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湖北温泉经济技术开发区——长江产业园控制性详细规划?说明书
3．城市交通系统发展的触发点
园区周边有107国道、京广铁路、京珠高速联络线等，对外交通相当便利。连通永安和温泉的银泉大道构成了基地的左边缘，与市内各区域联系紧密。随着规划中的外环路、金桂大道、青龙路和十六潭路等建成，与市区的联系更加紧密。产业园完整的道路系统将成为城市交通系统的有机组成部分，是城市交通发展的触发点。
设了规模较大的工业园，这将对本产业园的发展提出新的挑战。
3）优势（Strength）
? 咸宁东临赣北、南接潇湘、西望荆楚、北靠武汉，其产业园地处咸安区，是武
汉大都市经济圈与赣湘经济走廊的必经之地，经济区位优势明显。
? 产业园北邻京广铁路、京珠高速公路以及107国道等国家及省级重点交通干
线，距长江潘家湾深水码头仅30公里，距天河国际机场90公里，交通比较便利，物流及交通区位优势明显。
4．开发条件分析（SWOT）
1）机遇（Opportunity）
? “科学发展观”的提出以及我国经济增长方式的变化，“中部崛起”逐步上升
为国家战略，中部地区面临着前所未有的大好机遇；咸宁地处我国地区生产要素由东向西转移的承接区域，承东启西的战略机遇明显，产业园建设和发展的宏观环境比较乐观，区位条件良好。
? 咸宁市位于京珠南北经济走廊，近年来港澳台投资重点开始向内地转移，高、
新、尖企业逐渐向内陆转移，由此带来的诸如资金、人才、技术等硬软设施使咸宁的投资环境得到空前的改善，产业园发展的外部环境极其优越。 ? 目前，武汉城市圈逐步成熟，对国内外的吸引力越来越大，必将成为信息、人
才、资金的新聚集地。咸宁位于武汉“1+8”都市圈内部，经济受辐射效应显著，武汉经济的外溢和产业的更替将为产业园的发展带来机遇。
2）挑战（Threat）
? 咸宁处于武汉城市圈的外层，武汉相对强大的集聚效应将对临近的咸宁产生强
大的吸引力，产业园对人才、资源、资金的引进受到严峻的挑战。
? 地区内现有的企业已成规模，市场经营路线与经营渠道也已比较成熟，产业园
的建立必将与本地区现有企业争夺市场份额，市场挑战局势严峻。
? 在咸宁城区周边的城市，如赤壁市等也正在积极快速的发展工业，并已规划建
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? 咸宁拥有丰富的生态自然资源，森林覆盖率达49.98％，是闻名全国的“桂花
之乡”、楠竹之乡“、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”；此外，矿产种类繁多，镁、锑、独居石、化工用白云岩均居湖北省第一位，黄金、稀土、云母、石煤、大理石等优势矿种开发利用价值大。优越的自然资源为不同性质的工业提供了丰富的原材料来源，有利于扩大产业园的工业种类。
? 咸宁工业已初步形成了机电、纺织、轻工、建材、医药化工、冶金六大特色支
柱产业，有利于产业园依托原有的产业基础，创造具有鄂南地方特色的工业体系。
? 产业园内原生植被丰富，地形高低错落，非常有利于塑造生态景观，打造地域
生态特色。
? 产业园具有优越的政策环境。咸宁市政府提出“举全市之力，打造咸宁市高新
技术经济开发区工业园”的口号，因此具有优越的软环境；同时，咸宁市政府在招商引资上出台了众多的优惠政策，为产业园的可持续发展提供了有力的政策保障。
? 咸宁的人力资源成本、建设成本以及运营成本与周边城市相比较低，具有明显
的成本优势。
4）劣势（Weakness）
? 咸宁经济发展缓慢，开放程度不高，地方可用财力不足，产业园建设缺乏持久
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的地方资金支持。
? 本地工业基础相对薄弱，企业规模不大，以小型化、分散化为主，“大而全”、
“小而全”现象普遍，缺乏市场竞争力；且工业化水平较低，产业结构不合理，工业体系还停留在比较低的发展层次，原材料和基础性产业比重偏大，深加工和高科技产业比重偏小；传统产业和附加值产业比重偏大，新兴产业和高附加值产业比重偏小。产业园发展的产业基础条件较差。
? 地区位于中部腹地，相对于沿海发达地区，思想观念相对落后，且该地区人才
相当匾乏，有先进管理经验、科学经营理念的企业经营管理者并不多，尤其是产业工人的素质普遍不高。产业园发展的软环境不容乐观。
? 产业园周边的用地开发滞后，基础服务设施建设缓慢，配套设施不完善，产业
园的前期启动成本较高；同时，咸宁市区的生活服务设施条件较差，目前难以吸引知名大型企业及其员工的入驻。
咸宁的工业经济特色明显，形成了机电、纺织、轻工，建材，医药化工、冶金六大支柱产业。
机电：以市工程机械、飞宁方向机、湖北变压器、赤壁起重等企业为主体生产工矿配件、汽车方向机、起重机械、电工电器等产品，年产值可达10亿元。
纺织：以湖北银泉，天化苎麻、咸宁精华、嘉鱼富仕、蒲纺等企业为主体生产棉麻纺织产品，有规模以上企业6家，年生产能力50万锭，实现产值6亿元。
轻工：以咸宁巨宁、市阻燃板厂、赤壁晨鸣、崇阳金昌等企业为主体生产森工纸类产品，共有规模以上企业3家，年主产各类胶合板20万立方米、机制纸10万吨，年产值可达8亿元。
适应市场经济发展的重点产业。
3．第二产业现状
二、咸宁现状产业状况
1．经济发展总体状况
2004年咸宁市经济发展加快，经济总量迈上新台阶。生产总值完成205.01亿元，增长11.5%，占全省3.25％，人均生产总值7384元。在生产总值中，第一产业完成45.34亿元，增长5.7%；第二产业完成96.52亿元，增长13.6%；第三产业完成63.14亿元，增长12.3%，三次产业结构比为22.1:47.1:30.8，城市化水平34.34%。工业是咸宁的主导产业，工业经济效益综合97.6%，比上年提高9.2个百分点，工业企业实现利润达到1.39亿元，比上年增长82%。
建材：以赤壁水泥、崇阳水泥、通城水泥、通山大理石等企业为主体生产建材产品，共有规模以上企业34家，目前已形成生产水泥100万吨、花岗石和大理石120万立方米的能力，年产值3亿元。
医药化工：以通城福人药业、市制药、崇阳础强、稳强等企业为主体生产医药卫材产品，共有规模以上企业12家，年产值5亿元，年出口创汇2000万美元。
冶金：以市开源铝业、通山森泰硅铁、嘉鱼黄金、赤壁碳素等企业为主体生产冶金辅料产品，年产值可突破5亿元；以通城玉立公司为主体生产的涂附磨具产品，现有大小企业10家，年产值达到2亿多元。其中出口创汇1000万美元，产品占据全国80%的市场份额；以赤壁智发首饰公司、嘉鱼钟山首饰等企业为主体生产的金银珠宝首饰制品等。
2．第一产业现状
咸宁自然资源丰富，特产资源尤为丰富，是“桂花之乡”、“楠竹之乡、“苎麻之乡”、“茶叶之乡”；苗木、蔬菜、猕猴桃、雷竹、生猪、水果，六业”发展迅速,是新时期
4．咸宁现状产业存在问题
咸宁的工业经济特色明显，形成了机电、纺织、轻工，建材，医药化工、冶金六大支柱产业，在咸宁经济发展中起着重要作用，但也存在以下不足：
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? 经济水平偏低
? 工业化程度低，产业结构有待提升 ? 资源优势利用不够，产品开发不强 ? 企业规模较小，竞争力不强 ? 与武汉市的产业联系不够
3）工业用地
规划范围内，现状工业用地面积为11.05ha，占总用地面积的1.04%。工业用地多为三类工业用地，分布于107国道旁边的工业企业主要为机械加工厂、橡胶厂等，建信营业厅、官埠供电营业厅、工商所以及税务所。其它公共服务设施用地包括位于北部靠近107国道的基督教堂和位于基地中部的福星工程。基督教堂为新建建筑，质量较好，但周围环境均为弃置地；福星工程规模较小，建筑基本为平房，且建筑质量较差。
三、用地现状及评价
1．园区用地现状
咸宁长江产业园规划总面积10.59平方公里。规划范围内的城市建设用地，主要包括居住用地、公共服务设施用地、工业用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、特殊用地、水域及其他用地和混合用地。 1）居住用地
筑均为2－3层，建筑质量为中等水平，分布于银泉大道的工业企业主要是以砖瓦生产为主的建材业工厂，如砖厂和水泥预制厂。此外，还有一些规模较小的作坊式村办工业企业，这些工业企业大都规模很小，发展水平不高，且对周边用地破坏较大，道路市政等基础设施匮乏。 4）混合用地
规划范围内，现状混合用地面积为4.41ha，占规划面积的0.42％，混合用地主要
咸宁长江产业园规划范围内，现状居住用地面积为36.51ha，占总用地面积的3.45％，主要为村镇村民的住宅用地，建筑基本为平房；南部的住宅质量较好，多为砖瓦结构的住宅，北部的村民住宅质量较差，多为土墙瓦房，其中一部分老房有一定历史，居住环境较差。总的来说，由于缺乏整体规划，导致住宅建筑布局结构散乱，且整体环境质量低下，居住条件较差。 2）公共服务设施用地
规划范围内，现状公共服务设施用地面积为1.45ha，占总用地面积的0.14％。公共服务设施用地主要包括教育科研设计用地、商业金融业用地以及其它公共服务设施用地。教育科研设施用地是位于银泉大道东侧的旗鼓小学和双泉小学，其中旗鼓小学为6班规模，建筑质量较好，周围环境品质较好，双泉小学为11班规模，建筑质量中等，出口正对银泉大道，周围环境较差。商业金融业用地是位于107国道旁的官埠电
分布于107国道南侧，主要是居住、商业以及小规模工业企业混合的建筑，多为2—3层，建筑质量中等，周围环境较差。 5）对外交通用地
规划范围内，对外交通用地面积为3.23ha，占总用地面积的0.30％。主要的对外交通道路为107国道和贺胜路，107国道横贯规划用地北侧，宽18米，贺胜路宽20米（规划红线40米），两条道路路况较好车流量较小。 6）道路广场用地
规划范围内，现状道路广场用地面积为8.18ha，占总用地面积的0.77％，主要的道路为银泉大道，银泉大道纵贯规划用地西侧，宽20米（规划红线45米），路况较好，为咸宁市的城市主干道，车流量相对较大，但缺乏相应的配套设施。
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序表3-3-1：现状用地平衡表
规划范围内，现状市政公用设施用地面积为2.31ha，占总用地面积的0.22％。由于现状用地以村落居住和农田用地为主，配套市政基础设施相对城区较差，主要市政公用设施是靠近银泉大道的浮山小水厂（现已停用）和北部靠近107国道的官埠镇泵站，建筑质量均一般，周围自然环境较好。 8）特殊用地
类别名称 号 1 产业园现状总用地 城市建设用地 居住用地 公共服务设施用地 用地代号面积 占城市总体规备注 （公顷） 划用地比例(%) 1059.13 67.76 36.51 1.45 100 6.40 3.45 0.14 现状按还建人口5580人计 官埠电信营业厅、官埠供电营业厅、工商所、税务所、基督教堂、福星工程、双泉小学、旗鼓小学 R C 规划范围内，现状特殊用地面积为0.62ha，占总用地面积的0.06％。特殊用地是位于107国道旁的劳教所，其建筑质量和周围环境较好。 9）水域和其它用地
在规划范围内的水域及其他用地中，现状水域用地面积为24.40ha，占总用地面积的2.30％，主要是水塘、水库和沟渠。规划范围内有四条水渠，均位于现状道路周边，水质较差。水库水质较好且周边的自然生态环境品质较高。此外，规划范围内还有分布大小水塘，其水质及周围环境均较好。
农田面积为403.36ha，占总用地面积的38.08％。
规划范围内有许多自然丘陵，其中大部分山体保护良好且植被茂盛，多为松树林、竹林、杨树林等自然林，自然生态环境优良；但是有部分山体已被平整开挖，作为弃置用地，原本的生态环境被破坏。
弃置地面积为73.81ha，占总用地面积的6.97％。规划范围内零星分布了几片弃置用地，南部较大的一片为原来的农业之窗用地。
其 2 中 工业用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公用设施用地 混合用地 特殊用地 非城市建设用地 水域3 和其他用地 水域 耕地 自然山体林地 弃置地 M T S U M-R D E1 E2 E4 E7 11.05 3.23 8.18 2.31 4.41 0.62 991.37 24.40 403.36 489.80 73.81 1.04 0.30 0.77 0.22 0.42 0.06 93.60 2.30 38.08 46.25 6.97 机械加工厂、橡胶厂砖厂、水泥预制厂、官埠镇养猪场 107国道、贺胜路 银泉大道 浮山小水厂，官埠镇泵站 劳教所 2．园区周边用地现状
1）北侧
咸宁长江产业园北部紧靠107国道，由于107国道是主要的对外交通道路，许多
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建筑都依附国道两侧分布，主要的单位有官埠医院、人民武装部以及鄂南橡胶有限公司。周边地区的用地性质主要有居住用地、工业用地、公共服务设施用地、混合用地
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