发布时间 : 星期日 文章资产评估练习试题和参考题答案更新完毕开始阅读
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解题思路：3000/2=1500（元/平方米）
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（A）。
A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元 解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）
评估价值=“（1+10%）
（万元） 注：此公式错了：（1/10%）应改为
10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于C（）。
A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元 解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元） 二、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 1．解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地取得费用合计：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：120+150＝270元／平方米
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（2）计算利息： 土地取得利息：120×[ (1?9%)?1]=22.572
2土地开发利息： 150×3/4×[ (1?9%)1.5?1]+150×1/4×[ (1?9%)0.5?1]=15.525+1.65=17.175
总利息：22.572+17.175＝39.7元／平方米 （3）计算利润：270×10％＝27（元／平方米）
（4）计算土地成本：270+39.7+27＝336.7（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 336.7×（1+10％）＝370.37（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为370.37元／平方米，近似等于每平方米370元。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？ 要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 2． 解： （1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元） R2=8×(1+2%)=8.16（万元） R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）0
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R4=8×(1+2%)3=8.49（万元） R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元） 折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 项目 坐落 所处地区 用地性质 土地类型 价格 总价 单价 A 略 繁华区 商业 空地 25.2万元 B 略 非繁华区 商业 空地 49万元 C 略 非繁华区 商业 空地 43.5万元 待估对象 略 非繁华区 商业 空地 交易日期 面积 形状 地势 地质 基础设施 1500元/m2 1400元/m3 1996.10 168m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 1996.12 350m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 1450元/m4 1997.1 300m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 1997.5 600m2 长方形 平坦 普通 较好 很好 交通通讯状况 . .
. 剩余使用年限 已知以下条件： （1）交易情况正常；
35年 30年 35年 30年 （2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断： 项目 自然条件 社会环境 街道条件 繁华程度 交通便捷程度 规划限制 交通管制 离公交车站 交通流量 周围环境 综合打分 B 相同 相同 稍差 稍差 稍差 相同 相同 稍远 稍少 较差 分值 10 10 8 7 8 10 10 7 8 8 86 C 相同 相同 相同 稍差 稍差 相同 相同 相同 稍少 相同 分值 10 10 10 7 8 10 10 10 8 10 93 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 （4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 （5）折现率为8%。
3．解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
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