发布时间 : 星期一 文章上半年成都房地产市场研究报告分析更新完毕开始阅读
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品质:大盘林立,整体品质提升
最近半年,三环沿线新开的住宅楼盘从中低档次到高品质楼盘应有尽有,其中不乏品牌开发商的大手笔项目,三环沿线楼盘的整体品质因此得到提高,例如东三环万科魅力之城,西三环置信丽都玉园、蓝光诺丁山和中海国际社区,这些项目在产品的品质、小区的规划、环境的营造及户型方面都具有相当高的水准,项目推出后也受到了购房者的认可,为后来的开发项目起到很好的引领作用; 价格:优势已经不存在
由于三环沿线土地供应集中,地块规模大,因此,这里成了品牌开发商相互竞争的主战场,从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城,众多大盘沿三环分布,楼盘的价格普遍不低,甚至达5000元/㎡以上,今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价,其价格优势已不存在,下图是 1-6月新开住宅楼盘环线均价比较:
发展潜力:替代二环成为成都楼市新的新宠
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2020年4月19日
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主城区土地供应减少,地块规模有限,产品形态单一,且价格一路飚升,发展空间有限;相较之下,三环沿线的楼盘能综合主城区和近郊的优势,同时弱化两个区域的劣势。从当前来看三环沿线区域已经成为了成都楼市新的新宠,价格上三环沿线区域已经超越了二环区域,虽然价格优势不存在了,可是这也恰恰证明三环沿线区域正渐渐成为了成都楼市的主角。
1-6月三环外区域的供应量不是很多,可是其新盘均价已经超越了二环区域,也就是说,三环外区域已经取代了二环区域正式成为了成都楼市的主角。可是今年6月的新政将会对其区域的发展产生一定的影响,至少在未来1-2年内三环区域将可能会经历一个比较严峻的考验。 (2)郊区市场变数复杂 A、郊区优势依然 地铁优势
交通对一个城市的影响是非常大的。而地铁作为最经济、最快捷的客运方式,其对一个城市的影响不但仅是出行方式的改变,还会伴随着经济、城市价值、城市格局以及政府收支的变化,同时还会为商业开发带来契机。地铁将拉近郊区与主城区间的距离,从空间上减小两者间的差异。 环境优势
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作为郊区最大的优势之一的环境优势,现在依然很明显。在追求生活品质的现代生活中,有好的居住环境是不可缺少了,这也是郊区吸引人的地方。 户型与价格优势
在城里买不起大户型或者买不到大户型的人能够在郊区实现自己的购房理想。从 上半年市场情况来看,郊区与主城区住宅均价的差距在每平方米1500元以上。这吸引了不少收入比较少的家庭和个人在郊区买房。另外由于主城区土地的匮乏,其住宅项目都向着高层密集型小户型电梯公寓发展。而其居住环境则远远赶不上郊区的多层大户型。 B、新政影响深远
6月的新政规定 6月之后所有审批报建的住宅项目必须达到90㎡以下小户型总量要达到总体的70%的要求。这无疑将给郊区市场带来天翻地覆的变化。
以大户型为主的郊区市场面临全新的市场环境。而其自身在户型上面的优势将大大减小甚至不复存在。在郊区要修建70%的小户型意味着成本的上升,其导致的结果有可能是其产品单价的提高,这就会影响到郊区本身具有的价格优势。
下半年对于成都市郊区房地产市场来说是关键的半年,新政过后郊区市场存在着巨大的变数,新政到底将给郊区市场带来什么,相信下半年就将揭晓。 (3)投资市场遭遇挫折
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新政出台后第一个受到震动的就是投资市场,二手房市场受到了巨大的冲击。
二手房征税从2年增长到5年,对一些中短期投资者来说无疑是一个沉重的打击。由于新政出台留给市场的缓冲时间很短,仅仅只有2天时间,于是出现了大量抛售的现象。5月31日二手房市场交易量达到503套,创下了二手房交易的新高。而且相正确商品房市场也出现了一定规模的退房情况,这也是投资者在新政出台后对投资市场没有信心的表现。
n相对于这些短期投资者的焦虑,那些房龄已经达到标准的投资者则显得比较乐观,而且有的投资者更认为二手房市场价格可能有所上涨。
(4)城东北区域成为近两年成都最具潜力开发区域
就当前成都房地产市场发展格局而言,城市其它区域价值已被开发出来,但城东北区域还未被完全挖掘。去年中房蓝水湾打响了城东北区域发展的第一炮,开盘当月销售1800套,尽管如此,区域需求力度还未被完全体现,加之该区域土地存量较为充分,开发商拿地热情较高,必将成为今明两年最有发展潜质的区域,必将成为成都区域楼市的热中之热。
另外随着城东大地块的拍卖和东大街商业地产的开发,城东区域的商业价值正逐渐显现出来,也给正在发展的城东区域增加了发展的潜力。
5. 下半年住宅市场发展趋势预测
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