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安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告
无形价值 （品牌，文化，管理） 建成年代 物业管理 1、进行交易情况修正、
可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。（如有不同请进行修正）
2、进行交易日期修正
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势调整。因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。（如有不同请进行修正）
3、进行区域因素修正
将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格：
表二：区域因素修正系数表
估价对象与可比实例 比较因素 繁华程度 交通条件 区位临街状况 因素 环境质量 公共配套 基础设施 区位因素修正 4、进行个别因素修正
将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格，个别
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估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 30 20 20 10 10 10 100
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因素修正系数表
估价对象与 可比实例 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 比较因素 建筑结构品质及内部格局 设施设备 层次/总楼层 个别净高 因素 装修 面积 无形价值 （品牌，文化，管理） 建成年代 物业管理 5、求出比准价格
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
项 目 实际成交单价 （元/平方米） 交易时间修正 交易情况修正 区域因素修正 个别因素修正 比准单价 （元/平方米） 可比实例1 /100 100/ 100/ 100/ /100 100/ 100/ 100/ 可比实例2 可比实例3 /100 100/ 100/ 100/ 个别因素修正 20 15 15 15 10 10 5 5 5 100 根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为：（ + + ）/3= 元/平方米。
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6、用市场比较法测算估价对象评估价格为：
商务办公用房
（五）、方法的选用
估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应选取市场法为估价方法。另外根据合肥市房地产市场状况，结合估价对象的商业（办公）用房使用性质，该物业有连续且稳定的收益，经研究、分析，本次估价拟采用收益还原法结合市场比较法综合评估估价对象房地产的价格。 （六）、评估过程
市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如下：
表一：因素条件说明表
估价对象与可比实例 比较因素 坐 落 用 途 交 易 日 期 交 易 情 况 交易价格（元/平方米） 区位集聚程度 因素 交通条件 19
估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效
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周边环境 公共配套 基础设施 建筑类型 外观形象 层次/总楼层 设施设备 个别装修 因素 智能化程度 租户类型 层高 停车便利度 建成年代 物业管理 1、进行交易情况修正、 可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。（如有不同请进行修正）
2、进行交易日期修正
交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势调整。因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。（如有不同请进行修正）
3、进行区域因素修正
将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格：
表二：区域因素修正系数表
估价对象与可比实例 比较因素 区位集聚程度 因素 交通条件 30 25 20
估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效