发布时间 : 星期二 文章广西桂林正阳街东西巷项目策划运营方案（最终修正版） - 图文更新完毕开始阅读
桂林市秀峰区正阳东西巷历史保护街区修缮项目
广西XXX地产发展有限公司 广西XXX开发有限公司
目 录
第一部分 桂林经济及社会概况 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 3
一、桂林城市规划与发展概况 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3 二、“两铁”、“两区”规划机遇 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 3 三、2011市政规划 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 4 四、桂林主要经济指标分析（来源2011政府工作报告） ........................................................................................................................................................................................................................................................................................ 4
（一）桂林市GDP增长分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 4 （二）城镇居民收入及支出统计 .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5 （三）2011桂林市旅游业分析 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 6
第二部分 桂林商业市场分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 7
一、宏观市场分析 .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7
（一）全国商业地产走势 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7 （二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7 （三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 8 二、桂林商业场分析 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8
（一）桂林商业地产市场脉络梳理 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8 （二）桂林商业经营模式分析 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 10
第三部分 项目主题概念及规划要点 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 12
一、东西巷项目规划要点分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12
（一）项目区位 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12 （二）政府针对项目之规划改造要点 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 13 （三）东西巷项目SWOT分析 .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 13 （四）项目劣势及威胁的规避 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 14 二、正阳街东西巷历史沿革 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 15 三、项目核心主题概念 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 15
（一）定位概念的提出 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 15 （二）东西巷项目文化定位 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 17
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四、商业形象定位 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 17 五、商业类型定位 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 18 六、商业主题定位 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 19 七、业态功能模块定位 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 19 八、拟定项目档次定位： ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 19 九、项目规划 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 19
（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 19 （二）依托明藩王文化，重塑山水王城 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 20 （三）东西巷的文化价值特色 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 20 （四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境理解 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................ 20 （五）东西巷项目规划方案 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 22 （五）东西巷项目地下部分其他规划修改建议 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 44 五、项目测算方案 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 46
（一）东西巷修缮改造项目现状 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 46 （二）新建房计划和分配 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 46 （三）新建房工期和装修质量标准 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 46 （四）改造补偿安置方案 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 46 （五）成本效益分析 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 47 （五）成本控制措施 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 52 （六）拆迁户安置措施 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 52 （七）项目建设工期 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 53 （八）结论及建议 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 53
第四部分 区域商圈及商业项目分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 54
一、项目周边重点商圈研究 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 54
（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 54 （二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 57 （三）联达商业广场业态分布： ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 57 （二）联达商业广场售价、租金、物业费用 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 58 二、南京“1912”商业项目分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 59 三、类似项目“中心广场地下街”分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 60 四、成都“宽窄巷子”项目分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 61 五、结合东西巷项目分析小结及判断 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 62 第五部分 东西巷项目商业业态规划 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 63
一、商业业态定位与功能区域定位 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 63 三、商业业态及地下区域规划方案（待定） ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 63
（一）区域按建筑风貌划分如下 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 64 （二）考虑纵横交通体系、经营体系如下： .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 64 （三）结合纵横关系，将项目的区域业态规划如下： .................................................................................................................................................................................................................................................................................... 65 （四）主要业态划分说明（略） ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 66
第六部分 东西巷开发和运营模式 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 66
一、项目前期运作模式分解 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 66
（一）前期运作模式 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 67 （二）地下人防运作要点 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 67
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（三）开发商独资投入，风险利益并存 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 67 （四）组建销售团队，迅速回笼资金 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 67 二、项目后期商业运营分解 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 67
（一）零租零售与整租不售两种方式混合的模式 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................ 68 （二）全“独资投入”与“共同股份运营” .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 68 （三）商业地产三种运营模式 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 68 （四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都” ................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 68
第七部分 桂林东西巷项目招商策略 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 69
一、招商总体策略 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 69
（一）立足桂林、面向广西，辐射全国 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 69 （二）重点确保主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌 ........................................................................................................................................................................................................................................................................ 69 （三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销的借力点 .................................................................................................................................................................................................................................................................................. 69 （四）大型活动引导造势，细致招商工作执行到底 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................ 69 二、商家进驻要求和原则 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 70 第八部分 桂林东西巷项目开街策略 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 70
一、东西巷项目开街总体策略 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 70
（一）先试营业后正式开业 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 70 （二）开业需要具备的条件 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 71 二、东西巷项目开街活动策划 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 71
（一）SP开业促销活动 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 71 （二）开业典礼等活动 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 71 （三）开业庆典演艺活动 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 72
第九部分 桂林东西巷商业经营管理策略 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 73
一、商业经营管理的前期介入方案 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 73
（一）前期施工建设阶段的介入 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 73 （二）竣工验收和接管验收 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 73 （三）商业经营管理知识的咨询和答疑 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 73 （四）商业经营管理的基本工作 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 74 （五）后期商业专项维修资金 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 75 （六）入驻商家进行评级工作 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 75 （七）后期商业经营管理服务标准： ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 75 二、桂林东西巷促销宣传管理 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 77
（一）东西巷项目VI系统 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 77 （二）东西巷项目年度营销活动的策划 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 77
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第一部分 桂林经济及社会概况
一、桂林城市规划与发展概况
桂林是一座历史悠久的文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区，十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。本项目区位于市区内七星区。七星区位于桂林市漓江的东畔，辖2个乡（穿山乡、朝阳乡）和2个街道办事处（七星街道办事处、东江街道办事处），行政区域面积83平方公里。高新区七星区在市委、市政府的领导下，认真贯彻市委、市政府提出的高新技术产业要实现“八个突破”的要求，发扬 “务实为本、开拓争先”的高新区精神，始终围绕年初确定的“一手抓园区建设，一手抓现有企业做大做强，不断夯实高新技术产业可持续发展基础”的工作思路，努力按照自治区提出的实现经济发展“三突破”的要求开展工作，一年来，高新技术产业保持了持续增长，园区建设取得实质性进展，投资环境进一步优化，各项社会事业全面进步，经济社会协调发展，基本实现区人大八届三次会议确定的工作目标，全面完成上级下达的“三突破”经济指标任务。
“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的桂林城市发展战略。逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。临桂、漓东新区依然是目前桂林城建的主战场,也是市民瞩目的焦点。
二、“两铁”、“两区”规划机遇
贵广铁路：经过市区和龙胜、临桂、灵川、阳朔和恭城5省。2013年通车。湘桂铁路：该铁路桂林段正线长度245公里，经过市区和全州、兴安、灵川、临桂和永福5县，总投资120亿元。
“两铁”的建成对桂林的发展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完成以及贵广铁路建成后，将有两条快速、高标准的铁路经过桂林，桂林将成为“两铁”交汇的节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。未来，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会城市，最快只需2个小时左右。
全面推进“两区”建设，优化提升第三产业。强力推进桂林“国家旅游综合改革试验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设，把旅游业和服务业培育成为我市战略性支柱产业。桂林的第三产业增加值在国民经济所占比重在广西处于领先地位，2010年桂林旅游接待总人数达2246.33万人次。
从经济发展看，桂林是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，是广西东北部地区商业集散中心，商业机构众多，商业交易活跃，形成 国营、集体、民营、外资、个体等多种经济成分和多种形式并存的商业流通格局，“两广”铁路的建设为桂林市经济跨越式发展带来了新机遇,必将带动区域经济合作迈上新台阶,使桂林更快地融入珠三角经济。
从房地产发展来看，拥有独特的山水风光的桂林将成为一二线城市选择投资、自住的最佳选择城市，为桂林的房地产行业看到了未来的发展前景是巨大的。
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