发布时间 : 星期六 文章郑州关于城中村改造建设的调研报告更新完毕开始阅读
郑州关于城中村改造建设的调研报告
城中村的改造和建设是城市发展的重要阶段。搞好城中村的改造和建设对于提升城市的形象和品位，加快城市建设的发展具有重要意义。近几年来，在市委的正确领导下，市政府有关部门克服困难，努力工作，城中村的改造和建设取得了很大成绩，改善了城市形象，提高了群众的生活质量。但是仍然存在着不少困难和问题，阻碍城中村改造和建设的健康发展。为了加快城中村改造和建设的发展，根据市人大常委会的安排，我专业组围绕城中村改造和建设这一课题进行了认真调研。制定了调研方案，分别到金水区、二七区、中原区、管城区四个区进行调整研究，听取汇报，实地察看，召开座谈会，了解真实情况，有的同志结合本职工作，利用出差机会到广州、武汉、成都学习经验，在此基础上，汇总各小组情况起草了调研报告副稿。尔后，我们又召开全组会议，对调研报告副稿进行修改完善，到金水区、中原区召开座谈会，听取对调研报告副稿的意见。8月19日至21日，我组成员和部分全国、省、市人大代表一起在市人大常委会副主任魏深义的带领下，对全市的城中村改造项目进行了视察，既看了好的典型，也看问题困难比较突出的工程。随后，对调研报告副稿中建议部分进行了讨论，又进行了修改，最后形成此调研报告。可以说，此报告反映了我市城中村改造的实际情况，提出的意见和建议既有政策依据，又总结、吸纳了我市和其他城市城中村改造和建设的先进经验，对我市今后城中村改造工作具有较强的参考价值。 一、我市城中村改造的现状
城中村是指原市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚集村落。近年来，随着外来流动人口的大量涌入和内部人口的自然增加，城中村的人口密度极度膨胀。由于对城中村的管理不力，随意搭建、出租房屋的现象非常普遍，这些搭建的房屋成本低、质量差、安全隐患很大。但是，由于出租价格便宜，吸引了大量外来人员，也为犯罪分子提供了藏身之地。城中村长期保留着农村集体经济组织的村民自治组织建制，环境卫生、生活服务等公共配套设施不完善，房屋布局混乱，垃圾、污水不能及时清理，消防通道严重堵塞，破坏了城市景观，影响了市容市貌。城中村的社会治安形势相当严峻，成了“黄、赌、毒”等社会丑恶现象的滋生地，给社会治安造成极大的压力。城中村的存在与蔓
延，已严重威胁到现代化城市的建设和发展。
近年来，市委、市政府高度重视城中村改造建设，做了大量卓有成效的工作。市政府先后出台了[2003]32号文、[2004]14号文、[2004]35号文，规定了城中村改造的实施办法。2007年6月12日，又出台了城中村改造103号文件，进一步对城中村的改造相关问题进行了规范和明确。市政府成立了城中村改造督导组，定期对各区的城中村改造工程进行督导。各区高度重视城中村改造工作，分别成立了区城中村改造建设指挥部，区委书记区长亲自挂帅，亲临一线，坐阵指挥，及时听取各方意见，拆迁中出现的大量问题得到了及时解决。
通过市、区政府和各有关部门的共同努力，城中村改造初见成效。金水区的西史赵村改造工程进展迅速，改造后的新城——普罗旺世横空出世，关虎屯的国贸中心和燕庄村的曼哈顿广场、国际公寓巍然屹立，气势恢宏。城中村的改造建设，拉动了金水区的经济发展，金水区的税收将由原来的13个亿增长到20个亿。二七区的长城翰林世家焦家门改造项目，傲然挺立，高耸云端。中原区的岗坡村、三官庙村、惠济区的改造建设项目，不仅改造了环境，拉动了经济发展，也安排了就业，缓解了政府的压力。
我市的城中村共有143个，截止2006年底，共有47个村（组）纳入了城中村改造计划，其中金水区13个村（组），二七区10个村（组），中原区9个村（组），管城区8个村（组），惠济区6个村，高新技术开发区1个村（组）。在各级、各部门的共同努力下，47个村（组）的改造建设工作都有不同程度的进展。其中，西史赵村土地、规划、建设及商品房预售的大部分手续办理完毕。岗杜村等30个村（组）土地手续办理完毕，路砦村部分土地手续办理完毕。各区其它村的地基调查也都在抓紧进行。二七区的国有土地手续办结率达到95%。关虎屯村西关虎屯等24个村（组）的规划设计方案已经评审，其它村的规划设计编制工作都在进行中。管城区的规划方案批复率已达到75%。 二、存在的困难和问题
城中村改造建设是一项极其复杂的、社会综合过程，能不能达到政府、村民、开发商三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。根据这次调研，我们了解到，正是在这三个方面还存在问题：
（一）城中村改造建设的最大困难是缺乏资金。用土地资源换取改造资金，
是大多数城中村改造建设普遍采用的方法，这一方法为政府减轻了资金方面的压力。但是，如果城中村居民和住房密度过大，拆迁补偿资金便成为一大难题。另外，如果投资方的规划（主要是容积率）与政府的初衷和村民的期望相差太远，同样也吸引不了外来资金。在这一方面，我市存在的问题比较突出。
（二）开发商对城中村的改造建设不积极。正常情况，拆一还一，等于是付出两倍的成本卖一半的房子。城中村由原来的3层升至8层甚至16层，容积率越高，村民要求赔偿的就越高；而且，一拆一建，至少要两年多时间，这期间，原村民的房屋的租金收益没法保证，也需要开发商来承担，造成开发商望而却步。 （三）拆迁程序紊乱，导致更多新的遗留问题。目前，大多数城中村在拆迁管理部门尚未介入的情况下，自行实施拆迁，被安置居民无法按照正常的程序核销老房产证，今后也将无法办理新的产权证，势必影响村民的合法权益，也会损害政府部门形象。随便使用没有任何资质的拆迁队伍，造成人员伤亡情况，时有发生。
（四）报批手续较为繁杂，职能部门缺少审批依据。城中村改造的报批环节多，有些部门手续办理难度大、周期长，影响了改造建设工作进展的速度。市委、市政府针对城中村改造出台了一系列文件，鼓励村民实施拆迁，进行新农村城市化改造。但是，根据我们对金水区城中村改造的调查，多数项目没有合法手续。13个改造项目，有合法手续的只有3个。多数城中村的拆迁改造是在政府的推动下开工的，由于种种原因，手续一直没有批下来，没有合法手续。主要原因是，市政府原来下发的关于城中村改造的文件，大多标有“试行”二字，职能部门没有具体的可执行的标准，无法开展工作。
（五）拆迁速度过快，房租大幅上涨，导致大量流动人口住房困难。由于被拆迁的城中村村民安置住房尚未建好，村民和流动人员四处租房。眼下城中村所提供的房源越来越少，租房需求者越来越多，房价快速上涨。尤其是他们微薄的收入只能在城中村租一间简陋的小屋。由于房租过高，这部分群体干脆不租赁住房，住在立交桥下、商店门口、大路边，形象地称为“大桥宾馆”、“107宾馆”，严重影响了城市形象。生活压力陡然增大，各种影响城市安定的因素随时可能发生。
（六）违法建设隐患诸多。目前，我市出现一些所谓“小产权”开发项目，实
际上没有任何规划、建设、土地手续。违法建设者从自身利益出发，在缺乏必要的安全配套设施和质量监督下，私自建设，存在着较大的安全隐患。违法建设占用大量宝贵的土地资源，挤占基础设施建设和城市发展用地，建筑标准低、景观差，严重影响了城市市容市貌，给城市长远发展带来诸多隐患。 三、对城中村改造工作的几点建议
城中村改造和建设是我国乃至世界各大城市在建设发展中普遍遇到的问题，解决这个问题是个历史过程，长期形成的问题是不可能在一两年内得到解决的，需要城市的管理机构经过较长时间的努力工作才能完成，尤其是城中村改造建设涉及多方面的利益触及到社会各个层面的利益，情况非常复杂，《物权法》实施了后，协调的难度更大。但是，城中村的改造建设是城市建设发展必须解决的问题，躲不开，绕不过。为了更快更好地解决这个问题，在充分调查研究的基础上，我们提出以下建议。
（一）以科学发展观为指导，高标准做好规划工作。规划是龙头，应该变被动的规划为主动规划，统筹安排好城中村改造的规划，对改造规划方案、平面布置、安置面积、开发面积等向市民公示，做到阳光规划，和谐改造。
（二）加强宣传教育，提高思想认识，调动群众的积极性。城中村改造虽是惠及千家万户的好事，但由于该项工作涉及全体居民的切身利益，工作难度很大。只有充分发挥群众的主观能动性，积极性把城中村改造建设变成政府和群众的一致行动，才能把事情真正办好。因此，要通过加强宣传教育，统一群众思想，使广大群众充分认识城中村改造建设的重要意义，树立大局意识，增强全局观念，理解支持政府工作，加快城中村改造建设步伐。
（三）坚持以人为本，实事求是，深入调查研究，进一步完善和出台好政策。城中村的改造建设是群众利益的一次大的调整，势必造成各种矛盾的冲突，对此我们必须有清醒的认识，避免“情况不清决心大，后果不知干劲足”。目前，我市的城中村改造仍处在探索阶段，工作流程不够明晰，各种手续不够规范统一。所以，下一步要不断完善《已纳入城中村改造计划村（组）落实政文[2007]103号文件的工作程序》、《城中村改造中安置用地和配套开发用地招标拍卖挂牌出让办理程序》等相关政策和审批程序，出台一些更好的政策。
（四）制定改造计划，组织试点，探索经验，分步推进。城中村改造是城市
建设发展到一定阶段的必然过程，没有成熟的经验，“要摸着石头过河”。因此，要组织试点，吸纳外地成功做法，探索经验，分步推进。
（五）坚持“一村一策”制，明确产权证办理范围。城中村的拆迁安置，市政府提出“一村一策”，很有科学性，三层以下有合法证件的面积拆一还一，三层以上无证面积拆三或四还一。但是，房管局不知该依照双方协议办理村民安置房的产权证，还是按照合法证件办理产权证？对无证房应依照什么标准办理产权证，也不清楚。建议政府对房屋建成后的产权办理标准出台相关文件。
（六）充分发挥区政府的作用。在城中村改造建设工作中，区政府贴近乡、村、办事处，对下边的情况了解的多，有实际操作经验，因此，要充分发挥区政府的作用。市政府把主要精力用在制定政策、协调服务上，让区政府放开手脚，承担更多的工作，尽量把问题解决在基层。
（七）科学解决容积率问题，尽快完善规划审批手续。由于规划局依照《规划法》审批，容积率限制在2.5—3，所以，前期项目的规划手续都没解决。2007年6月12号103号文件以前，除关虎屯、燕庄、西史赵有政府特批外，大多城中村因拆迁面积大，建设面积小，规划局审批容积率控制在2.5—3，使开发面积和拆迁面积不能成正比而停止，造成相当一部分城中村改造项目手续未能审批，变成了违法建设项目。2007年6月12日，市政府103号文件解决了城中村改造的容积率问题，建议规划局在执行10号文件同时，依照城中村历史遗留的容积率现状，依地据实审批。在容积率问题上，103号文件出台后，市规划局应按照市政府拆迁1:2的容积率调整方案；2007年6月12日前，已开工和未开工的城中村改造项目尽快补批或审批规划用地手续。由于容积率问题造成前期规划没有审批的，也不应再追究开发商的责任，而应尽快完善规划审批手续。拆迁牵扯千家万户老百姓利益，安置稳定是个大问题，建议规划审批时据实放宽，使拆迁顺利，社会稳定，改造加快。
（八）加快廉租房和过渡房建设，为城中村改造建设创造条件。由于城中村大规模的改造拆迁，涉及人口众多，大多数常住人口和流动人口在安置房建好之前的过渡期内要租房居住，最近，我市房租上涨过快，短时间内房租甚至翻番，造成这部分群体租房困难，生活压力增大，给生存带来困难。建议政府加快廉租房和过渡房建设，解决拆迁过渡期的需要。