发布时间 : 星期六 文章房地产司法拍卖估价报告.doc更新完毕开始阅读
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502912015）以及房地产估价基本术语标准GB/T50899对估价对象进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们于2017年12月11日已对本估价报告中估价对象的建筑结构、外观状况进行了实地查看并进行记录，但因委托方原因，未能进入室内进行现场勘查，室内照片为估价人员从门窗隔着玻璃门进行拍摄，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因委托人提供的资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
我们不承担对建筑物结构质量进行鉴定的责任。
六、本估价报告中评估对象没有涉及其它特殊专业，故没有人对估价报告提供重要的专业帮助。
七、委托人提供的估价对象的建筑面积和权属资料等是本次估价的重要依据，对于资料的真实性和准确性由委托人负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定应以有关管理部门认定为准。
注册房地产估价师卢文锋 注册房地产估价师吴文才 （项目负责人） （报告复核人） 注册号4420070111 注册号4420150012 签名 签名 2017年12月11日 估价的假设和限制条件
一、一般事项假设 （一）本次估价的假设前提 1、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
2、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
3、洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
4、不考虑特殊买家的附加出价。
（二）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 （三）本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。
（四）本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的中山市不动产登记资料证明表上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
（五）本次评估，以委托方提供的中山市不动产登记资料证明表上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。
二、未定事项假设 本次评估的是房地产市场价值，对于在交付中可能会涉及买、卖双方税费或欠款及其他相关专业费用及手续费用（如诉讼费或拍卖佣金在此不作考虑）。 经咨询物业管理公司，该房地产欠缴物业管理费共14000.22元（物业公司暂不收滞纳金），欠费周期为2016年
6月至2017年11月，因房屋尚未入住，尚未有其他费用产生。
关于买、卖双方的相关税费以及欠费，为估价师大致了解的情况，仅供参考，实际发生的金额以相关部门及单位实际收取数额为准，请报告书使用者进一步调查及确认，由此产生的影响，我方不承担责任。
三、背离事实假设 我们于2017年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以2017年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。
四、不相一致假设 本次估价对象设有抵押权，假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。 本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
五、依据不足假设 本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进