发布时间 : 星期日 文章物权法讲义更新完毕开始阅读
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物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系。这是物权法调整的对象。包括静态财产关系（确立物上支配秩序）、动态经济关系（物权变动制度）和交易安全的保障（第三人保护制度）。
（二）物权法的基本原则 1.物权法定原则
物权法定原则，是指在一个统一的法律效力地域内的物权，其种类和内容必须由法律明确规定、不得由当事人自己创设的原则。
对该原则应当从下述两个方面来掌握：（1）物权类型强制。当事人不得自行创设物权类型。比如说，在法律没有明文规定的情况下，当事人不得将租赁权作为物权。（2）物权内容固定。也就是说，当事人在法律关系中不得创设与法定物权内容相悖的物权。如当事人约定：抵押权人不得享有在债权得不到清偿时对抵押物的优先受偿权。这实际上改变了抵押权的本质内容，相当于创设了一种新的不具有优先受偿权的抵押权。 违反物权法定原则的后果有： ①不认可为物权的原则。 ②无物权效力。
③无效物权行为转化为其他有效法律行为。 2.物权绝对原则
物权绝对原则，是指物权只能由权利人行使并根据自己的意愿享有并行使的原则。 该原则的基本要求包括：
（1）物权意思的对世性；即法律必须承认并保护物权人独立地形成支配物的意思，并按照这一意思发生法律上的效果
（2）一物一权。即在一个标的物上，只能同时存在 同种类型同种效力的一个物权；一物一权并不排斥多个不同法定类型物权在同一物上存在。如同一块土地上有一个所有权、一个地上权、一个抵押权。
注意：“一物一权”原则是说，在一个物上，不可能同时存在多个所有权。但多个民事主体可以共有一个物。
（3）物权请求权、物上代位权 3.物权特定原则
物权特定原则，也称为物权确定性原则，即要求物权支配的客体必须特定化，必须与其他物有明确肯定的区分。
物权特定原则的基本要求是： （1）物必须已经存在；
（2）物必须特定（与其他物已经没有法律上的关联）。
物权特定原则的主要作用体现在物权的设立、转移等情况下。 4.区分原则★
区分原则，是指在发生物权变动时， 物权变动的原因（债权）与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。如《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 区分原则的基本要求是：
（1）原因行为遵守债权法律行为的生效条件，物权是否发生变动，不是该行为的生效要件；
（2）物权变动遵守处分行为的生效条件，即不动产物权以登记为生效要件，动产物权的变动以动产交付为生效要件；
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（3）合同生效、物权未变动时，违约方应承担违约责任。
【例题·多选题】甲乙签订了一份买卖合同，将甲所有的一处房产卖给乙，双方当事人在合同书上签字盖章，但未办理登记。根据《物权法》的相关规定，下列表述中正确的有（ ）。
A.甲乙之间的房屋买卖合同因双方当事人未办理登记而尚未生效
B.甲乙之间的房屋买卖合同在甲乙双方当事人在合同书上签字盖章时生效 C.乙不享有合同项下房屋的所有权
D.由于甲乙之间的买卖合同已经生效，所以乙享有买卖标的物的所有权 『正确答案』BC
『答案解析』该题考点为物权的区分原则。由区分原则可知，物权变动的原因与物权变动的结果是两个法律事实。合同生效依据《合同法》的规定，由于本例中双方当事人订立合同的形式是合同书的形式，根据《合同法》的规定，自当事人在合同书上签字盖章时合同成立生效，因而选项A错误而选项B正确，根据《物权法》的规定，不动产物权变动以登记为要件，而本例中，房屋未办理登记，所以买受人乙不享有房屋的所有权，因此选项C正确而选项D错误。 5.物权公示原则
物权公示原则，是指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会的承认和法律保护。《物权法》第6条明确规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
物权公示的效力：
（1）决定物权变动的生效（公示生效主义）。
（2）权利正确性的推定和善意保护的作用，即公信原则。公信原则是指将纳入公示的物权作为正确权利的假定，善意信赖该推定的第三人，即使是从无处分权人那里取得的物权，仍可以获得法律的保护，而不受真正权利人的追夺。 （三）物权变动制度
1.物权变动的含义与基本原则
物权变动是指物权的设立、移转、变更和消灭。 是指根据当事人的意思表示而发生的物权变动，适用区分依法律行为发原则和公示原则，并且要与不动产登记制度和动产交付制生的物权变动 度有紧密的联系。 物权变动 非依法律行为是指因法律行为以外的因素（法律文书、政府的征收决定、发生的物权变继承或受遗赠、事实行为）而发生的物权变动。 动 2.不动产物权登记 （1）不动产登记的效力
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，①经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，②但法律另有规定的除外。比如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。③另外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【例题·多选】下列关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的叙述，正确的有（ ）。
A.经依法登记，发生效力
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B.合同签字盖章，发生法律效力
C.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立 D.属于国家所有的自然资源，所有权也必须登记 『正确答案』AC
『答案解析』该题考点是不动产登记的效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。比如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。另外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
（2）不动产登记的基本程序
①统一建立不动产登记制度的原则设想。
②管辖。不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。 ③申请。不动产登记采取当事人申请为主的方式。 ④审查。 登记机构不得有下登记机构的职责 列行为 （1）查验申请人提交的证明材料和其他必要材料； （1）要求对不动产（2）就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关进行评估； 事项； （2）以年检等名义（3）登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进进行重复登记； 一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地（3）超出登记职责查看。 范围的其他行为。 审查方式采取书面审查为主、结合实质审查的方式。 ⑤收费。按件收取。不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。 【例题·多选题】根据《物权法》的规定，负责不动产物权登记的机构，在履行职责时应做到（ ）。（2007年多选第43题）
A.查验申请人提交的证明材料和其他必要材料 B.要求对不动产进行评估
C.就有关登记事项询问申请人 D.必要时到实地查看不动产 『正确答案』ACD
【例题·单选题】根据我国《物权法》的规定，不动产登记的收费的方式是（ ）。 A.按照不动产的面积收取 B.按照不动产的体积收取
C.按照不动产的价额的比例收取 D.按件收取
『正确答案』D
（3）不动产登记簿和不动产权属证书
不动产登记簿的效力是物权归属和内容的根据。
不动产权属证书的效力是权利人享有该不动产物权的证明。但不动产权属证书（如房产证）记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【例题·单选题】根据我国《物权法》规定，如果不动产权属证书的记载事项与不动产登记簿不一致，（ ）。 A.应该认定为该物权无效
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B.应该以不动产权属证书为准
C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
D.除有证据证明不动产权属证明确有错误外，以不动产权属证书为准 『正确答案』C
『答案解析』不动产权属证书（如房产证）记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此C选项正确。A选项没有法律依据。
此外，《物权法》第18条规定了登记资料的查询。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 （4）特殊的登记程序 ①更正登记和异议登记。
我国《物权法》第19条规定了更正登记和异议登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。异议登记有阻断登记公信力的作用。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 更正登记 异议登记 申请人 权利人、利害关系人 利害关系人 在不动产登记簿记载的权利条件 认为不动产登记簿记载的事项错误的 人不同意更正时 不动产登记不动产登记簿记载的权利人书作用 面同意更正或者有证据证明登记确有错误阻断登记公信力 的，登记机构应当予以更正 申请人在异议登记之日起15除斥期 日内不起诉的，异议登记失间 效。 登记不异议登记不当，造成权利人当的后 损害的，权利人可以向申请果 人请求损害赔偿。 （异议登记作为一种保护事实上“权利人”的一种临时性措施。 【例题·多选题】李刚和李强是同胞兄弟，其父生前立遗嘱将房屋交由李刚继承。李刚在其父死亡后，将房屋变更登记为己有。李强得知后，向登记机关提出更正登记，但遭李刚拒绝。于是李强向登记机关提出异议登记，下列关于这一事例的表述中，正确的是（ ）。
A.李强应当在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效 B.李强应当在异议登记之日起30日内起诉，否则异议登记失效 C.如法院认定遗嘱有效，李刚可向李强请求损害赔偿
D.异议登记后，李刚暂时不得以所有人的身份处分该房产 『正确答案』ACD
『答案解析』该题考点是异议登记。异议登记有阻断登记公信力的作用。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
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