发布时间 : 星期四 文章中国房地产发展历程更新完毕开始阅读
一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。十八届三中全会《决定》也明确规定“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，该政策表述曾被视作小产权房的“救命稻草”。然而两部委此次针对小产权房的表态，使小产权房未来转正的希望破灭。
2014年中国房地产大事记 一、全国主要城市房价集体下跌
从今年2月18日至20日的三天之内，杭州共有八个楼盘加入到降价大军当中，降价幅度最大高达5000元/平方米。紧随其后，2月21日常州豪宅项目出现大幅降价。杭州、常州两地掀起了2014年的降价风，并逐渐扩散到全国其他大中城市。
国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数，从5月起连续七个月出现环比下跌，其中8月环比跌幅达到1.2%，创2011年以来新高；至于发生环比下跌的城市数，9月、10月均达到了69个，同样创下2011年以来之最。就具体城市而言，在11月数据中，除厦门和郑州，其他68个城市的房价均发生同比下跌，杭州更成为同比跌幅最大的城市。
二、限购退位，楼市调控去行政化
2014年，全国房地产行业各项指标均高位回落，同时市场逐步显现出趋势性变化。正是在此契机下，各类肩负特定历史诉求的行政干预手段适时退出。
整体来看，中央已从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。于是“限购”、“限贷”、“限价”等各项行政干预手段在持续退出——限购方面，据中原研究院监测，全国约有47个城市曾执行过住房限购措施，而至2014年末，除北、上、广、深四大一线城市及三亚外，全国其余城市均基本取消了针对购房的种种限制；限贷方面，今年9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(俗称央行[微博]“930新政”)对拥有多套住房家庭、及非本地居民的住房贷款禁令一并取消，由各商业银行具体确定。
三、信贷环境好转，促进市场复苏
2014年楼市销售突然陷入低谷，信贷紧张是其背后的主要原因之一。同时，个别小房企因资金压力倒闭、房地产信托违约等负面消息集中在年初爆发，也影响了市场信心。2月底兴业银行[-0.71% 资金 研报](14.49,0.71, 5.15%)宣布，停办房地产夹层融资这种利于开发商在项目获批销售前筹集资金的金融服务。以此为标志，其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资。不仅开发商融资受限，个人按揭贷款也受到很大影响。
对此，央行与银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，将政策重点从以往的鼓励首次购房需求，扩大到支持改善型购房需求。而在11月21日，央行意外宣布降息，随之而来的信贷环境变化，对于当下房地产市场的影响举足轻重。在基准
利率下调的前提下，房贷实际利率也有望从阶段性高位逐步回落。
四、中央经济工作会议再度未提房地产调控
12月9日至11日，2014年中央经济工作会议举行，明确经济发展进入新常态。对于房地产市场——包括住房问题，则未作出任何直接表态。
对比过往两年的中央经济工作会议，2012年提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”；2013年虽未提市场调控，但从民生工作的角度出发，要求努力解决好住房问题，特大城市要提高住宅用地比例。
而2014年的会议对房地产相关内容只字未提，进一步体现出中央层面对房地产市场统一调控的时代已经过去。2015年，中央将延续当前的调控思路，地方政策则会取决于各地市场变化，具有更多灵活性。
五、一线城市土地市场一枝独秀
2014年全国土地市场整体处于平淡期，但城市间的情况分化严重，一线城市表现明显好于其余城市。开发商为规避风险逐渐回归一线城市，中原监测的十家标杆房企在一线城市购地占比，为2009年以来历史第二高位。
从地价表现来看，根据中原监测的40个城市前11月所有用地的平均楼面地价看，一线城市得益于热点地块的持续入市，同比上涨约54%，而二线城市微跌约4%，三、四线城市小幅下跌约6%。
与此同时，一线城市热点地块虽受追捧，高溢价地块不断涌现，
但成交热度依然低于去年，凡宅地必高溢价成交的现象不再；且从成交土地的可建面积和新房销售面积对比来看，一线城市土地供应不足现象已经得到改善。”因此，房企后续拿地必须结合区域存量及未来前景综合判断。
六、京沪流动人口聚集态势加强
11月18日，《中国流动人口发展报告2014》发布，显示流动人口流向集中的趋势不变，特大城市人口聚集态势加强。不同省份的跨省流入人口数量发生较大变化，上海、北京作为全国两大核心城市，吸纳跨省流入人口的趋势进一步增强，两地的全国流入人口数量皆有所上升；而广东、江苏两省的跨省流入人口降幅较大，这是由于劳动密集型产业向内地转移的力度加大。人口净流出省市的未来房地产需求有限，而经济发达城市稳定的人口增长带来稳定的住房需求，依然发展前景看好。
七、城镇化推动农业转移人口落户
3月16日，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式发布，推进城镇化健康发展，成为优化经济发展空间格局的重要内容。规划提出，到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右(目前为53.7%)，户籍人口城镇化率达到45%左右(目前为36%左右)。
为此，户籍制度改革成为关键所在，尤其是如何实现大约1亿农业转移人口落户城镇的问题。国家相关部门表示，要优先解决好进城时间长、就业能力强的人口落户；农业转移人口市民化成本分摊由政府、企业、个人共同分担，其中公共成本主要由政府承担。而对于不