发布时间 : 星期日 文章某房地产项目市场调研报告(00001)更新完毕开始阅读
宁波一二手房地产价格变化图元/平方米35003000250020001500一手房2782.272866.22862.122836.012819.342827.252866.792824.762829.412973.12961.552962.33166.083248.01二手房1887.881887.841891.211999.212053.682059.172060.612199.52263.852269.192320.762379.422393.962439.2一手房二手房1月2001年2月2001年3月2001年4月2001年5月2001年6月2001年7月2001年8月2001年9月2001年1020月01年1120月01年12月2002年1月2002年2月2001年12001年22001年32001年42001年52001年62001年72001年82001年92001年2001年2001年2002年12002年2月月月月月月月月月10月11月12月月月2001年
1.6地域发展不平衡，江东脱颖而出
宁波老三区的住宅房地产发展呈明显地域性，而且地域发展不平衡。从大区域板块看，从过去的“海曙一枝独秀”到现在“海曙、江东并驾齐驱”和江东稍稍胜出。2001年宁波老三区推出102.53万平方M住宅，其中海曙推出住宅供应为42.99万平方M。从工程预计推出量可以清晰算出工程的所占海曙、老三区的比重和市场份额。
2000年宁波三区住宅供应图9%0DG%海曙江东江北甬江新区2001年宁波三区住宅供应图0.86%5.29A.93Q.92%海曙江东江北甬江新区
2、住宅产品分析
2.1宁波住宅发展历程
早在“七五”年间，曾以联丰小区为代表，同常州市红梅小区等一度为全国住宅综合开发示范小区。但这些年来，宁波住宅开发水平明显滞后。
“八五”期间，住宅产品主要是低成本的缺乏特色的大量复制品，以50—80平方M/套为主，设计理念上本着实用第一的原则，对房屋户型结构、周围环境及小区配套关注不够，以满足基本居住为主。
“九五”间，开发的产品比第一阶段单元面积大，户型设计较为合理化，出现了错层和复式设计；规划设计比以往变得活泼，小高层开始出现；建筑风格注重外观设计和细节，始于龙柏花园率先刮起欧陆风，以至于欧陆风格成为这个时期住宅的主流。
99年以来，以明园、天一家园、江南春晓、东海花园等为代表的现代新江南住宅风生水起，为宁波住宅产品平添了一股简约、清爽之风。同时，规模化的住宅社区出现了环境设计及人文氛围营造的雏形，住宅产品逐渐丰富起来。 2.2产品发育程度评价
中国的房地产市场发育得最成熟的是广州、深圳、上海等发达城市。经过近十几年摸索、借鉴、发展，率先形成了比较成型的市场竞争机制。我们可以从这些城市经验中归纳总结出房地产市场发展的几个阶段：
短缺市场供求平衡、相对饱和过剩市场 市场发育程度 （全面短缺、结构性短缺）（结构性过剩、全面过剩） 产品提升阶段 买家认识阶段 竞争层面提升 企业状态提升 追求境界提升 地段家居环境服务经管文化生活方式 认地段认家居认环境认服务经管认品牌 资源（土地）销售设计资源整合全方位竞争（企业竞争） 工程公司专业公司经管公司全能冠军 看得见摸得着看得见摸不着看不见摸不着但感受得到 宁波广州 注：蓝色（左）虚线代表宁波市房地产市场目前所处的阶段； 红色（右）虚线代表广州市房地产市场目前所处的阶段； 王志纲工作室战斗在房地产市场第一线，在实践中形成了一套比较符合中国房地产市场阶段分析理论。如上表，根据我们对中国房地产市场的判断，目前广州的房地产市场正处于一个基本成熟的层次。宁波房地产行业的整体水平，在全国副省级城市中处于中等水平，与宁波经济发展水平不相匹配。由于住宅房地产市场的火爆，导致市场开发的喧嚣和克隆的盛行，住宅产品尚处在初级阶段水平。
目前宁波住宅产品特征表现为：
市场追捧楼盘——注重家居向提升环境过渡——追求社区规模与配套、景观与环境的阶段。
2.2.1产品结构单一、市场细分不足
新近提供的产品多数为中档普通住宅为主，均价多在2500—3000元之间，较大规模社区（10万平方M以上）以东海花园为代表，开始注重通过会所、庭院环境等的营造，拉开价位档次，但产品品质并无明显突破。同一社区中，往往通过户型放大化，并通过复式、错层、错跃的设计作为高档住宅的标志。近年缺乏代表身份和生活方式的别墅产品出现，浅水湾别墅在极短时间内订购，说明别墅有着现实的需求。同时宁波酝酿已久经济使用房也刚刚启动。所有一切说明宁波住宅房地产市场从大众市场向小众市场过渡。从整体上看，住宅产品结构呈现菱型。 2.2.2规划略有突破，但创新不够
整体规划沿着“多层以行列式布局为主，没有小高层，高层以点式布局为主——“规划比较活泼，小高层出现”——“打破传统布局，小区可以分为若干组团，围合式等多种形式布局，总面积在10万平方M以上大型住宅区出现”。
社区多以板式多层行列矩阵式布局为主，空间呆板；少数社区以多层为主、小高层处于社区的边缘，以形成空间上的建筑底线围合的规划组合，以东海花园、明园、世纪城等为代表，并开始注重建筑的行列错位布局，以达到空间变幻的效果，但空间结构上多以“T”字形式，缺乏江南应有的灵动和创新。稍有社区出现半围合的布局变化，如海光新都，但苦于当地南北朝向居家习俗，又无其它卖点弥补，遭遇消费者的冷落。有些小区内实现人车分流，有些小区人车共存现象比较严重。有些小区开始采用架空层，机动车位配比水平较低。
2.2.3小区规模越来越大
体现在两个方面：一是楼盘本身规模越来越大。从原来一、二万小区到十几万再到现在三四十万的大社区。二是一次性建设和推售规模越来越大。如江南春晓，一次性完成规划建设17万平方M有余。市场表明：越是规模大的楼盘，其配套越全，环境越好，消费者越追捧。
2.2.4环境景观成为小区重要卖点
居住要求环境和建筑自然融合，同时环境也成为小区重要卖点之一，在宁波一个环境稍微优秀一点小区就大受追捧。明园、江南春晓、天一家园、东海花园的热卖就说明了这点。原来，小区绿化树种少，小品粗糙，然后是初步引进专业景观设计，注重小区外部环境、绿化和硬质环境。现在是欧陆风逐渐消退，兴起后现代主义和新古典主义，讲究外立面的简洁流畅，没有太多装饰性构件。在小区见缝插针、铺设草坪、花坛的庭院宅间绿化被树木、草坪、溪流等园林倾向的垂直绿化空间取代时，稍有环境景观意识的小区就会大受消费追捧，明园、江南春晓、天一家园、东海花园的热卖就说明了这点。同时，新建、在建设区也多在环境上做秀。社区环境已成为楼盘的首要卖点。可我们没有发现将建筑、环境与地域人文的和谐统一的社区的出现，仅在明园中可以品味到点滴自然之风。但是，即便如此，其环境、园林景观的水平不高，与杭州、深圳、广州相比仍有有相当大的提升空间。 2.2.5建筑风格同质化明显
建筑风格在立面、色彩、符号及装饰构件等层面出现惊人的相似，在偏爱过粉色、黄色等色系后，又吹来蓝色主调，如世纪城、明园为代表。天一家园的白色立面配以跳动的色条与色块，并以百叶窗作为点睛之笔，应不愧为新江南的典范。同时大盘中各小区间亦缺乏和谐的色彩变化与搭配，显得比较平淡、呆板，如南都花园。
由于开发商对建筑色彩、建筑造型、建筑质材等克隆，导致楼盘外立面同质现象严重，在建筑色彩运用比较呆板，空间层次感不强。楼盘沿用经典三段式立面，建筑外观吸取了欧陆风格某些元素处理手法，并加以简化，在色彩上以大面积浅色为主，追求轻松、清新的气氛。市面上所谓欧陆风格没有做尽，所谓江南风格也没有做尽，东西合壁很受市场追捧，那WY是很好选择。