发布时间 : 星期五 文章房地产企业企业所得税政策更新完毕开始阅读
(1)开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数,至预售收入转为实际销售收入时,再将其作为计算基数。
(2)新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。”
现在正式取消这一规定。
以上做法表明：（1）不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；（2）取消了“新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的,与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费,向后结转期限最长不得超过3个纳税年度。”的规定。
九、利息费用的扣除。
第二十一条：企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 （二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
注意：利息的扣除与国税发[2006]31号相比变化主要体现在以下两点：
1、国税发[2006]31号第（1）条规定，开发产品完工前发生的利息计入“开发成本”， 开发产品完工后发生的利息计入“财务费用”，现在规定按会计准则规定执行；
2、取消了“借入关联方资金超过其注册子本50%的，超过部分的利息支出不得扣除”的规定。改按财税[2008]121号 执行：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1。
【相关链接：企业贷款后又借给关联企业应怎样缴纳营业税？】
【案例3—2】假设房地产公司和建筑公司是同一个老总，3月份建筑公司从银行贷款200万元，转入房产公司用，请问两家公司怎样做帐务处理？建筑公司是否需要缴纳营业税？
辨析答疑： 1、会计处理：
（1）建筑公司账务处理： ①取得贷款时： 借：银行存款
贷：短期借款（长期借款） ②借给房地产时： 借：其他应收款 贷：银行存款 ③收回借款和利息时： 借：银行存款
贷：其他应收款（借款本金）
其他应付款（收回应由房地产公司负担的贷款利息） ④还银行贷款及利息时： 借：短期贷款 其他应付款
贷：银行存款（本金加利息）
（2）房地产公司账务处理： ①借入资金时： 借：银行存款 贷：其他应付款 ②按月计息时：
借：财务费用（或开发成本） 贷：其他应付款 ③还款、支付利息时：
借：其他应付款（本金加利息） 贷：银行存款 2、税收政策：
（1）企业所得税问题：根据国税发[2009]31号文件：“企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。”
（2）营业税问题：?财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知 ?（财税字[2000]7号 ）： ①为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
②统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
根据以上规定，建筑公司不用缴纳营业税。
【相关链接：房地产公司向个人借款是否允许扣除？】
【案例3—3】某房地产公司由于经营需要，2008年月1日向张先生借款15000000元，借款期限为一年，双方约定年息为10%（银行同期同类贷款利率为6%）。问，在计算2008年企业所得税时，该公司支付给张先生的利息是否可以扣除？如果可以扣除的话应扣除多少？利息支出应取得什么票据？
辨析答疑：
1、有人认为能够扣除，有人认为不能扣除，我认为能够扣除。关键在于： 第一、如何理解税法中的“非金融企业”这一概念？ 看下面的两种理解：
（1）非金融“企业”——从事金融行业以外的“企业”。
（2）非“金融企业”——除“金融企业”以外的所有单位和个人。
如果理解成第一种，个人利息就不能扣除；如果理解成第二种，个人利息就能扣除。我本人倾向于第二种，应该给予扣除。
第二、如何从新老税法衔接中来理解。 原?企业所得税暂行条例实施细则?第九条：
条例第六条第二款(一)项所称金融机构，是指各类银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。” （这里解释的不是“机构”）
根据以上理解，“非金融机构”应该包括“银行、保险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构”以外的 所有单位和个人。因此，新法中的“非金融企业”也可以理解为金融企业以外的所有单位和个人。
第三、如何理解新税法的立法原则。
新税法与老税法相比，目的是要赋予纳税人更加宽松的税收环境，更有力的鼓励社会生产与经营，因此在利息的扣除上也应该比原来更宽松。而不至于比原来还紧。
第四、如何理解相关法律规定。
?最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复?（法释[1999]第3号）规定：公民与非金融企业（以下简称企业）之间的借贷属于民间借贷，只要双方当事人意思表示真实即可认定有效。但是，具有下列情形之一的，应当认为无效：一是企业以借贷名义非法向职工集资的；二是企业以借贷名义非法向社会集资的；三是企业以借贷名义向社会公众发放贷款的；四是有其他违反法律、行政法规行为的。只要企业不存在上述四种情形之一的，其向个人借入资金的行为，以及个人将资金借贷于企业的行为，属于民间借贷，是合法的。
另外，根据?最高人民法院关于人民法院审理借款案件的若干意见?（法民发[1991]21号）规定：民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，4倍以内的利息依法受法律保护，超过部分不受法律保护。
2、应按照?企业所得税法实施条例?规定，按不高于金融企业同期同类贷款利率扣除。 应扣除金额＝15000000×6%＝90万元 3、应取得服务业发票。
根据?营业税税目注视?国税函发?1995?156号文件。只要是 “贷款”就应该缴纳营业税。而根据?最高人民法院关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力的批复?（法释[1999]第3号）规定：民间借贷也是贷款，因此也应缴纳营业税。既然是营业税应税收入，在取得收入时就应该给对方开具营业性发票——“服务业发票（到税务局代开）。
十、土地闲置费扣除问题。
第二十二条：企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
【相关链接：?关于促进节约集约用地的通知?（国发?2008?3号）】
严格执行闲臵土地处臵政策。土地闲臵满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价臵换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处臵、充分利用。土地闲臵满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲臵费。对闲臵土地特别是闲臵房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲臵土地清理处臵情况向国务院做出专题报告。
遇到土地闲臵费问题，应积极与当地税务部门联系。 十一、自用开发产品折旧扣除问题。
第二十四条 ：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售 十二、成本对象确定原则。 第二十六条规定：
（一）可否销售原则；（二）分类归集原则；（三）功能区分原则； （四）定价差异原则；（五）成本差异原则；（六）权益区分原则。
并规定“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。”