发布时间 : 星期二 文章2012年土地增值税讲义 - 图文更新完毕开始阅读
土地使用权支付的出让金是1000万元，房地产开发成本是6000万元，向金融机构支付借款利息400万元，超过国家规定上浮幅度的金额是100万元。该省规定能够提供借款证明的，其他房地产开发费用按照5%计算扣除，不能够提供证明的开发费用按照9%计算扣除。假设该企业能够提供证明时，能够扣除的房地产开发费用（ ）万元。
A.750 B.650 C.930 D.630 『正确答案』B
『答案解析』能够扣除的房地产开发费用＝（400-100）＋（1000＋6000）×5%＝650（万元）。
假设该企业不能够提供证明，能够扣除的房地产开发费用是（ ）万元。
A.750 B.650 C.930 D.630 『正确答案』D
『答案解析』能够扣除的房地产开发费用＝ （1000＋6000）×9%＝630（万元） （四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
【例题·计算题】某房地产开发企业2010年度委托建筑公司承建住宅楼（县城）10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7 648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。该房地产开发企业2010年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（ ）万元。
A.412.99 B.416.39C.420.64 D.424.11 『正确答案』B
『答案解析』营业税、城建税和教育费附加＝7
648×5%×（1＋5%＋3%）＋63×5%×（1＋5%＋3%）＝412.99＋3.40＝416.39（万元）
（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除费用）
对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 【典型例题?单选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，不可以列入加计20%扣除范围的是（ ）。
A.安置动迁用房支出
B.支付建筑人员的工资福利费 C.开发小区内的道路建设费用 D.销售过程中发生的销售费用 『正确答案』D
『答案解析』开发费用不作为加计扣除的基数。 【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ ）。 A.取得土地使用权缴纳的契税 B.占用耕地缴纳的耕地占用税 C.销售过程中发生的销售费用 D.开发小区内的道路建设费用
E.支付建筑人员的工资福利费 『正确答案』ABDE
『答案解析』选项A、B、D、E作为开发成本可加计扣除；选项C作为开发费用，不得加计扣除。 （二）旧房及建筑物扣除项目为：3项 1.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率 【提示】评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
在购入时已缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，在计征土地增值税时，准予作为“与转