发布时间 : 星期六 文章XX中央海岸项目可行性研究报告更新完毕开始阅读
选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。
景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。
具体定价建议如下： 3、8、1 相关经济及技术指标：
（1）总建筑面积：114000平方米。其中产权式酒店70000㎡ ，商业铺面4000㎡，五星级酒店30000㎡，地库10000㎡。 （2）项目预测总投资费用：79900万元。 （3）可销售面积部分单位成本：7000元/平方米。
3．8．2 平均售价制定建议（可销售部分）：14300元/平方米
具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：
第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高（70%+80%）/2，即75%：
销售平均价格为：12250元/M2；
第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上
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升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高（80%+90%）/2，即85%：
销售平均价格约为：12950元/M2；
第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高105%：
销售平均实收价格约为：14350元/M2。
各个阶段价格策略组合，最终要实现14000元/M2的销售价格。 备注：
1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价格。
2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。
3、9入市姿态及推广时机定位
房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。
从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：
● 主体工程已基本完成 ● 配套设施已全部到位
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● 外部环境与内部配套已衔接到位 ● 形象与品牌的推广已达到了预期的效果 ● 物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定 ● 有关的手续及销售文件已全部准备就绪 但针对该项目的特点：
● 自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款；
● 施工周期短：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是三、四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速；
● 以新的概念销售：硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持；
● 项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；
综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为2003年春节。
届时，硬件及软件配套应达到如下阶段： ● 项目的建筑整体形象已经达到正负零 ● 物业管理模式、服务配套、收费标准已确定 ● 销售方式及销售价格已经确定
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3、10 销售方式定位
销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。
建议该项目的销售方式是：
● 进行公寓的产权销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理
● 以零散发售为主
● 采用自销为主、松散型委托代理销售为辅的销售方式 ● 采用组合式付款方式 3、11 物业管理定位
3、11、1 本项目经营管理模式
本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，酒店管理公司在本项目业主的物业闲置期间统一按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。 3、11、2 酒店管理公司
酒店管理公司按照与业主的委托经营（管理）约定，对本项目进行酒店式标准化经营（管理），并保证业主的物业在有良好经营（管理）业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。 3、11、3 运作机制
酒店经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施
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