发布时间 : 星期四 文章万科企业股份有限公司可转换债券投资价值分析报告更新完毕开始阅读
万科过去三年的年均住宅结算面积为39万、54万和69万平方米，同比增长率分别为40%、40%和28%，而同期全国商品住宅销售面积增幅为20%、16。5%和22。2%，发展速度高于行业平均，公司在深圳、上海、北京等主要城市的销售增幅也超过当地市场的增长速度，显示出领先行业的成长性。 3、引领专业新理念
万科在规划设计善于引入国外先进理念，并通过不断地积累和创新，逐步转化为万科地产项目独特的市场竞争优势。从早期的上海城市花园“亲近自然”的新加坡式规划设计到景田城市花园的围合式设计、多层次绿化、绝对人车分流以及四季花城的“欧洲小镇风情”等，万科的地产项目以清新亮丽的风格，以及对社区环境和文化的精心营造，得到了市场的广泛认同，并成为同业学习和效仿的典范。
另一方面，适应于普通消费者的经济承受能力，“居住郊区化”模式逐渐在全国各地兴起。伴随大中城市的新区建设，大规模的城郊住宅小区陆续面世，并逐渐成为市场的主流。顺应规模化发展的趋势，万科的注意力开始集中于消费者对细节的需求以及住宅产品本身。目前，万科正在进行设计标准化研究，《万科住宅标准》即将出台。标准化地设计能切实保证不同地区、不同系列产品的品质，提高设计、采购、施工的效率，从而使产品的创新与个性具有更坚实的基础。与此同时，公司还将进一步推广环保、生态技术的运用，以继续巩固万科产品的技术创新优势。
4、已形成全国性的品牌影响力
万科在各地开发的城市花园和万科新城系列住宅产品历年获得多项荣誉，近期在建和完工项目中，深圳四季花城荣获台湾中华建筑规划类\金石奖\、2001年最适宜深圳人居住的十大示范小区以及广东省物业管理示范住宅区称号；上海华尔兹项目在第二届上海市优秀住宅评选中获得\优秀房型奖\、\住宅小区优秀规划设计奖\及\住宅科技奖\；北京星园、青青家园分别获得建设部颁发的新世纪人居经典住宅小区\建筑形态\金质奖和\人居经典\综合大奖；成都城市花园荣获中国（成都）楼市2001年度总评榜\十大群众喜爱楼盘\奖。
五、公司竞争优势分析
1、土地储备优势
截止2002年4月30日，万科储备项目占地面积856万平方米，可建筑面积706万平米，在房地产上市公司中排名第一，主要分布于上海、天津、成都、武汉、深圳、北京等中心城市，足以支持公司未来3~5年的业务发展。 2、品牌优势
2001年5月，万科委托国际知名广告公司对万科现有品牌资源进行整合，制定出全新的品牌战略及全国性品牌管理体系，于2002年5月开始在全国展开新的品牌形象推广。新
的品牌战略以“建筑你的生活，从懂得你的生活开始”为核心，更贴近消费者的深层次需求，在国内同行中尚属首例，有助于进一步提升万科的产品竞争力和市场形象。 3、管理优势
万科在业内以管理规范而著称，在跨地域管理上，公司推行全国性思维和本土化运作的有机结合，即各子公司在遵从总部制订的标准化规范的基础上，充分尊重当地文脉和客户喜好，使各地项目既能体现公司产品的统一标准，又完全适应当地市场需求，降低了跨地域风险；在资金管理上，公司设立统一的资金管理中心，统筹集团银行融资和资金管理；在人事管理上，公司长期以来实行职业经理+计划授权+绩效评估的人力资源体系，培养和储备了一支成熟的职业经理队伍；在信息管理上，通过扁平化实现信息的共享和快速传递，提高管理效率，全方位地保证了业务顺利拓展。 4、资金优势
万科在证券市场具有良好形象和业绩表现，获得投资者的广泛认同，各项指标均符合上市公司再融资相关条件的规定，直接融资渠道畅通。公司还建立了良好的银企合作关系，历年均被国内各大银行评为资信等级“AAA”，2001年从中国银行、农业银行和招商银行获得 26亿元授信额度，充分满足了业务快速发展的需要。 5、稳定的建材供应商优势
万科的规模经营优势使其能获得与大的建材供应商实行战略合作的资格，通过公司的电子商务平台在网上集中采购建材，获得优惠价格、品质保证及完善服务，从而有效降低采购成本。首批签约的战略供应商为包括广州日立电梯有限公司、卜内门太古漆油（中国）有限公司、美标（中国）有限公司、宾士发电机（深圳）有限公司等各行业中的佼佼者。 6、技术创新优势
2002年1月，万科成立建筑研究中心，致力于对建筑新材料、新技术进行实用性研究，诸如太阳能路灯、纳米涂料、渗水地砖等，上述研究成果在万科住宅产品中的运用突出了与同类产品的差异性，更体现出万科的专业水准及对客户需求的深层次关注，增加了产品的附加值。
总体而言，随着土地供给的市场化，以及行业准入门槛的提高，房地产企业的经营风险加大，以往仅依靠土地环节的成本优势或营销环节创意优势等单一竞争优势已经不足以支持产品的市场竞争力，而在新的竞争背景下，万科的综合优势和风险控制能力无疑将成为公司产品竞争力的有力保障。
六、 公司业务分析
1、业务规模和盈利水平稳定增长
万科自1991年在深交所上市以来，历年的营业收入及净利润如下：（单位：亿元）
5044.5403020104.2206.6115.0311.7710.8412.2719.522.629.138.7营业收入净利润19911992199319941995199619971998199920002001
从上表可以看出，万科上市11年以来，除了在1995年因减少股权投资业务使净利润微降以及1996年传统的贸易业务缩减使主营业务收入下降外，其余年份均保持增长，在沪深一千多家上市公司极为少见。
近三年公司主营业务收入的增长率为29%、33%、15%，净利润的增长率为13%、31%和24%，增幅明显加快，主要原因是在新一轮地产上升周期中，公司竞争优势突出，业务规模快速扩张，表中公司地产业务的各项指标可以直观地反映出这种趋势。
年 份 新开工面积（万平米） 1999年 2000年 2001年 57 78 115 竣工面积 （万平米） 45 53 85．6 结算销售面积（万平米） 39 54 69 结算收入 （亿元） 19．8 24．5 33．5 2、地产业务主要分布于中心及主流城市 从2001年地产收入和利润的区域构成看，主要来源于深圳、上海、北京、沈阳和成都，其中深圳贡献39%的营业收入和43%的净利润，上海贡献25。79%的营业收入和23。89%的净利润，沈阳贡献10.2%的营业收入和 27.9%的净利润。2002年公司在成都、武汉、南京、长春、南昌的新开住宅项目将贡献利润，未来公司地产业务覆盖的区域将达到10个以上城市。
公司地产业务的分布城市分为两大类，一是较早进入的深圳、上海、北京等经济发达城市。此类城市居民购买力水平高，市场空间大，万科在当地的品牌认知度和市场占有率均有较好积累，预计将继续是地产收益的重要来源地区；二是各省会或区域经济中心城市。除沈阳和成都之外，其它城市进入时间较晚，考虑此类城市货币化分房政策实施时间不长，市场需求量处于上升，随着公司在上述城市市场占有率提高，利润贡献将有快速增长。 3、产品定位以中档高品质住宅为主导
万科的产品策略是以城市新区大规模住宅开发为主，辅以城市旧区改造或中心区域中高档精品住宅开发，前者将占据80%的业务比重，后者占20%。这种产品定位主要针对商品住宅的主流购买群体，即白领人士，其主要消费特征为注重生活品质，购买能力稳定，购买需
求受房地产景气周期的影响较小，使公司面对的市场风险远低于高档住宅的开发商。此外，公司的分期滚动开发模式降低了前期资金投入数量，有利于随时跟进市场变化调整产品，有效降低经营风险。此次募集资金投向项目之一的万科四季花城即是万科主导品种中较为成功的例证，该项目总建筑面积为55万平米，每期开发面积约5~8万平米，自1999年正式推出后，至今已开发至5、6期，累积竣工面积30万平米，销售率高达95%，已结算面积的毛利率达26%，收益理想。
4、过去三年财务指标分析 （1）偿债能力
公司1999~2001年的资产负债率为52%、47%和51.7%，流动比率为1.67、1.99、1.99，速动比率为0.59、0.61、0.45，保持稳健水平，虽然存货中土地储备部分上升较快导致速动比率有所下降，但以公司的良好资信和发展能力，基本不存在偿债风险。 （2）经营效率
公司过去三年存货周转率为0.88、0.94、0.84，应收帐款周转率为9.1、9.7、11.7，在地产上市公司中优势明显。 （3）盈利能力
公司1999~2001年净资产收益率为10.37%、10.32%和11.96%，始终保持在绩优水平，而且呈现上升趋势。按照杜邦财务分析法，将净资产收益率分解为销售净利率、总资产周转率和财务杠杆三项指标，则公司2001年销售净利率为8.4%，总资产周转率为0.68，财务杠杆为2.1，各项指标构成均衡。
七、未来三年公司成长性分析
1、行业发展前景造就公司快速成长空间
如本报告第三部分所述，十五期间全国住宅产业有望保持年均15%的高增长率，而且将初步完成优胜劣汰的行业结构调整，万科作为行业龙头，在区域选择、产品定位、新项目储备、管理资源等方面进行了充分准备，未来三至五年将是公司高速发展阶段。
根据公司战略规划，至2005年，公司地产业务的销售量将较2002年增长一倍以上，在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国地产行业的领导者。 2、未来三年业务发展进入快速增长期
由于房地产项目开发周期较长，地产上市公司要保持业绩的稳定必须提前作出开发计划的安排，一般从获取土地到贡献利润要经过18~24个月，我们可以根据万科现有储备项目的开发计划预测公司未来三年的住宅开发规模。
另根据1997年以来全国商品房销售价格持续上升的趋势分析，未来房价向下大幅波动的可能性并不大，预计保持平稳或微幅上升。