发布时间 : 星期六 文章分户验收监理质量控制讲义（原件）更新完毕开始阅读
住宅工程分户验收监理质量控制要点
各位领导、各位同仁 大家下午好！ 根据公司安排，今天与大家共同学习分户验收监理质量控制方法和要点，由于资料准备时间仓促，分户验收经验不足和技术水平有限，在讲解和学习过程中，难免有偏差和错误，请大家批评指正。
学习分四个部分，
1.分户验收的特点和意义； 2.分户验收的质量预控；
3.分户验收的施工过程质量控制； 4.分户验收的实施。
一、分户验收特点和意义
计划经济时代，住房是靠单位或房管部门分配，自已交少量房租，维修和调换是由单位或房管部门负责，而且房屋供不应求，分到手的房屋也不是个人财产，只要能分到住房，对房屋质量不在乎。领到住房钥匙也不会对房屋进行精检细查。
在如今的市场经济中，特别是经过住房制度改革，住房由单位福利房转化为商品房，住房的产权归个人买断，成为了私有财产，近期的房价又相当高，大部分人要用一生的省吃俭用和一辈子的积蓄才能购买到一套住房，住房装修和后续的维修等均需自已再掏钱，一旦出现质量问题，购房户不可能单位解决，要维护自己的利益就得寻找投诉部门，因此，在收房时对住房质量很重视，甚至请验房师为自已的新房收房质量进行把关，必要时对开发商提出整改意见或费用索赔。
在现阶段房屋施工过程中，工程质量有监理单位全过程监管，质量监督机构参与并监督阶段性验收和质量巡查。应该说有了监理单位的日常监管和质监部门的日常监督，主体工程质量还是有保证的，目前房子出现的质量问题绝大多数均不影响结构安全和正常使用，只要进行正常的修复就可确保正常使用。
为了加强监理对住宅工程施工过程中的分户验收质量控制、严格分户验收把关，进一步减少住宅工程常见的质量缺陷、质量通病，降低住户的质量投诉。依据2007年6月10日施行的《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定》和相关要求，“建设单位在住宅单位工程竣工验收前，应组织工程设计、施工、监理、物业等单位进行分户检验”。
2010年8月杭州市建设委员会又推出了《杭州市住宅工程常见质量缺陷防治措施100条（试行）》，对住宅工程质量控制提出了具体质量控制要求。 1．分户验收特点
① 分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户涉及主要使用功能和观感质量进行的专门检验。分户检验适用于住宅工程；
② 分户检验的主体为建设、设计、监理、施工单位和物业公司；
③ 分户检验应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户检验合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件；
④ 分户检验是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收；
⑤ 分户检验对逐户、逐段全数检查（建设、设计、监理、施工单位和物业公司应全数检查验收，质安监站按要求抽查5%）；
⑥ 住宅工程施工质量分户验收，是相关法规的要求，也是客户的期望。 2．实行分户检验的意义
① 建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工
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技术和工艺水平相对还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品采用无机材料多，材料的性能呈脆性，延性差，抗拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。
因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。
② 根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率α，≤5％）和使用方风险（或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏。
为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。
③ 当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。
④ 目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推诿，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。
采用分户检验的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户检验工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度。 3．分户验收项目
分户检验应包括下列必须检验项目： ① 楼地面、墙面、天棚面层质量； ② 门窗安装质量； ③ 栏杆安装质量； ④ 防水工程质量；
⑤ 室内空间尺寸质量； ⑥ 给排水安装工程质量； ⑦ 电气安装工程质量”。 二、分户验收的质量预控 1．编制分户验收方案
根据杭州市建设委员会关于印发《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定的通知》要求，遵循“谁生产谁负责”的原则，参照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范和《杭州市住宅工程质量分户检验指引》确定工程分户检验的主要内容，方法和要求。开工前或开工时，针对该工程实际情况，应编写该工程分户验收方案，在施工过程中按方案要求对分户验收质量进行预控。 分户验收方案主要内容
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? 工程概况 ? 编制依据
? 分户检验前的准备工作 ? 分户检验成员组成 ? 分户检验工作的程序
? 分户验收与竣工验收、分户检验批与分项工程检验批的区别 ? 分户验收主要内容
? 分户验收子单位工程、粗装修住宅工程检验批的划分 ? 分户检验批合格判定标准 ? 分户验收相关资料的说明 ⑴ 分户验收的方法 ⑵ 分户验收的时间 ⑶ 分户验收附件
2．熟悉与分户验收相关的设计图纸和设计说明；
3．学习和熟悉与分户验收有关的施工质量验收规范、施工技术标准、监理规划、监理细则、分户验收方案和分户验收相关文件和技术标准；
4．认真审核施工组织设计中分户验收内容和分户验收方案；
5．与建设、设计、施工单位沟通对分户验收事后无法整改质量偏差部分，在保证各项工程质量、强制性标准、设计、施工规范等的前题下，在设计文件、施工技术标准等方面进行调整或修改，以适应分户验收的质量控制。 三、分户验收的施工过程质量控制 1．楼地面、墙面、天棚面 (1) 室内楼地面工程
在施工过程中严格旁站制度，控制砼和砂浆配合比，水泥地面施工前应将基层清理干净，整体面层的抹平应在水泥初凝前完成，压光应在水泥终凝前完成。检查地面面层粘结质量，细石砼强度符合设计要求，施工中振捣密实，保证无裂缝、脱皮、起砂、空鼓等质量缺陷，且对每一间表面应确保洁净平整、无明显色差、接缝均匀等。并应根据不同的气候条件，及时对地面细石砼进行养护，养护时间不应少于7天。
(2) 室内墙面抹灰工程
抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取加强措施。不同材料基体交接处的抹灰，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施（加气砼砌块面层必须增加玻纤网，砼墙与砌体交接部位必须采用钢丝网加强）。加强网宜选用钢丝（板）网或耐碱玻纤网布。加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm。墙面抹灰应在墙体砌筑30d后方可进行，外墙抹灰面应设分格缝。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。
检查室内墙面外观质量，有爆灰、裂缝、阴阳角不顺直的部位返工处理。对墙面面层粘结质量全数检查，有基层与抹灰层粘结不牢固、空鼓裂缝等缺陷进行返工，确保抹灰面光滑洁净，面层无爆灰和裂缝等质量缺陷。
(3) 主体工程：
施工中应严格标准，精心施工，确保主体结构本身不出现裂缝、不留有缺陷。
① 钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度不宜小于120mm（厨房、浴厕、阳台板不宜小于100mm）。
② 当楼板内需要埋置管线时，管线不宜立体交叉穿越，管线的最大外径不宜超过板厚的1/3。楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上下层钢筋之间；当楼板采用单向配筋时，应沿管线方向在板的上表面各加设一道φ4@100宽600mm的钢丝网片作为补强措施。
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预埋管件的钢丝网补强措施
③ 屋面及建筑物两端的单元现浇板中宜设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射钢筋φ8@100，长度为板跨度的1/3，且不得小于1.5m。
④下列部位的混凝土现浇板内应配置防裂构造钢筋(宜采用φ8@100)：当建筑物平面不规则时，在房屋凹角处的楼板；建筑物两端阳角处及山墙处的楼板；建筑物南面外墙设置大面积玻璃窗时，与南向外墙相邻的楼板；建筑物顶层的屋面板；与周围梁、柱、墙等构件整浇且受约束较强的楼板。
防裂构造钢筋
⑤ 现浇地下室墙板、地下室外露顶板、屋面板的混凝土中宜采用添加纤维措施增加混凝土的抗裂性能。在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。当采用预拌混凝土施工时，应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度，禁止现场加水。
浇捣时混凝土自由下落高度不得超过2M，振捣时应慢插慢提，不要漏震。按施工方案留设好施工缝（每一楼层一般宜先浇捣柱、墙、楼梯，停1h~1.5h，再浇捣梁、板。）加强混凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝前开始进行覆盖或喷雾、蓄水养护，后继洒水养护时间不得小于7d；对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于14d。夏季应采取保湿养护措施，冬季应适当延长保温和脱模时间。
⑥ 地下室外墙带模养护时间不应小于7天，拆模后应沿外墙周边设置喷淋管淋水保温养护，养护时间不少于14天。后浇带封闭时间及要求应符合设计规范。封闭前后浇带处混凝土应清理干净，界面应修整并凿毛；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于14天。已拆除支模架的结构，在混凝土强度等级达到设计强度等级后方可承受全部使用荷载；当施工荷载大于设计的可变荷载时，必须进行核算, 并据核算结果确定增设临时支撑。
⑦ 砌筑砂浆应符合相应规范标准的要求，有专用砌筑砂浆的应采用专用砌筑砂浆砌筑。砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮。蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心砌块在施砌时产品龄期不应小于28d （宜大于40d）；应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其他块材混砌。
混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块常温条件下的日砌高度应控制在1.6m以内。不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm。墙面抹灰应在墙体砌筑30d后方可进行，外墙抹灰面应设分格缝。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。
⑧ 对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预留或预埋；当必须在砌筑完成的墙体上开洞、开槽时，应采用专用机具钻洞、切槽，避免捶击、打凿；洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。砖混结构住宅构造应符合下列要求：顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。斜屋面应在檐口处设置现浇钢筋混凝土圈梁。斜屋面卧梁下口的砌体应砌成踏步形。
⑨ 填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固,后置筋应做拉拔试验；留置位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完成至少间隔15d后，用柔性材料填嵌密实，或用斜砖补砌挤紧，其倾斜度宜为60°，并用同级砂浆填满挤实。 ⑩ 顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施。
(4) 现浇板的板底(室内顶棚)
宜采用批腻子等免粉刷措施。 当采用顶棚砂浆抹灰前，首先应检查室内标高是否符合《室内空间》有关要求，如超差应对基层进行处理。
2．门 窗
① 审核和验收运到工程现场的门窗产品是否符合国家现行的规范并满足设计要求。门窗铝型材质壁厚必须符合相关规定要求，即门受力铝型材壁厚不小于2mm，窗受力铝型材壁厚不小于
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