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第二章 物权法
本章重点与难点
重点：所有权的取得和消灭、担保物权（抵押权、质权、留置权）。
难点：物权的效力、物权法的基本原则、交付的特殊形态、建筑物区分所有权、地役权。
第一节 物权法概述
一、物权【了解】
（一）物权的概念和特征 1.概念
物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括 所有权、用益物权和担保物权。
【例题·多选题】根据《物权法》的规定，物权包括（ ）。 A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D.占有
『正确答案』ABC
『答案解析』虽然我国物权法规定了占有制度，但它本身不是权利的类型，所以应予以排除。
2.特征（与债权相比较）
（1）以特定物作为客体。这是物权的 最基本的特征。
此处的“物”，是指除人体之外，能为人所支配、独立满足人类社会生活需要的有体物和自然力。
首先，它一般为 有体物，有一定体积、占有一定空间，从而能够特定，但能为人类所支配的空间、声、光、电、热、气味现在也被纳入物权客体的范畴；
其次，物须为人力所能支配，宇宙、日月星辰非人力所能支配，就不属于物权的客体；
第三，物须具有独立性，能满足人们的生活需要。
【例题·多选题】下列各项中，能成为物权客体的是（ ）。 A.水 B.电 C.空气 D.粮食
『正确答案』ABD
『答案解析』粮食是有体物，能为人所支配，并能独立满足生活需要，水和电尽管不是有体物，但能为人所支配，所以可以成为物权的客体。而空气不能为人所支配，所以应予以排除。
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（2）物权是 对物权（支配权），债权是对人权。 （3）物权是 绝对权，债权是相对权。
（4）物权是 排他性的权利，债权具有平等性。 （二）物权的客体 1.物权的客体为物，包括动产和不动产。不动产是指不能够移动，或者是移动之后会影响物的价值或使用价值。比如土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物。
区分不动产和动产的法律意义：
（1）物权变动的法定要件不同。不动产登记；动产交付。
（2）可设立的物权种类不同。不动产可以设立用益物权和担保物权（抵押权）；动产之上不能设立用益物权，设立的担保物权一般为质权、留置权。
（3）在纠纷的管辖上不同。不动产专属管辖，由不动产所在地的法院或有关机关负责；动产适用 一般管辖。
2.财产权利（物权客体的扩张）。如担保物权中，票据、债券、仓单、提单上的权利，基金份额、股权、商标权、专利权、著作权中的财产权，应收账款等权利可作为质押权的客体。
【例题·多选题】下列各项关于不动产与动产区分的法律意义表述正确的是（ ）。 A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付
B.动产之上不能设立用益物权，不动产之上可以设立用益物权
C.不动产之上设立的担保物权可以是抵押权、质权，而动产之上设立的担保物权一般是质权、留置权
D.因不动产产生纠纷，属于特殊管辖；因动产产生纠纷，属于一般管辖 『正确答案』AB
『答案解析』选项A是关于不动产和动产物权变动的法定要件不同的表述，是正确的选项；选项B是关于二者可设立的物权的种类表述，是正确的；选项C也是关于二者可以设立的物权的种类的表述，根据规定，不动产上设立的担保物权只能是抵押权，质权包括动产质权和权利质权，不会有不动产质权，所以是错误的；对于纠纷的管辖问题，不动产为专属管辖，而选项D则表述为特殊管辖，所以错误。 （三）物权的效力
同一标的物上存在数个权利时，各个权利支配物的次序。 1.物权对物权的效力
（1）性质标准。同一物上的 限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利。用益物权虽然以所有权为权源，但其一经设立，所有权的部分甚至大部分权能即由用益物权人行使，因而约束了所有人对其所有物的支配力。他物权优先于所有权。
（2）时间标准。成立在先的物权优先实现。（重复担保：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿） 2.物权对债权的效力
一般情况：物权优于债权。
【例题·单选题】甲有祖传珍贵玉器一件，乙丙均欲购买之。甲先与乙达成协议，以5万元价格出售之，双方约定次日交货。丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以6万元价格购买之。甲欣然应允，并当即交货付款。对此下列表述中，正确的是（ ）。 A.甲与丙之买卖合同无效 B.甲与乙之买卖合同无效
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C.乙得请求丙交付该玉器 D.乙得请求甲承担违约责任 『正确答案』D
『答案解析』A.错。甲与乙买卖合同成立在先，但它只是一个合同债权，甲对玉器仍享有所有权，并且甲与丙购买玉器是真实意思的表示，因此，甲与丙之买卖合同有效。B错，因为双方就合同达成一致，合同即时成立并且生效，该合同不是特殊买卖合同，不存在以交付才生效问题。C错，此时丙已经取得该玉器的所有权，乙无权请求丙交付该玉器。D对，乙甲之间的合同已经成立，甲负有交付玉器的合同义务，因为玉器已被丙买走，这形成事后履行不能，可以免除甲的履行义务，但甲的行为已经构成违约。 特殊情况：法律明确规定的情况下，债权也可以具有优先于物权的效力。
（1）根据“为债权的债权”优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力。例如，在债务人破产的情况下，破产管理人的清算费用优先于原来的债权。
（2）根据“买卖不破租赁”的原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【例题·单选题】王某将其自有房屋一套出租给赵某，租期2年。l年以后，王某由于急需用钱，欲将该房屋出售，赵某表示不买。王某遂将该房屋卖给梁某， 并办理了过户登记手续。梁某遂要求赵某退租。对此，下列表述中正确的是（ ）。（2008年单选第5题） A.赵某有权继续租赁该房屋直到租赁期限届满
B.因租赁期限未满，梁某尚未取得该房屋的所有权
C.赵某有权继续租赁该房屋，但必须与梁某重新签订租赁合同 D.王某与梁某的买卖合同无效，但梁某取得该房屋的所有权 『正确答案』A
『答案解析』该题考点为“买卖不破租赁”的原则，根据该原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
（3）民法特别法赋予优先效力的债权，可以优先于物权。如船舶优先权先于船舶留置权受偿。
特别注意买卖不破租赁的原则，要将其与合同法（租赁合同）的有关内容结合在一起。
3.物权对占有的效力
占有是一种事实状态，物上真正的权利相对于占有被称之为本权。在占有人为无权占有时，本权人得行使返还请求权，占有人负有返还的义务。
【例题·多选题】甲向乙借款l000元，并将自己的一山地车出质给乙。乙在质押期间将该车无偿借给丙使用。丙的债权人丁趁丙不注意时骑走该车，并向丙声称要以其抵债。对此，下列表述中正确的有（ ）。（2008年多项选择第44题） A.甲有权基于其所有权请求返还山地车 B.乙有权请求丁返还山地车
C.丙有权基于其占有被侵害请求丁返还山地车
D.丁有权基于留置权主张以山地车抵偿丙对自己的债务 『正确答案』ABC
『答案解析』本题的考点是物的归属问题。我国《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，本题中，甲基于对山地车
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的所有权可请求丁返还；A正确。而我国《物权法》第245条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；??”因此，本题中，乙、丙都可基于占有被侵害请求返还；而我国《物权法》第230条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”本题中，此处丁不存在留置权问题。所以说正确答案是ABC.
【例题·多选题】下列关于物权效力的表述中，正确的是（ ）。 A.同一物上限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利
B.同一物上同时存在有物权和债权时，均都应遵循物权优于债权的原则 C.依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效果
D.在破产的场合下，新设定的债权如共益债务优先于普通债权清偿 『正确答案』ACD
『答案解析』当同一物上存在数个物权时，根据权利的性质来判断优先的标准是：同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利，因此选项A正确。同一物上同时存在物权与债权时，基本原则是物权优先于债权，但不是绝对的，因为在法律明确规定的情况下，债权也可以具有优先于物权的效力，选项B的表述过于绝对，所以是错误的。根据“买卖不破租赁”的原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力，所以选项C是正确的。根据“为债权的债权”优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力，所以选项D正确。 （四）我国物权法的体系
1.所有权。包括国家所有权、集体所有权、私人所有权以及作为所有权特殊形态的建筑物区分所有权和共有。
2.用益物权。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 3.担保物权。包括抵押权、质权和留置权。抵押权包括一般抵押权和最高额抵押权；质权可以分为动产质权和权利质权。
4.准物权。包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、从事养殖和捕捞的权利，分别适用相关的法律。（设立在除土地以外的其他自然资源上，须经行政许可才能设立） 5.占有。占有是一种事实状态。为了物的真正权利人的利益，法律必须对物的占有进行保护。
【例题·单选题】下列权利中，属于准物权的是（ ）。（2007年单选第5题） A.土地承包经营权 B.建设用地使用权 C.地役权 D.探矿权
『正确答案』D
『答案解析』本题考查准物权种类。《物权法》第122条规定：依法取得的海域使用权受法律保护。第l23条规定：依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。正确答案是D。ABC选项均为用益物权。 （五）中国物权法的制定
目的：维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序、保护民众基本财产权利。
二、物权法基本制度
（一）物权法的概念和基本范畴
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