发布时间 : 星期日 文章北京保利大兴天宫院地块项目前期策划报告 - 图文更新完毕开始阅读
3 0506-035 R2二类居住用地 43930 2.8 123004 80 25 30 4 0506-045 R2二类居住用地 27587 2.8 77244 80 25 30 5 0506-098 R53托幼用地 4000 0.8 3200 12 30 30 6 0506-056 R2二类居住用地 26047 2.8 72932 80 25 30 7 0506-071 C2商业金融用地 14972 2.5 37430 45 45 30 小计 —— —— —— 404907 —— —— —— 从地块指标来看，居住用地部分建筑面积为273180㎡，占67.5%；其它131727㎡建筑面积为商业金融、文化娱乐机托幼用地，占32.5%。公建部分所占比例较大，且招标文件第六条中明确，“该宗地中文化娱乐、商业金融用途部分不允许分割出售，鼓励中标企业持有经营，如需出售，需经大兴区政府同意”，对开发企业会造成较大的资金压力。
居住用地部分容积率为2.8，地块容积率较高，产品形态以高层为主，容积率指标方面无太大优势。
项目要求按照30%的比例配套建设保障性住房或两限房，会对项目品质部分造成一定影响。
3. 交通条件分析
(1) 6、7号地四至范围是：东至新源东街，南至永兴路，西至天堂河，北至永大
路。
(2) 11号地四至范围是：东至京开高速公路，南至华佗路，西至新源大街，北至
庆丰路。
(3) 12、13、14号地四至范围是：东至京开高速公路和新源大街，南至魏永路和
思邈路，西至天堂河，北至华佗路。
具体用地范围及周边道路位臵关系详见下图。
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从三个地块交通情况来看，各个地块周边路网情况基本差异不大，各城市干
道已修建完成，道路交通可达性较好。
地铁大兴线由北向南贯穿三个地块，各地块均可实现地铁上盖，其中生物医药基地站和天宫院站分别位于6、7号地和12、13、14号地中。便捷性更好，但环境相对嘈杂，对于居住品质有一定影响。
从自驾交通来看，京开高速天宫院收费站出口更临近于11号地和12、13、14号地，若从城区达到6、7号地需从天宫院出口绕行至新源大街向北，或从六环绕行下高速至新源大街，便捷性不如11号地和12、13、14号地。
4. 周边环境分析
各地块均临新源大街，新源大街为城市主干道，并且地铁大兴线各占口位于该路段，道路目前修建完成，较为宽阔。如图所示：
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6、7号地北侧及东侧无建筑及相关配套，南侧为在建小区，现场无接待中心。地块西侧为天堂河，目前河床已干涸，无绿化景观。地块周边相对规整，但缺乏生活配套。
图为6、7号地向南
11号地北侧为在建小区（此在建项目位于6、7号地与11号地之间）；西侧
为大兴二职；东侧为京开高速；南侧紧邻12、13、14号地块。地块周边相对规整，但缺乏生活配套。
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图为11号地南侧，与12、13、14号地之间
图为大兴二职
12、13、14号地北侧为大兴二职和11号地块；东侧为京开高速；西侧为已经干涸的天堂河；南侧为一些厂房及单位，西南角有一家居广场（见下图）。
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