发布时间 : 星期五 文章广西桂林正阳街东西巷项目策划运营方案（最终修正版） - 图文更新完毕开始阅读
（五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议
一、人防依据
根据第六次全国人民防空会议上提出的全国人民防空建设第十二个五年规划，“完善人防工程防护体系” 和“人防建设融入城市建设”的要求，将是未来人防工作的重点。
桂林市为桂东北区域中心和历史文化名城，也是桂东北重要的交通枢纽，除了便捷的陆路和水路交通外，还拥有我国西南地区主要的客运和货运中心——两江国际机场，其地处西南、中南腹地及东南沿海地区的结合部，为未来东南沿海作战的重要战略后勤支点。桂林历来为南疆军事重镇，是战时敌方空袭的重要目标，人民防空工作任务艰巨。拓展地下人防空间，发展地下服务商场，既能满足周边居民的商业、文娱、购物需求，也有利于桂林市的经济繁荣。
二、地下空间（商业）建筑设计说明
地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置取得收益。车位580位，商铺12250㎡。
为平衡历史地段开发强度和历史风貌保护控制的要求，可适当考虑地下空间的开发，但应遵循不破坏历史街区风貌和历史遗产的原则，在论证工程技术可行性的前提下进行。
地下空间退让道路红线和地块边界线的距离不宜小于3米，退让文物保护单位及历史保护建筑的边界外不小于5米。在满足工程技术要求的前提下，鼓励地块的地下空间与相邻地块、相邻道路的地下空间直接相连。
鼓励地下商业、文化等公基设施与地下公共步行系统、轨道交通站点及其他公共交通设施相连通。地下人行通道的宽度不宜小于6米，并同时满足相关管理要求。通过地下人行通道连接的地下空间，地坪标高宜一致。无法一致的，人流密集地区的人行通道应采用坡道形式；人较少的地下通道可局部采用台阶形式，同时应设置无障碍通道。地下步行系统、公交站点的出入口，宜结合公共建筑、下沉广场、地下商业空间出入口等设置。地下出入口的建筑构筑物要与风貌区的风貌特色相协调。
三、铺位分割和人流动线设计要点 铺位分割设计原则要点：
1、主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定
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位是必须考虑的内容。
2、人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
3、科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
人流动线设计要点：
1、消费者在卖场内的停留时间：卖场的动线设计，要让顾客在你的店内尽量多停留。
2、停步部分和移动部分的通道范围：顾客停步的空间要大，方便选择商品。移动部分货品的陈列要具有吸引力，多放置模型机。 3、顾客流动的方向（自动梯、电梯）电梯的位置最好直接通向主通道的入口，并陈列具有魅力的卖点商品，以吸引更多顾客。
4、环境要作舒适，不要给人疲劳厌倦的感觉。设施和壁面距离是否适合顾客的正常行走活动；地面材料不要太单调或太复杂；地面和商品的颜色要对称。一般地面的颜色和商品的颜色要有较大的反差以强调商品。
四、楼层设计与业态种类
地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置取得收益。车位580位，商铺12250㎡。分节序：
业态分类服装旗舰店特色主力店特色餐饮化妆品精品家饰品牌餐饮生活超市一般规模比例1510531941占地面积2082.51837.51225612.5367.52327.55022.5
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五、项目测算方案
（一）东西巷修缮改造项目现状
改造区域占地29200㎡（约44亩），改造户共368户，总建筑面积31019.74㎡。其中私房230户，建筑面积12441.58㎡；公房（单位房）138户，建筑面积18580.16㎡（其中有5928.79㎡为铺面）。可修善建筑面积约1000㎡。房屋全部为破旧危房。
（二）新建房计划和分配
经咨询规划部门，该改造区域｛约29200㎡（44亩）｝容积率平均约1.3～1.4左右，密度50%左右，绿化率约20%。按此规划指标改建，新建建筑面积（29200×1.35－1000）=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均层数2～3层。新建住宅31019.74㎡用于还建，沿解放东路和滨江路纯外铺面积约（38420－31019）=7401㎡，其中的5928.79㎡用于还建公房铺面。余下7401㎡－5928.79㎡=1472.21㎡作为拆迁安置机动指标。
地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置取得收益，其中：车位580位，负1层商铺可售面积按60%计约10500㎡。
（三）新建房工期和装修质量标准
（一）建设工期：与全部改造户签定“危旧房改住房改造安置补偿协议”，并开始动迁之日起12个月竣工。 （二）装修标准
按朝代风格装修完善，可直接经营使用。 （三）质量标准：综合验收合格标准。
（四）改造补偿安置方案
（一）改造户的住房和公房铺面均按1：1原地还建；住宅还建面积为31019.74（按31020㎡计），公房还建铺面5928.79㎡。 （二）其他补偿费用
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1、恢复电视、电话、网络、空调等安装费用1200元/户； 2、搬迁一次，每次每户按800元； 3、装修补偿费：按评估公司评估价补偿；
4、搬迁临时过渡安置费：给予每户18元/㎡·月租金，暂按12个月计，超期计发到竣工交房日止；先预交半年租金，后按每季末20日预交下个季度租金。
（一）补交土地出让金
1、还建住房面积（31020）分摊土地出让金=500万元/亩×(31020÷38420)×10%×44亩=1776万元； 2、土地交易税办证费=1项×3.6%=64万元。
小计1840万元 （二）拆迁补偿安置费
1、恢复电视、电话、网络、空调等安装等费用：1200元/户×368户=44万元； 2、搬迁费1次： 800元/户×368户=29万元； 3、装修补偿费： 约30元/㎡×31020㎡=93万元；
4、搬迁临时过渡安置费：18元/㎡×31020㎡×12个月=670万元 小计836万元
（三）前期勘察报建设计监理评估检测费 1、土地价值评估费用（2?）=20万元 2、危旧房产鉴定费=31万元 3、申办规划条件费用=20万元
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（五）成本效益分析