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XX区XX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目可行性研究报告
-汕尾-惠州-广州-肇庆-XX-郁南-梧州-桂平东-贵港-南宁。全线按以上节点只设23个停车站,站点之间直连。
南广铁路跨桂、粤两省区，为双线电气化国家I级铁路。时速达到250公里，日开行客车110对，满足开行双层集装箱列车运输的要求，2008年11月开工建设。XX东站是XX地区的客货一体的站点，位于XX都杨，是客运为主货运兼顾的国家一级铁路。建成后XX到广州只需要30分钟，到香港只需要1小时。
三茂铁路：途经XX区腰古站，新兴车岗站，另有XX支线、罗阳铁路和罗岑铁路。 ⑶公路
广州—昆明高速公路(G80)，XX到达广州只需要1小时40分钟。 江门—XX高速公路；江门鹤山到XX罗定。 XX—岑溪高速公路；XX双凤到罗定，岑溪。 XX—阳江高速公路；XX双凤到阳江。
湛江—汕头高速公路，途径清远，四会，XX都杨，新兴。 新兴—高明高速公路；新兴接广明高速公路。 XX—茂名高速公路；途径罗定，信宜，高州，化州。 ⑷轻轨
珠三角规划城际轨道建设，广佛肇轻轨将延伸到XX。时速200公里的广佛肇轻轨正在动工建设，预计2012年肇云段将动工建设。轻轨站初步设计在思劳镇，都杨镇和XX城区。
4、施工条件
项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件较为有利。
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5、环境保护条件
项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。
综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套非常良好。
二、项目地块SWOT分析
■区位优势
■项目开发时机成熟 ■发展潜力大
■项目辐射区域有限
? 政府调控
■云浮房地产大势看好 ■“30分钟生活圈” “15分钟设施服务圈”良好影响
■城市化进程加速
■未来市场供应量较大 ? ?
需求旺盛,大势看好
良好的经济环境
(一）项目优势分析（Strength） ■区位优势
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本项目位于XX市XX区XXXX路，与XX市中心仅2公里路程，距G80高速公路只有5分钟的路程，交通便利。相邻大型商业广场——东方时代广场完工将会使该区位商业气氛活跃，另外，项目地块距XX市“三甲”医院――XX市人民医院仅１公里，对区域房价上升有一定的刺激作用，市场前景广阔。
项目建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美精品住宅，并且与周边的建筑环境协调统一。作为商住一体综合性项目，还利用项目地块地势的有利条件，在注重人文景观、视野开阔的前提下，设计成一个集别墅、商业、住宅于一体的园林般社区，让人进入就有一种“绿意沁满心园，自然环境绕身边”的感觉。
■项目开发时机成熟
XX区XXXX路XX磁材厂“三旧”地块改造项目成为XX市“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”的重要组成部分，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，该地块是XX集团建立初期所起建筑，直接影响市容市貌及城市景观和宜居环境，对该地块改造有着迫切的需要，为了充分利用原有资源，提高土地使用效率，解决城市发展建设用地。该地块符合土地利用总体规划及城市规划，已纳入XX市城市建设总体规划范围，并已编制及批准控制性详细规划。这时XX广业硫铁矿提出对其进行“三旧”改造，无疑为城市的建设起到积极的推
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动作用。
■发展潜力大
XX作为XX省最年轻的地级市，尤其是升级为地级市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建设、人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。特别是牧羊区域作为XX市中心城区东扩的主要地段，已纳入XX市城区总体详细控制规划，该项目地处XX市最具发展潜力的地段，周边环境在不久将来将成为新的最佳商住区域。
■地块规划优势
地块规划容积率为2.5，建筑密度为24%，绿化率35%。因此，建筑物间距较大，绿化率高，园林景观环境优美。
（二）项目劣势分析（Weakness） ■项目辐射区域有限
本项目属于牧羊生活区范围内，不利于开放市场，对项目的市场定位造成影响。如果项目市场定位不好、开发不科学，则会引起市场风险。
政府调控
目前政府部门出台了一系列的新政，比如提高首付比例、提高贷款利等。首付比例的提高会增加顾客的购房难度，而提高贷款利率政策的实施会在一定程度上提高本项目的开发成本。
（三）项目机会分析（Opportunity）
■XX房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好
从近年交易数据显示，销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的，全市商品房销售面积逐年增长，市场需求逐渐旺盛起来。另外，XX市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，共制定16条措施，务求在当前国际金融危机背景下，进一步鼓励商品住
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