发布时间 : 星期四 文章佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估技术报告更新完毕开始阅读
①交易情况修正：
三个比较实例均为一级土地市场成交实例，交易方式均为挂牌出让，因一级市场挂牌出让对受让人有一定限制且需缴纳相关税金及费用，一般较二级市场低，确定交易实例A、B、C的交易情况条件指数为95。 ②交易期日修正
估价对象估价基准日为2012年3月31日，三个比较实例的成交时间分别为2012-2-17；2012-3-6；2011-1-5，根据对当地工业用地的市场调查，佛山市近期工业用地地价较稳定，确定交易实例A、B、C的交易期日指数分别为100、100、105。 ③土地使用年期修正
土地使用年期修正系数根据下列公式计算： k=[1-1/（1+r）]/[1-1/(1+r)] 式中：
k—使用年期修正系数
r—土地还原利率，采用安全利率加风险值的方法，r取6% m—估价对象使用年期 n—比较实例使用年期
待估宗地剩余使用年期均为44.75年，各比较案例象剩余使用年期均为50年，以估价对象为100，得出各比较实例的年期修正指数均为97.95。 ④区域因素修正
3～地理位置：划分四个等级，即距离区域中心在1公里以内为优，2～3公里为良，5公里为一般，5公里以上为劣，以估价对象为100，每增加或减少1公里，指数向上或向下修正5；
工业集聚度：分为集聚度高、集聚度较高、一般、较差四个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个级别，指数向上或向下修正5；
交通状况：划分为近高速公路，近高等级公路，近城市主干道，近城市次干道四个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个级别，指数向上或向下修正5； 基础设施状况：指宗地的通水、通电、通路和土地平整等情况，以估价对象“五通”（ 通路、通电、通上水、通下水、通讯）为100，基础设施条件每增加或减少“一通”， 指数向上或向下修正2；
市政设施完善程度：分为低、较低、较高、高四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正5。
环境优劣度：分为优、良、一般、劣四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正5。
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m
n
⑤个别因素修正
地质条件：分为“地基坚固，不需要做加强处理”、“地基较稳固，略需处理”、“承载力一般，需要做相应处理”、“属于河、涌、湖泊沉积地段，需要对地基加强处理”、“位于沼泽或湿地，或属于填埋地，需要对地基做特殊处理”五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正5。
容积率：待估宗地与比较案例容积率相近，故此次评估工业用地容积率修正系数均为100。
宗地形状：分为规则、较规则、不规则三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级,指数向上或向下修正5。
宗地平整状况：估价对象及比较案例场地均平整，以估价对象为100，比较案例的修正系数均为100。
宗地面积：宗地面积大小关系到是否有利于利用。根据宗地面积分为合适且有利于利用、较合适且有利于利用、不合适或不利于利用三个等级，以估价对象为100，
每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正5。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。 （5）比较因素条件指数表及因素比较修正系数表
将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，详见表二、表三。
表二 比较因素条件指数表
比较因素 交易情况 交易日期 地理位置 工业集聚度 交通状况 基础设施状况 市政配套设施状况 环境优劣度 地质条件 土地剩余使用年限 容积率 宗地形状 宗地平整情况 宗地面积（㎡） 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 比较实例A 95 100 95 100 100 100 100 100 100 97.95 100 105 100 100 比较实例B 95 100 95 100 100 100 100 100 100 97.95 100 100 100 100 比较实例C 95 105 95 100 100 100 100 100 100 97.95 100 100 100 100 区域因素 个别因素 因区素域
确定比较因素修正系数
表三 因素比较修正系数表
比较因素 楼面地价（元/㎡） 交易情况 交易日期 地理位置 工业集聚度 比较实例A 420 100 / 95 100 / 100 100 / 95 100 / 100 - - 18 - -
比较实例B 390 100 / 95 100 / 100 100 / 95 100 / 100 比较实例C 397 100 / 95 105 / 100 100 / 95 100 / 100 个别因素交通状况 基础设施状况 市政配套设施状况 环境优劣度 地质条件 土地剩余使用年限 容积率 宗地形状 宗地平整情况 宗地面积（㎡） 比准楼面均价（元/㎡） 评估均价（元/㎡） 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 105 / 100 / 100 434 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 423 436 100 100 100 100 100 98 100 100 100 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 / 100 452 我们取可比实例进行修正后的三个比准价格的简单算术平均数作为估价对象的评估结果:
估价宗地的地面地价=(434+423+452)÷3=436（元/㎡） （取整） 2、运用剩余法测算宗地地价
剩余法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除预计的正常房屋开发成本及专业费、管理费、不可预见费、利息、利润和税费，以价格余额估算估价对象土地价格的一种方法。
土地使用权价格=预期开发后房地产价值-房屋开发成本-专业费用-管理费用-不可预见费-投资利息-开发利润-销售税费 估价对象利用方式分析及基本假设 剩余法遵循以下原则：
①假设宗地开发完成后将全部出租获得收益； ②运用剩余法原理及理论进行估价； ③项目建成后按预期租金出租获得收益； ④假设房屋开发费均匀投入。 估价对象利用方式分析及基本假设
（1）、最高最佳利用条件及估价用途的设定：根据《国有土地使用证》记载，宗地用途为工业用地，根据估价人员现场勘察时对周边土地开发利用情况的调查，估价对象处于白坭汇金工业城，周边物业规划以厂房及工业配套为主，道路通达度较好。我们认为按《国有土地使用证》证载用途开发利用能达到委估宗地的最高最佳利用。
（2）宗地综合规划指标的设定：根据委托方提供的国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及估价对象周边工业用途土地的平均容积率，结合待估宗地实际情况，设定其容积率为1.0，计入容积率的建筑面积为13295.3
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平方米。
（3）项目开发周期的确定
项目开发周期从估价基准日至销售完成，包括准备期、工程建设期和销售期，根据当地类似规模宗地开发情况，并结合估价对象实际情况确定项目开发周期为2年。 （4）假设建筑开发成本在工程建设期内均匀投入。
（5）项目建成后按预期租金出租获得收益，并假设开发完成后将全部出租获得收益。 （6）采用传统（静态）方法进行测算。 （7）预期开发完成后房地产总价值的测算
估价对象周边工业厂房在近期三水区房地产市场上买卖交易案例极少，大多数企业自用或租赁，本次对于估价对象的开发价值的确定可采用收益法测算估价对象开发完成后的房地产的市场价值。
ⅰ）收益法评估开发完成后的房地产价格的测算说明：
①客观租金的确定：通过对项目周边类似物业的租金市场调查及比较、估价对象开发期，并结合近几年来工业厂房租金价格走势，我们认为项目开发建成后的厂房的月平均正常客观租金为13元/平方米(建筑面积）较合理。
②考虑到三水区的规划前景以及经济发展水平，并考虑物价上涨指数，我们认为该区域房地产的整体价值的上升空间较大，我们预测其租金自估价时点起20年内每年按3%的比率递增，第22.75年后保持不变；
③根据三水区的工业房地产市场的实际情况、物业自身情况及我们估价工作的经验，房地产报酬率用安全利率（一年期定期存款利率）加风险调整值法确定为6.5%； ④根据对三水区工业房地产租售市场调查并结合估价对象所在区域的工业氛围及其自身特点，综合考虑后确定其空置率为8%。
开发完成时估价对象房地产的收益价值测算过程详见下表：
收 益 法 测 算 表
估价对象: 佛山市三水区西南街道永业路10号 建筑面积(平方米) 序号 一) 二) 三) 四) 1)
13,295.30 项目名称 第一年月潜在毛租金收入（元/平方米） 空置率 月有效毛收益（元/平方米） 运营费用(包含房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、教育专项基金、防洪工程维护费、印花税、保险费、维护费） 房产税 - - 20 - -
计算方法及说明 房地产具体情况及周围同类物业租金水平 8% 一)-二) 月有效毛收益×18%+2.5/12 月有效毛收益的12% 计算结果 13 1.04 11.96 2.36 1.44