发布时间 : 星期二 文章佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估技术报告更新完毕开始阅读
第三部分 土地估价
一、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则： （1）合法原则
合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。 （2）估价基准日原则
估价基准日原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。 （3）预期收益原则
指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 （4）替代原则
指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 （5）最有效利用原则
指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 （6）需求与供给原则
指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 （7）变动原则
在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 （8）协调原则
地价总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。应此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周边环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的
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收益量和价格。
（9）多种方法相结合的原则
随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。
二、估价方法与估价过程
（一）估价方法的选用
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的，选择适当的估价方法。 本次评估在选择估价方法时有以下考虑：
（1）、通过调查近期的佛山市土地交易市场，宗地所在区域类似工业用地在土地交易市场上成交案例较多，故采用市场比较法进行评估。
（2）、估价对象现状情况下较难产生收益，若产生收益的话需待地上建筑物开发完成后，且其土地收益（贡献）在实际估价中很难从房地产收益中剥离，因此收益还原法可操作性差，故此次我们不采用收益还原法进行评估。
（3）、估价对象所处区域虽然为佛山市基准地价覆盖范围内，但基准日至估价时点已超过3年，且当地未对外公布基准地价修正体系，故不宜采用基准地价系数修正法进行评估。
（4）、由于估价对象所处区域为成熟工业区，对于取得当地有关土地补偿费、安置补助费及土地开发成本等资料及数据已不适用于本次估价对象所处成熟区域，因此不采用成本逼近法进行地价测算。
（5）、估价对象开发完成后可通过出租获取收益，具有预期开发价值，且据委托方提供的相关资料及估价人员调查估价对象周边同类用地的规划情况，能对估价宗地未来开发情况进行基本设定，故采用剩余法进行地价测算。 综上所述，本次评估采用市场比较法和剩余法进行测算。
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（二）估价过程
1、运用市场比较法测算宗地地价
市场比较法是将估价对象土地与在近期已经发生交易的类似土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出估价对象土地价格的一种估价方法。 市场比较法的计算公式：
Pi=P’×A×B×C×D P=∑（Pi×权重系数）
式中： P—待估宗地地面地价 A—交易情况修正系数
Pi—待估宗地比准地面地价 B—交易日期修正系数 P’—可比交易实例地面价格 C—区域因素修正系数
D—个别因素修正系数
（1）比较案例选取 案例选择：
在选择比较案例时，应符合以下要求： ①用途相近或相类似；
②近两年房地产市场变动较大时，比较案例的交易时间与估价基准日应尽量接近； ③建筑规模尽量接近；
④属于正常交易或可调整为正常交易； ⑤处于同一区域或同一供需圈； ⑥统一价格基础。
根据上述要求，并结合宗地的实际情况，根据替代原则，估价人员调查佛山市同类地区土地市场交易情况，本次评估选取三宗工业用地实例作为可比实例。 案例描述：
案例编号 土地位置 地块面积（平方米） C 佛山三水工业园区D区32号 24257 “五通一平”（宗地“五通一平”（宗地红“五通一平”（宗地红红线外“五通”：供线外“五通”：供水、线外“五通”：供水、水、排水、通路、通排水、通路、通电，通排水、通路、通电，通电，通讯，红线内土讯，红线内土地平整） 讯，红线内土地平整） 地平整） 工业用地 1.0≤FAR≤2.0 35%≤D≤60% 工业用地 0.7≤FAR≤2.0 35%≤D≤50% - - 15 - -
工业用地 0.7≤FAR≤2.0 35%≤D≤60% A 三水区白坭镇汇金工业城10号 33668 B 广东佛山三水工业园区大塘园A区61-2号 48415 土地开发程度 土地用途 容积率 建筑密度
出让年限 宗地形状 成交日期 价格类型 交易方式 成交价（元） 成交单价（元/平方米） 50年 较规则，大致矩形 2012年2月17日 地面地价 挂牌出让 14140000 420 50年 一般规则，大致梯形 2012年3月6日 地面地价 挂牌出让 18890000 390 50年 一般规则，大致梯形 2011年1月5日 地面地价 挂牌出让 9640000 397 （2）比较因素条件说明
根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： A、 交易时间：确定地价指数
B、 交易情况和方式：是否为正常、公开、公平、自愿的交易，因交易方式的不同而地 价存在差异须进行交易方式修正
C、 容积率修正：考虑宗地建筑容积率对地价的影响 D、 土地开发程度：考虑宗地红线内外开发程度对地价的影响
E、 土地使用年期：不同土地使用年期的地价存在差异，须进行土地使用年期修正 F、 区域因素：主要有位置优劣度、居住氛围、交易便捷度、基础设施完备度、公共配套设施完善度、环境优劣度等
G、 个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、地质条件、土地开发程度等 （3）比较因素条件说明及说明表编制
估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详见下页表一。
市场比较法（工业）
表一 因素条件说明表
比较因素 楼面地价（元/㎡） 交易情况 交易日期 地理位置 工业集聚度 交通状况 基础设施状况 市政配套设施状况 环境优劣度 地质条件 土地剩余使用年限 容积率 宗地形状 宗地平整情况 宗地面积（㎡） 估价对象 待估 正常 --- 较好 较好 较好 五通 完善 一般 一般 44.75 1 一般规则 场地平整 13295.3 比较实例A 420 挂牌出让 2012-2-17 一般 与估价对象相当 与估价对象相当 五通 一般完善 一般 一般 50 1.0≤FAR≤2.0 较规则 场地平整 33668 比较实例B 390 挂牌出让 2012-3-6 一般 与估价对象相当 与估价对象相当 五通 一般完善 一般 一般 50 0.7≤FAR≤2.0 一般规则 场地平整 48415 比较实例C 397 挂牌出让 2011-1-5 一般 与估价对象相当 与估价对象相当 五通 一般完善 一般 一般 50 0.7≤FAR≤2.0 一般规则 场地平整 24257 区域因素 个别因素
（4）、确定比较因素条件指数
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