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XX区XX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告
该办法指出，实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则。
◇制定实施计划
该办法要求各县（市、区）人民政府和有条件的镇（街），应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合经济社会发展实际和产业发展需求，根据土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划。“三旧”改造规划逐级上报市人民政府批准实施，年度实施计划由县（市、区）人民政府批准后实施。
◇“三旧”改造范围
该办法还明确了“三旧”改造的范围： （一）城市市区“退二进三”产业用地；
（二）城乡规划确定不作为工业用途的厂房（厂区）用地； （三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地； （四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； （六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。 ◇实施方式
（一）市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由市、县（市、区）人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。土地使用权收购的具体程序、价格确定，由市、县（市、区）人民政府依法制定实施办法；
（二）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理；
（三）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划的，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实
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施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县（市、区）土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划主管部门同意后报市、县（市、区）人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按市人民政府的统一规定办理；
（四）旧城镇、旧村庄改造涉及收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐；
（五）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有，由市、县（市、区）、镇（街）人民政府根据“三旧”改造规划和年度实施计划分别组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设；
（六）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、县（市、区）人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。
◇建设用地改变用途
纳入“三旧”改造规划的旧村庄改造，农村集体经济组织要求将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，在符合下列条件的前提下可以向市、县（市、区）土地行政主管部门提出申请：
（一）该村庄建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划；
（二）土地权属清楚，无争议；
（三）经本集体经济组织村民大会（或村民代表大会）2/3以上人数同意； （四）纳入“三旧”改造年度实施计划。
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村庄建设用地改变为国有建设用地的申请由市、县（市、区）土地行政主管部门审查后报同级人民政府审核，并由土地行政主管部门逐级上报省国土资源厅。
◇“三旧”改造资金
市、县（市、区）人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。
在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由市、县（市、区）人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按不高于50%的比例，按照有关规定专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，市、县（市、区）人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于50%比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展。
对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不再增缴土地价款。
积极探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。
三、市场调查分析
2011年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，紧紧围绕“建设XX富庶文明大西关，争当全省农村改革发展试验区”为目标，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，积极探索科学发展新模式，将保持经济平稳较快增长、加快结构调整步伐、转变经济增长方式、推动和谐社会建设作为经济社会发展的主线，实现了“十二五”计划的良好开局。
（一）、综合
初步核算，2011年全市生产总值（GDP）492.09亿元，比上年增长14.3%。其中，第一产
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业增加值122.19亿元，增长5.8%，对GDP增长的贡献率为10.2%；第二产业增加值218.52亿元，增长26.1%，对GDP增长的贡献率为75.1%；第三产业增加值151.38亿元，增长6.3%，对GDP增长的贡献率为14.7%。三次产业结构为24.8：44.4：30.8。在第三产业中，批发和零售业增长7.3%，住宿和餐饮业增长2.7%，金融业增长5.3%,房地产业增长6.1%。民营经济增加值317.75亿元，增长15.2%。
表1：2011年地区生产总值
全年居民消费价格指数为105.6%，高于上年2.4个百分点。
表2：2010-2011年居民消费价格指数（单位：%）
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