发布时间 : 星期日 文章2012常州房地产分析 - 图文更新完毕开始阅读
已经明确表态房地产行业的核心作用。但是中国经济经过这几年的快速增长后，也出现了很多问题，尤其是产业结构不合理，但从房地产业来讲其在经济中的比例较重，而且房价也越来越高，给普通老百姓带来了极大的负担，房子也变成人们的生活重心。房地产市场中存在着很多问题。进入2011年，国家开始认识到问题的严重性，作为十二五规划的开局年，调结构包增长成了国家政策的基本基调。对房地产的政策调整也势在必行。
房地产市场结构性的转的两个方面： 第一是区域发展结构的调整。
当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。
中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡，资源的配置平衡，产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。
第二是房地产市场的产品结构调整。
进年来一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设。已解决房地产未来的结构问题。
房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大，成交量集中”转化为“继续支持自住，改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是2011年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。
另外政府为了控制房价，保障低收入人群的生活问题，新建了大量的保障性住房，廉租房等等。
综合来看：在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。同时也为中小城市的城市化发展带来了机遇。
（1）房地产政策方面
最近几年房产政策主要有：
1. 房地产市场“70--90”政策低调退市
上海，南京，成都等多个城市已经在土地招拍操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“70--90”政策目前已经实质性退出市场。资料显示，“70--90”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积，增大调高变双层结构，两套房打通连售等方式打“擦边球”。业内为此一直呼吁取消“70--90”限制，给开发商更大的市场自主权
小结：取消“70--90”限制将节省开发商变相调整结构设计的隐性成本，提高开发商投资热情，同时增加投资类商品房的市场供给，这对活跃房地产市场有一定推动作用。“不用担心取消政策后大户型激增，开发商会根据市场取向客观设计新项目的户型比例。”
2.商品房面积计算有新规
常州市人民政府办公室于近期印发了《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》以及《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》，两项新规将从2009年1月1日起开始实施。
每套只能设一个空中花园
近两年来常州市场上应对70/90政策所使出的“变通”也并不算少，有的开发商在设计户型时，会将相邻的两套小户型设计成一套大户型号，不然就采取“偷面积”的办法，慷慨赠送大露台，大阳台，空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积，甚至增加挑空层，日后方便业主做夹层。而1月1日起开始实施的《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》对这些大露台，大
阳台，空中花园的面积计算做了严格的规定，并且每套住宅只能设置一个空中花园。该《规定》明确，根据常州的实际情况，有顶盖，不封闭的空中花园，其进深小于或等于3米时按其面积的一半计算，大于3米时按全部空中花园的面积计算全面积。低层住宅的层高为3--3.6米；办公用房，普通商业用房的层高不应大于4.5米（大型商场，大型超市，专业市场及特殊商业建筑除外）。当建筑的设计层高大于上述规定上限层高时，其建筑面积要乘以建筑设计层高与上述规定的上限层高的比值。
规定飘窗计算面积细则
窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的尽高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。另外，在符合相关技术规定和满足自身功能需要以外，为社会公众或小区居民提供开放空间，比如临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼或过街楼等架空部分，无围栏结构，为公众提供绿化及活动场地的建筑物底部架空层，其建筑面积不可计入该项目的核定容积率。在2009年1月1日之前已经核定批准的建筑设计方案及其建筑面积，依据原有规定办理相关规划手续。
验收总面积允许3%误差
根据2007年8月21日，常州市政府修订出台了《常州市市区经营建设用地规划容积率调整管理办法》。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的，应当依法查处。在实际工作中，由于《房产测量规范》与《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积的规则不一致，规划核实时实测总建筑面积与规划许可总建筑面积存在一定误差。因此，在实施的《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》中，常州市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积与规划许可建筑面积两者之间的误差允许范围为3%。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围为3%。建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测面积误差允许范围为5%。为防止建设方利用计算规则的不一致牟取利益，基于公平
和公正的原则，超出误差允许范围的，应当补缴土地出让金和相关规费。《办法》规定，实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：对超出3%以上（不含3%）的部分，按照《关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知》明确标准的2倍补缴土地出让金。
小结：常州市政府印发的《常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法》以及《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》两项新规，意味着今后常州房地产开发项目在设计空中花园，大阳台或挑高户型上有了严格的限制；而竣工验收总面积和规划面积允许有3%的误差，对开发商而言应该是个好消息，但超出允许范围将重罚。新规发行的主要目的是为了防止国有土地收益的流失，促进常州房地产行业健康，规范的发展。
(2)金融政策方面
1.常州房贷收紧，7折利率基本绝迹