发布时间 : 星期六 文章佛山中院 - 关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见更新完毕开始阅读
（2）集体土地租赁合同租金或者使用费的处理及建议 按照法律、行政法规以及省法院的指导意见精神，只要承租人实际使用了集体土地，就要支付相应的费用。如果合同有效，承租人支付的是租金；如果合同无效，使用人参照合同约定支付的是使用费。2008年爆发了金融危机，大量承租人因为资金短缺，未能及时使用土地，导致土地闲臵。出租人村委会或者村民小组起诉，要求解除合同、收回土地、承租人支付占用期间的土地租金；承租人则反诉并未实际取得土地，出租人未交付土地构成违约，要求出租人退回定金或者保证金。分为两种情况：一是土地是集体建设用地；二是土地是农用地并未办理转为建设用地的手续。我们处理案件的思路是：第一种情况，土地是集体建设用地，合同有效，承租人不使用土地构成违约，应承担违约责任，所以出租人要求解除合同、收回土地的诉讼请求予以支持。关于承租人占用期间的土地租金问题，通常计算到起诉之日而非交回土地之日；另外，承租人已经交纳的定金或者保证金抵作租金，在承租人占用期间的土地租金中予以抵扣，这样较好的平衡了双方利益。第二种情况，土地是农用地并未办理转为建设用地的手续，合同无效，依据法律规定的合同无效后的处理意见，由承租人返还土地，出租人退回定金或者保证金。关于承租人占用期间的土地使用费问题，因土地是农用地，承租人不能使用也不敢使用，所以，承租人不需支付占用期间的土地使用费，这种处理意见使得出租人村委会或者村民小组极其不满。村委会或者村民小组认为，合同通常经过鉴证，且土地闲臵期间一直由使用人占用，除了使用人之外，其他人均不能
占有、使用土地，法院判决使用人不支付占用期间的使用费，使得出租人的收益和权利得不到保障。我们的裁判思路是否适当，建议上级法院能够及时给予指导。
（二）房屋买卖合同案件的规范及处理意见。 1、基本特点
（1）金融危机影响下，房屋价格严重下跌，买受人请求解除房屋买卖合同纠纷案件大幅上升。该类案件往往形成群体性诉讼，双方利益冲突加剧，矛盾激化难以调和，动辄演变成为群体性事件，如果处理不好，将会带来许多负面影响，甚至影响社会和谐与稳定。
（2）商品房买卖合同中，开发商和购房人约定的逾期付款、迟延交楼或者逾期办证等违约金计算方法不一致，发生纠纷时，守约方要求按照极高的标准计算违约金，违约方要求按照极低的标准计算违约金；二手房买卖中，当事人双方约定非常高的违约金，发生纠纷时，守约方要求按照约定计算违约金，违约方要求调整违约金。两类案件，应否调整违约金、怎么调整违约金，困惑着办案法官。
2、存在的普遍性问题及建议对策
（1）房屋买卖中应对善意买受人予以保护。
出卖房产一方在订立合同后“恶性”毁约，找各种理由，起诉至法院，要求认定合同无效或撤销合同。大体有以下几种情形：第一，夫妻双方一方以自己不知情，另一方私自处分房产为由，要求确认合同无效和对方侵害其房产财产权，从而达到收回房产的目的；第二，出卖方以自己没有办理房产证为由，根据房地产管理法的规定，要求
确认买卖合同无效，收回房产；第三，房产的所有人已死亡，其唯一继承人以已死亡的人的名义签订合同，后在办理继承公证之后，拒不交付房屋，诉至法院要求确认合同无效。上述种种情况，目的只有一个即“毁约”达到拒不出卖房屋的目的，损害买受方的权益。在审理过程中，我们本着维护交易安全的考虑，适用诚信原则，依法保护房产买受人的权益。
另外，在审理过程中，如果出卖人持有的房产证仅登记出卖人为所有权人，是否适用物权法的善意取得制度？买受人是否有义务查清出卖人房屋的共有情况？房产证登记情况和夫妻共有、家庭共有存在冲突，如何认定合同效力？在房产买卖纠纷中较普遍存在。我们认为，应适用物权法的善意取得制度，不管出现上述何种情形，应严格审查，依法保护善意取得人的合法权益，对恶意“毁约”行为作否定评价，保护交易安全既房地产买卖市场的稳定。
（2）房屋买卖中，未办理过户登记的房屋能否通过法院确权 房屋所有权人将房屋出售后，由于双方没有到房管所办理产权登记手续或者正在办理房屋买卖手续的过程中，原产权人因欠债务被第三人提起诉讼而由法院查封了涉案房屋，房屋买受人提起诉讼要求确认房屋买卖合同有效而请求法院判令房屋所有权人办理过户手续，目的是让法院解封所查封的房屋。一般有两种请求方式：第一种，要求判决未过户房屋归其所有。第二种，要求判令房屋买卖合同有效，要求办理过户手续。此类案件存在两个问题：第一是程序上的问题，房屋买受人未对查封的房屋在执行法院提出执行异议，能否迳行提起本
次民事诉讼？第二是实体上的问题，未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？
关于第一个程序上的问题，房屋买受人未对查封的房屋在执行法院提出执行异议，能否迳行提起本次民事诉讼，实践中存在着两种观点。一种观点认为，根据最高人民法院关于执行方面的司法解释，房屋买受人应根据《民事诉讼法》第204条的规定，先在执行法院提出执行异议，对执行法院的处理不服，再向业务庭室提起民事诉讼。执行异议是本次民事诉讼的前臵程序，房屋买受人未提出执行异议，本次民事诉讼应驳回房屋买受人的起诉，告知房屋买受人提出执行异议。另一种观点认为，法律没有明确规定执行异议是本次民事诉讼的前臵程序，所以房屋买受人未提执行异议而是提起本次民事诉讼，程序并无不当，应对房屋买受人的诉讼请求进行实体审查并作出处理。两种观点均有一定的支持者，建议上级法院对此给予指导。
关于第二个实体上的问题，未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权，实践中也存在着两种观点。一种观点认为，法院不应确权，因为《物权法》规定待产权变更登记后才取得所有权。双方当事人签订的房屋买卖合同有效，仅发生债权上的效力，未办理过户登记，不具有物权变动的效力，所以，法院不能确权。另一种观点认为，法院应当予以确权，因为买受人通常已经付清了全部或者大部分款项，实际居住使用，买受人的利益需要保护；另外，《物权法》规定法院作出的判决书也是物权变动的依据之一，因此，法院可以确权。我们查阅过省法院网站上的法律文书，发现省法院在《物权法》实施之前还