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石家庄理工职业学院课程设计
题目：西山花城项目初步可行性研究报告
姓 名： × × × 学 号： 09120101 系 别： 建筑工程系 专 业： 房地产经营与估价 班 级： （1）班 指导教师： 路秋兰
2011年 5 月 24 日
西山花城项目初步可行性分析
目 录
一、项目概况 ................................................................................................................................... 2
（一）开发单位 ....................................................................................................................... 2 （二）项目背景 ....................................................................................................................... 2 （三）地理位置及现状 ........................................................................................................... 4 (四)项目建设规模 .................................................................................................................... 5 （五）配套设施情况 ............................................................................................................... 8 二、市场投资环境和市场研究 ..................................................................................................... 10
（一）投资环境分析 ............................................................................................................. 10 （二）市场分析 ..................................................................................................................... 12 （三）规模分析 ..................................................................................................................... 12 （四）本项目所在地区市场分析 ......................................................................................... 13 三、项目SWOT分析 ....................................................................................................................... 15
（一）优势分析 ..................................................................................................................... 15 （二）劣势分析 ..................................................................................................................... 15 （三）机会分析 ..................................................................................................................... 15 （四）威胁分析 ..................................................................................................................... 16 四、项目市场定位分析 ................................................................................................................. 17
（一）产品定位 ..................................................................................................................... 17 （二）目标客户定位 ............................................................................................................. 17 （三）价格定位 ..................................................................................................................... 17 五、户型设计简介 ......................................................................................................................... 18 六、建设方式及进度安排 ............................................................................................................. 25
（一）建设方式 ..................................................................................................................... 25 （二）进度安排 ..................................................................................................................... 27 七、项目财务经济分析 ................................................................................................................. 28
（一）主要技术经济指标 ..................................................................................................... 28 （二）项目财务分析 ............................................................................................................. 31 八、项目评价 ................................................................................................................................. 39
（一）经济效益评价 ............................................................................................................. 39 （二）社会效益评价 ............................................................................................................. 40 （三）环境效益评价 ............................................................................................................. 41 九、相关图片 ................................................................................................................................. 41
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西山花城项目初步可行性分析
西山花城项目初步可行性分析
一、项目概况
（一）开发单位
西山花城由河北宏鸿房地产开发有限公司开发
河北宏鸿房地产有限公司成立与2006年4月，注册资金人民币2000万元，经营房地产开发和旧城改造项目，公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。
河北宏鸿房地产开发有限公司是由河北省建设厅核准的房地产开发四级企业。公司成立以来锐意改革，勇于创新，积极引进现代管理制度，不断提升企业的整体素质。今年来，宏鸿人坚持与时俱进，不断开拓创新，恪守“干大事业，广交朋友”的企业宗旨弘扬“开拓进取、团结协作、科学决策、规范管理、诚信为本、追求卓越”的企业发展战略，凝聚贤达人才，整合内部资源，建立了完善的生产、管理、经营、销售体系，积极推进现代化企业管理进程，大力实施品牌战略，使企业很快发展成了一个具有雄厚的经济实力和技术实力的专业房地产开发公司。
河北省宏鸿房地产开发有限公司拥有高素质的管理核心和经验丰富的技术团队，具有规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销、物业管理、房屋租赁等综合开发能力，能独立开发建设各类大型房地产项目，年开工面积和竣工面积均处于行业前沿位置。公司坚持“开拓进取、团结协作、科学决策、规范管理、诚信为本、追求卓越”的质量方针，自2006年成立以来，以优良的质量和信誉广受用户的信赖。
河北省宏鸿房地产公司是一家集房地产开发、招投标、物业管理等多种经营与一体的综合性集团公司，有清晰的企业文化，秉承可持续发展战略，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了实用经济，清新雅致的人文居住园区。
（二）项目背景
改革开放三十多年来，我国经济已进入一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整
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西山花城项目初步可行性分析
和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工、等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。
中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列政策，为我市房地产业的发展提供了便利条件，并在工作上给予了强有力的支持。
西部山前区属于石家庄“三年大变样”中的重点组成部分，是城市的西花园。根据《石家庄是城市总体规划（2004—2020）》及《鹿泉市总体规划》显示，西部山前区定位为旅游休闲度假区。本规划区域内居民住宅区集中设置，大部分土地均为旅游及休闲用地，居住休闲度假区。本规划区域内居民住宅区集中设置，大部分土地均为旅游及休闲用地，居住用地极为稀少。现各个集中居住区项目均已先后启动，本项目属于总体规划中的D区，紧贴西山脚下，项目位置优越，本项目附近现已有奥克兰风情小镇，弗莱明戈登开发项目在建。
目前全国投资环境：国内房地产市场受价格、宏观调节的影响严重，市场正发生着深刻的变化。本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形势及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，做出量化分析。
鹿泉市近几年来经济发展迅速，无论从道路交通上，还是从住房条件、市区环境上都建设了许多重点项目。辛庄花城为旧村改造重点项目之一。该项目已取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证
项目建设的必要性：石家庄与全国其他大中城市相比，本市属于新兴城市，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我市因为历史原因，城市范围比较小，其发展速度已经滞后。按照省政府目前出台的《关于加快壮大中心城市促进城市群加速发展的意见》，要求石市争取2020年前城市规模达到300万人左右，远期规模达到500万人左右。市委市政府在此时提出旧村改造的计划，真正符合石家庄市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市村民的需要。这次大规模改造完成之后，石家庄的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。
从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城中村未能体现以人为本的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人
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