发布时间 : 星期日 文章2012常州房地产分析 - 图文更新完毕开始阅读
2010年春节前，我市各大银行房贷业务已经显现出收紧迹象，表象在放贷额度的控制上。春节一过，取消优惠政策，上浮房贷利率正成为一种趋势。
工行：目前常州工行一套房贷开始执行首付2成，利率最低8.5折。二套房贷首付4成，利率按基准利率上浮10%执行。不管首套房贷有无还清，只要在银行有贷款记录的都算二套房，而且以家庭为单位进行审核。
建行：目前常州建行对于首套房的认定标准更加严格，利率也相应上调。有房贷记录的客户再贷款，都属于二套房贷。另外，原先的“改善型住房需求”的概念也已不存在。
农行：农行的房贷额度较为宽松，房贷政策尚有优惠空间。该行目前一套房贷执行首付2成，利率最低8折。二套房贷首付4成，利率最低按基准利率打9折执行，但只针对优质客户的界定，需要满足多项条件并经过综合评估。
交行：目前常州交行对于优质客户的首套房贷，利率最低可以7.5折。二套房首付4成，利率根据客户综合评估情况实行差别定价。
成蒙点评：根据2009年常州市金融运行报告，至2009年末，常州市个人住房贷款余额占房地产类贷款比重为66.66%，较2009年初上升5.07个百分点。因此预计，房贷政策收紧后，房地产市场将受一定影响。取消利率优惠虽是迟早之事，但对房地产市场影响更大的是贷款总量控制。对于融资能力较强、现金流宽裕的开发商来说，维持现有房价或许不难，但对于资金较为紧、实力较弱的开发商来说，可能会通过降低部分产品价格来促进销售，以加快资金回笼。
（2）市政咨询类方面：
1.常州市城市居民家庭人均建筑面积达32.6平方米
常州市统计局销售，2009年常州市居民家庭人均居住消费支出1518.7元，比上年增长17.8%，许多居民家庭购买第二套以上住房用于投资或出租，2009年初19%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，其中拥有二套住宅的达17.7%，拥有三套及以上住宅的占1.3%。截止2009年初，常州市城市居民家庭人均建筑面积达32.6平方米，比上年增加3.5平方米；户均住房建筑面积为92.4平方米，其中建筑面积在100平方米及以上的家庭占比达35.7%，比上年提高15个百分点。城市居民的住房面积不断扩大的同时，住房建筑类型也发生了很大的变化，拥有卧室，餐厅，厨房和厕所等配套设施的公寓式单元房成为城市居民住宅的主流。常州市91.4%的城市居民家庭居住单元房，其中拥有四居室住房的居民家庭占9.2%，比上年提高4.9个百分点；拥有三居室住房的居民家庭占33.7%，比上年提高10个百分点。4.3%的城市居民家庭居住单栋住宅，比重较上年上升3.6个百分点。
成蒙点评：随着城市居民住房条件和居住环境的逐步改善，常州市居民家庭用于居住的消费支出保持快速增长；常州城市居民家庭拥有二套住房的数量呈现逐年上升的趋势，2008年11%的常州城市居民家庭拥有二套住房，2009年则有19%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，这都说明常州城市居民的居住条件全面提升，住房面积更加宽敞，人居环境更加舒适。
2.城际铁路常州站枢纽建设解读
沪宁城际铁路常州站综合交通枢纽工程，堪称我市投资最大，工期最紧，意义最大的建设项目之一。明年7月1日通车（试运行），在现沪宁铁路常州站以北，将矗立起一个汇集铁路火车站，城际常州站，长途汽车站，公交站场，社会停车场，出租车停靠站等，集换乘功能于一体的大型现代化“都市门户”。 常州设5站，并非站站停。京沪高铁上海至南京区间只有7站，而沪宁城际铁路多达31站。其中在我市设奔牛东，新闸东，常州，戚墅堰，横林（武进），但并非每趟车都站站停。现在的常州汽车站，将移至火车站北广场。规划2010年与城际铁路车站同时投入运行，火车站南广场局部改造工程也同步规划实施。
预计到2020年，城际铁路常州站每天流量近6万人，长途客运站每天发送量近万次。一体化立体大交通。广场景观则超过2万平方米，整个建筑群简洁大气，通透流畅。从功能布局来看，客运中心及配套工程构筑的“地上地下一体化”立体交通模式，体现了南北一体，无缝换乘，人车分流，公交优先的理念。项目建成后，乘客换乘交通工具，将通过站前广场，高架平台和地下空间垂直分流。
成蒙点评：沪宁城际铁路的建设，为常州提升“城市门户”，增强交通枢纽优势，因此带来了重大机遇。随着“城市门户”的建成，该地区不但将成为我市最重要的交通枢纽，更将成为一个全新的商业中心。
3.聚焦50项重点工程
2010年常州城市建设任务面广量大，市建设部门对重点工程和工作进行了全面梳理，将项目的实施内容，标准及形象进度，保证措施等都作了具体明确，责任到人。截至2009年9月底，城际铁路道路配套工程，已经完成投资15.38亿元，新堂北路，竹林西路，戚月路均已完成拆迁总量的80%以上，永宁路铁路施工单位已进场，飞龙东路快车道已通车。机场改扩建工程，新北区范围的拆迁工作已完成96%，航站楼桩基已基本完成。中吴大道城市化改造工程，已完成投资17.5亿元，目前正在抓紧实施各类管线施工。东大门建设中的五一路工程已进场施工，完成投资3亿元。“三河三园”景观建设工程于2009年9月28日已基本完工。城建公共设施建设工程，污水处理能力提升，工程进展顺利，已累计完成投资2.74亿元。交通畅通工程正按计划进度顺利推进。公交优先工程已全面形成“十字型”快速公交骨架网络，公交日均运客量达到100万人次。青洋路高架工程，钻孔灌注桩基已完成总量的56.5%，到目前为止，重点工程建设已累计完成投资近70亿元。
据悉，通过各项保障措施，城际铁路道路配套工程将与城际铁路工程同步完成，中吴大道和飞龙东路改造工程确保12月快车道通车，五一路工程将于2010年5月通车，清潭路，吊桥路改造工程将于2009年年底竣工，青洋路高架工程确保于2010年9月建成通车。
成蒙点评：随着城市向卫星城镇的发展策略的逐步推进，周边重点城镇与市中
心的联系将越来越紧密，同时也必将引起开发商对周边卫星城镇的新一轮的投资热，从而引发新一轮城市建设的高潮。
三．政策预测
2010年的政策环境，尤其是上半年，房地产市场相对比较宽松，预计上半年房地产市场在宽松的条件下，会呈现比较平稳的发展态势。2010年房地产市场的重点应该在下半年。
一是要关注经济形势是否转暖，这将决定着政府对房地产市场的依赖程度。
二是关注一线城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果没有得到有效控制，并超过政府承受的底线，那很有可能下半年会出台新的调控的政策
1、房地产政策调控 2、土地政策调控 3、金融政策调控 4、市政政策
三、常州房地产市场概述 1、土地市场
2009年，2010年，2011年上半年房产土地市场具体成交情况见附近1中的“2009土地.xls”，“2010土地.xls”，“2011土地.xls”
2009年土地市场基本情况：