发布时间 : 星期六 文章房地产项目成本控制研究更新完毕开始阅读
大因素间的相互影响关系。
基于4M1E的方法，可以利用鱼骨图将影响成本的重要因素分层次加以分析。
材料 (材料)运输 (材料)性能 (采购)人员素质 人工 操作人员情绪 (施工)人员素质 疲劳效应 (施工)管理水平 施工方案 质量影响进度要求 (机械)运输 施工工艺 施工方案 (操作)人员素质 施工方案 (施工)管理水平 （机械）性能 因素 (材料)管理水平 自然环境 政策环境 经济环境 环境 方法 机械 图4-2成本影响因素分析鱼骨图
某房地产项目施工主要包括施工准备和现场管理两个阶段。所以项目成本控制也要从两方面共同进行，两个阶段的成本风险都是由人工、材料、机械、方法和环境五个基本要素产生的。所以，想要全面提高项目成本，需要从五个方面加强成本控制力度。
（1）人的因素
对于某房地产项目而言，所有项目的参与者都属于人员因素管理范围内。项目建设结果受人的行为影响，在工程实际中，由于人员操作不当导致成本控制失败时有发生，主要原因如下：
对于项目建设而言，项目经理是项目的核心领导者，但项目经理往往不具备较高的学历基础，只是参与多个项目施工过程累积实际生产经验，容易在管理过程中采用粗放管理形式。
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从目前发展状况来看，我国项目建设施工队伍人员素质能力普遍低下，安全、成本控制意识薄弱；往往一个施工队伍中只有几个真正懂得施工技术的专业性人员；施工培养也是通过师傅带徒弟的传统形式，无法从根本上提高整体施工成本；施工队伍人员流失现象严重，而且老龄化特征十分明显；接受新技术、新理念的整体水平欠缺，导致先进技术无法第一时间在项目施工过程充分发挥作用。
人员上需要针对存在的问题做好相应的对策管理，着重于项目经理的选拔，在人力资源管理上做好核心技术人员的管理，减少员工流失，加强员工培训提升员工的素质。
（2）材料的因素
对于某房地产项目建设而言，材料是实现项目发展目标的重要基础。材料成本会直接影响项目成本，相关案例证明，很多项目成本问题都是由于材料选择错误导致的。先将常见的材料问题总结如下：
建筑项目大部分成本投入都是由于材料采购产生的，一些项目承包人员在拿到项目施工费用以后，为了节省开支不按照项目实际需求进行材料选择，导致项目实施过程中所使用的材料是不符合生产要求的。
采购员素质能力直接影响材料系统成本。很多采购员在经不住金钱诱惑的状态下，有意为项目采购不合格产品，成本较差的材料无法为施工成本提供重要保证。
管理过程中，由于管理失当导致材料损坏或变质，为了推脱职责，并没有在项目实施过程中及时指出。
材料使用错误对项目施工产生重要影响。 非正规存放出现材料错用现象时有发生。
综上需要加强对采购人员的管理，在项目部内部控制上严格做到采购的权限审批，合同的签订人员与采购人员职务分离，严格施工过程的材料管理，出现损耗和错误追究责任到个人，提升材料管理水平。
（3）机械设备的因素
随着社会发展不断进步，人们对生活、居住环境有了更高要求。由于机械设备因素影响项目成本的案例十分广泛。
较低的机械使用率无法从根本上提高项目施工速率。应当结合项目实际需求状况配置机械设备，当机械利用率实现最优化配置时，项目施工才能达到最高工作效率。
项目实施过程中没有形成机械联合运转效应。很多项目在实际发展过程中只能实现单机工作，其主要由于机械设备配置不合理造成，也是影响施工成本的关键性因素之一。
机械选择缺乏科学导向性。由于员工能力有效，无法在短时间内充分掌握新机械的正确使用方式。为了加强项目成本投入控制，很多机械都已经搁置多年后才开始真正使用。随着社会不断发展，过时机器已经不能满足项目发展需求，会直接对项目成本产生不良影响作用。
针对这一问题，需要加强施工人员特别是相关特种机械人员的职业技能培训，最大程度上利用已经采购的机械设备，同时在选择新型设备时多参考专家意见，做好成本折旧估算，提升机械采购和管理使用效率。
（4）方法的因素
对于项目成本而言，施工方法与施工工艺的选择也十分重要。笔者通过调查发现，往往施工技术十分复杂的工程更不容易出现成本问题。由于管理人员对于重点施工项目会投以足够关注力量，在资金筹集、材料选购、施工设计、技术指导等方面都做好充足准备，采用多种有效形式为工程成本做好防护工作。但对于隐蔽特征十分明显的工程而言，部分成本隐患是无法得到根本去除的。如果是施工难度一般，或者普通的施工项目，由于管理人员关注度有限，导致施工队伍有了更大发展控制，往往更容易在成本控制方面存在问题。施工人员可能在生产建设过程中不按照图纸设计进行施工，主观意识影响重要，工序衔接缺乏连贯性等。
针对方法上的问题，需要项目部加强项目各个环节的管理，细化各个工程阶段的细节问题，针对图纸施工问题和工程量计算等问题排出专人二次核查，整个项目施工期不间断的巡查等方式最大限度的排查隐患，提升施工成本控制水平。
（5）环境的因素
某房地产项目建设过程中，影响项目成本的另一个重要因素即是生产环境。如果施工可以在一个相对稳定、良好的环境中进行，对项目成本维护可以起到一定促进作用；但是，如果施工环境极差，施工人员情绪焦躁，很可能导致生产过程存在缺陷，最终导致成本事故的发生。
施工环境的影响较大，项目部尽量做好合理科学的施工时间安排，引导和安抚施
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工人员的情绪，最大程度为施工创造一个稳定是施工环境。
4.2项目成本测度与控制的偏差分析
4.2.1基于挣得值分析法
挣值法的概念界定在前文已经有所简述，如下表示列的内容，挣值分析法最为根本的是三个常用的计算参数：即第一个参数是已经实现项目工作量对应的预算成本（Budgeted Cost for Work Performed，缩写为BCWP；第二个参数则是计划项目工作量对应的预算成本（Budgeted Cost for Work Scheduled，缩写为BCWS；第三个参数则是已经实现项目工作量最终产生的实际成本（Actual Cost Of Work Performed，缩写为ACWP）。挣值分析法在项目成本管理中经常使用的评价指标有如下几个：即费用偏差则由CV表示，用于体现对成本控制进行评价的相对值；进度偏差则由SV表示，用以体现项目进度形成的偏差值，它同样也是一个对进度控制进行评价的相对值；相对费用偏差（CV）和进度偏差指标（SV），成本绩效指数（CPI）、进度执行指标（SPI）分别是反映成本偏差的相对评价值和反映进度偏差的相对评价值。
表4-5三个指标体系概念及计算公式
指标 计划项目工作量对应的预算成本（BCWS） 已经实现项目工作量对应EV（BCWP）=单位预算价格 ×已经实现项目工作量=P0×Q1 的预算成本（BCWP） 已经实现项目工作量最终产生的实际成本（ACWP） AC（ACWP）=实施过程中某阶段实际完成的工作量所消耗的工时（或费用） 计算公式 PV（BCWS）= P0（工作量对应的单位预算价格）× Q0（计划单位成本） 某房地产项目已于2015年3月1日后陆续开工建设，A、B座工程先开展施工。考虑到C、D座建筑工程因为工程规模较小，安排在2016年开工建设。按照施工组织设计，项目部对本项目施工进度与成本情况进行制度化的检查，每周将检查的结果汇总，通过绘制挣值评价曲线图来将项目施工成本控制情况表示出来，以便对施工进展情况与成本管理情况进行实时控制。运用挣值评价的方法示意如表4-5。
在2015年4月4日项目部的例行检查中，经过对各班组完成的工作量汇总、检验和对原先预算进行分析，计算得出：计划项目工作量对应的预算成本BCWS为172.60