所增加，5月昆明市住宅项目总计开盘4次，分别是空间俊园、龙江雅苑、新亚洲欢乐城和伊皇晶座。其中龙江雅苑是继去年12月开盘后的二次开盘，其他项目均是首次开盘。
空间俊园位于昆明市五一路中段，占地面积为7711平方米，总建筑面积为48200平方米，由两栋层高为33层的高层建筑构成。容积率为6.26，绿化率达42.02%，建筑密度26.1%，车位数为449个，规划中共有高层住宅496户。
新亚洲·欢乐城位于昆明东南，主城与呈贡新城的交接地带，共分三期开发，一期定位为轻轨财富中心区，将会建有主题购物商场、shopping mall、酒店、电影院、卖场和一条新中华小吃街。二期则是力推小户型的“日月潭”宝岛景观区，3000多套房源的房间面积全是90平米以内的，其中主力户型是70平米的三房。
伊皇晶座项目位于安宁市百花西路，电力大厦东侧。建筑面积约5万平米。立面风格为后现代风格，双子塔楼式设计，每座建筑高71米，共21层， 1-5层营建20000平米大型商业项目，6-21层为项目住宅，户型以两房三房为主，面积区间89-139平米，同时配以两部电梯，社区地下层配备停车位。
从物业类型上看，5月份开盘项目产品类型主要是普通住宅。建筑类型除龙江雅苑推出部分多层外，其他项目均是高层。从销售状况上看，5月开盘的住宅项目共推出3990套，供应面积24.57万平米；销售3457套，销售面积19.91万平米，整体开盘销售率达到81.03%以上。价格方面，受到一环内空间俊园对整体市场的价格拉动作用，本月开盘项目整体均价为7966元/㎡。
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表5-2：2010年5月昆明市住宅项目开盘信息
（2）商业项目开盘情况
5月昆明市商业市场相对沉寂，没有商业项目开盘。
（3）写字楼项目开盘情况
与商业市场情况相似，本月写字楼项目也没有相关开盘信息。
2、开盘项目供需及价格分析 （1）市场供应分析
与上月比较，5月开盘供应仅有普通住宅，但供应套数激增，仅新亚洲·欢乐城项目就供应了2543套，占到总体供应的63.73%。
图5-7：2009年10月-2010年5月开盘项目供应变化
（2）开盘销售情况分析
本月普通住宅供应数量较多，但去化速度仍是近期相对较快的，住宅月均销售率超过80%，新亚洲·欢乐城推出的2543套面积在90㎡以下的小户型住宅，虽然单价不低，但总价接受度较高，开盘即销售告罄。
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（3）开盘成交价格分析
由于空间俊园的高均价的拉动，本月开盘住宅项目均价达到7966元/㎡，比上月价格上浮32.61%。这个价格也是近期普通住宅成交价格的高峰值。
图5-8：2009年10月-2010年5月开盘项目均价变化
六、石林房地产市场分析
2009年8月13日石林县举办首次房地产展示会，会上由9家房地产公司提供的计划建设、正在建设和已经建设的2317套各类住房参加了展示会。
房地产展示会上，有石林房地产公司已开发建成的的巴江俪岛别墅住宅，也有正在开发建设的东城商贸城、万城阿诗玛旅游小镇住宅，还有即将开发建设的石林恒联新天地花园联排别墅、核工业华地地产正在开发的悠然墅；石林天奇花园提供的独栋、双拼、联排、跃层等产品，石林财富中心展示的正在建设的高层电梯住宅，展示楼盘多以现房销售为主。
（一）石林县房地产项目基本介绍
1、世纪阳光
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