发布时间 : 星期四 文章佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估技术报告更新完毕开始阅读
2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 五) 六) 七) 八) 九) 十) 十一) 十二) 土地使用税 营业税 城市维护建设税 教育费附加 防洪工程维护费 印花税 保险费 维修费 第一年月纯收益（元/平方米） 第一年年纯收益A（元/平方米） 还原利率R 收益年递增比率g 收益递增年限N1（年） 收益递增期外剩余使用年限N2（年） 递增期外年纯收益B（元/平方米） 收益单价（元/平方米） （计算结果取整） 2.5元/每平方米·年 月有效毛收益的5% 营业税的1% 营业税的3% 营业税的0.13% 月有效毛收益的0.1% 月有效毛收益的0.1% 月有效毛收益的1% 三)-四) 五)×12 还原利率用安全利率加风险调整值得到 综合分析该区域房地产现状并结合区域城市规划估算 收益自第二年开始递增，第N1年后租金固定至期末 根据房地产证的记载计算 A×（1+g）^（N1-1） A/(R-g)×[1-(1+g)^N1/(1+R)^N1] +(B/R)×[1-1/(1+R)^N2]/(1+R)^N1 0.21 0.60 0.006 0.01 0.0003 0.006 0.006 0.006 9.60 115.20 6.50% 3.00% 20 22.75 202 2,280 则开发完成后房地产总价=2,280×13295.3=30,313,300（元） （4）房屋开发总建造成本
房屋建造成本主要包括：勘察设计费、前期费用、基础工程、主体工程、水电安装工程、消防工程、通讯工程、装修装饰、室外配套工程等项目，依据对当地同类项目的工程造价情况调查以及项目的自身状况，确定建造成本单价为：
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序号 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 项目 勘察设计费 前期工程费 建筑安装工程费 基础工程 基础土方 主体工程 水电安装 消防 通讯 装修装饰 配套 合 计 建造成本单价（元/m） 20 50 995 20 20 800 45 50 20 30 42 1097 2则房屋的开发建造成本为：
建造成本=1,097×13295.3=14,587,600（元） （5）专业费用、不可预见费用及管理费用
专业费指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询等相关费用；不可预见费是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分费用；管理费用指为组织和管理项目开发提供各种服务而发生的费用。
根据本地房地产市场状况、建筑市场的一般水平及本项目的实际情况，确定专业费用、不可预见费用及管理费用取总建造成本的10%，则专业费用、不可预见费用及管理费用为：14,587,600×10%=1,458,760（元） (6)购买土地税费
为购买土地时买方应负担的税费，主要为契税3%，则： 购买地税费=待估宗地地价×3%（元） （7）投资利息
利率取中国人民银行于估价基准日的一至三年期贷款年利率6.65%，类似项目的正常建设期为2年，假设项目建设时的资金在整个开发期内均匀投入，计息周期为项目建设期的1/2。以上述房屋开发总建造成本、专业费用、不可预见费用及管理费用费、地价之和为计息基数，则：
投资利息=(待估宗地地价+购买土地税费)×[(1+年利率)^建设期-1]+(总建筑费+专业费用、不可预见费用及管理费用)×[(1+年利率)^建筑期/2-1]
=待估宗地地价×(1+3%)×[（1+6.65%）-1]+（14,587,600+1,458,760）×
[（1+6.65%）-1]
=待估宗地地价×0.1415+1,067,100（元）
（8）销售税费
销售税费包含销售房地产应缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税以及广告宣传及代理费等。 ①销售费用
根据估价人员对三水区类似房地产开发项目的调查及估价人员的经验，广告宣传及代理费取销售收入的3%。 ②销售税金
为销售房地产应缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和土
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地增值税，约占销售收入的5.5%。
销售税费合计：30,313,300×8.5%=2,576,600（元） （9）开发利润
考虑区域房地产实际市场情况，结合估价对象的规模和开发周期，以上述房地产总开发成本为计算基数，成本利润率取10%
利润=(待估宗地地价+购买土地税费+建筑费+专业费、不可预见费及管理费)×利润率
=[待估宗地地价×(1+3%)+14,587,600+1,458,760]×10% =待估宗地地价×0.103+1,604,600（元） （10）土地增值税
根据当地政策取房地产总价值的2%。 土地增值税=房地产总价值×2%
=30,313,300×2% =606,300（元）
（11）地价测算
宗地价格=预期开发后房地产价值-房屋开发成本-专业费用-管理费用-不可预见费-购买土地税费-投资利息-销售税费 -开发利润-土地增值税
=30,313,300-14,587,600-1,458,760-（待估宗地地价×3%）-（待估宗地地价×0.1415+1,067,100）-2,576,600-(待估宗地地价×0.103+1,604,600)- 606,300 经过测算，则剩余法的评估结果为： 总地价=6,600,471 （元） 地面地价=总地价÷土地面积
=6,600,471 ÷13,295.3 =496（元/m）取整
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三、地价结果确定
1、地价确定的方法：
本次估价采用了市场比较法和剩余法测算了委估宗地的土地使用权价值，在确定最终地价结果时，我们有以下考虑：
A、市场比较法是根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。以公开市场宗地价格
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为依据，能反映宗地实际价值的水平。
B、剩余法是结合宗地的实际情况，根据项目所在区域的市场价格，确定委估宗地上开发物业的客观合理的可实现价格，扣除合理的成本、费用、利息、利润后的合理价格，能反映宗地实际价值的水平。
综合以上考虑，我们认为两种方法分别从不同侧面反映了土地价格水平，因此本次估价采用两种估价方法结果的简单算术平均数作为估价对象的最终估价结果。 2、地价结果
宗地地面地价=（496+436）÷2=466（元/平方米）（取整至个位） 总地价=466×13,295.3=6,195,600（元）（取整至百位） 大写人民币陆佰壹拾玖万伍仟陆佰元整
四、估价结果
经估价人员现场查勘和对当地土地及房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，运用市场比较法和剩余法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权市场价值为RMB6,195,600元，大写人民币陆佰壹拾玖万伍仟陆佰元整（包含转让时应缴纳的各项税费）。
土地使用权价格表 （币种：人民币）
备注：1、本次评估价值仅为土地价值，不包含地上建筑物价值；
2、估价结果详见表1：《土地估价结果一览表》。
地号 土地面积（平方米） 设定容积率 地面地价（元/平方米） 楼面地价（元/平方米） 总 地 价（元） 土地账面净值（元） 增减值（元） 增减率 1007392 13295.3 1 466 466 6,195,600 763188.63 5432411.36 711.8%
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第四部分 附 件
附件一：宗地位置示意图； 附件二：宗地现状照片；
附件三：三府国用（2011）第0102431号《国有土地使用证》复印件；
附件四：土地估价机构《营业执照》及《资质证书》、《土地评估中介机构2011年度
年检合格证明》复印件；
附件五：签字土地估价师资格证书复印件。
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