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004房屋建筑管理规程
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1.0使用管理： 1.1建筑、设施使用管理
1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。 1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。 1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和分公司共同承担。 1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。 1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理、经营，不可免费出让。 2.0维修管理： 2.1维修责任划分 2.1.1新建房屋在保修期内 新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。 2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为： 1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年； 3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年； 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 2.1.2保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
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业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。 2.1.3其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。 2.2保修期内管理办法
2.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，分公司在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。 2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。 2.3土建维修 2.3.1计划 每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写《公共建筑设施保养计划》，报服务中心主任审阅，由公司核准并审批后实施。 日常零星养护修理，主要通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。如发现设施损坏故障，须于当日填写《公共维修派工单》并交与维修人员，如须外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共维修派工单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《公共维修派工单》，直接递交给分公司经理。 新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。 土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查确定方案。 2.3.2实施 分公司委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。维修技工在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。
零修项目，维修技工应及时在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容，并作修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告分公司经理，并说明原因，由经理按实际情况进行处理。
有偿维修，客服中心在《用户维修服务单》上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填
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写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关人员（相关分公司技术人员、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。 2.3.3检查
计划养护项目施工完毕后，由分公司经理组织检查，并签署检查意见。 零星项目完工后，由维修技工进行检查并在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。 土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司现场监督。工程竣工后，由分公司组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、分公司在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。 分公司每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在《月检情况记录表》中记录并通知相关单位。 2.3.4处理 各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。维修技工应定期对维修中发生的问题进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。 3.0标识管理 3.1各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由分公司统一委托设计、制作。 3.2小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
3.3小区入伙后，由分公司负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。
3.4分公司办公室宜按公司统一形象进行装修。
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Fantasia A/0 4/11 3.5土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。 3.6库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。
4.0 备件材料管理：工程材料
4.1根据楼宇正常运作或维修需要，购置总价在2000元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在2000元以上的，经分公司经理同意后，呈报总经理批准购置。 4.2工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。
4.3分公司应合理控制材料库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用随送。
5.0技术资料管理 5.1国家、行业现行规范标准 分公司应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。 5.2工程（物业）竣工资料 工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据深圳市物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关要求办理。 资料的借阅按《文件控制程序》执行。 6.0组织对供方的控制 6.1供方分类 I类 提供零星工程维修的施工方。 II类 提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。 零星维修属于土建小修工程，土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。 6.2新供方评价 零星维修及日常养护须外委由分公司按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。
当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。