发布时间 : 星期三 文章深圳市房屋建筑面积测绘技术规程更新完毕开始阅读
(10) 装饰性空心柱，取柱内侧部分及承重结构体为外墙并计算墙体面积，柱外侧部分视为装饰墙不计算建筑面积。图4-19。
(11) 突出外墙的非结构的装饰性墙体不计入墙体面积。 (12) 位于商铺中的柱、剪力墙等建筑支撑体的建筑面积不需从商铺建筑面积中扣出，但须在“分户汇总表”和“分户平面图”中注明：“该户套内建筑面积中含承重支撑体面积****平方米”。
4.2.15屋面上的建筑空间
(1) 位于屋面的梯间、电梯机房、水箱间等，层高等于或大于2.2米的，均按其外围水平投影计算全部建筑面积。
(2) 屋顶水箱间与屋面或与电梯机房的屋面之间设有架空隔层（含封闭或半封闭隔层），当隔层的外围（外墙）水平投影面积不大于水箱间水平投影面积时，不论隔层的层高如何，均将其与水箱间一起按一个水箱间计算建筑面积；当隔层的外围水平投影面积大于水箱间的水平投影面积，且隔层的层高等于或大于2.2米，则隔层须单独计算建筑面积,并列为不分摊的公用建筑面积。
(3) 屋面上与出屋面梯间不相连的、独立的美化、装饰性亭、阁，不计算建筑面积。 (4) 裙楼屋顶上与出屋面梯间不相连的、独立的美化、装饰性亭、阁，不计算建筑面积。 4.3共有建筑面积的计算及分摊 4.3.1共有建筑面积的分类及范围
4.3.1.1共有建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 4.3.1.2应分摊的公用建筑面积包括：
(3) 相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分。
(4) 建筑物内的公用核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井、垃圾井道。
(5) 建筑物内公用的公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、入口大堂、疏散通道等平行移动空间。
(6) 套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半、外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。
(7) 地面以上为本栋服务的变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等。
(8) 突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房、设备工具间等。 (9) 架空层内的大堂、值班警卫室、门厅、设备间、电梯间、楼梯间等。 (10) 地面以上层高超过2.2米的消防避难层、结构转换层、设备层内的电梯间、楼梯间、设备间等。
4.3.1.3不分摊的公用建筑面积包括：
(1) 相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；
(2) 建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；
(3) 建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等建筑空间； (4) 建筑物内某些层中设置的用于消防避难的公共建筑空间； (5) 建筑物内设置的结构转换层建筑空间；
(6) 建筑物内设置在地面以上的层高超过2.2米（含2.2米）的设备层。 (7) 建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间； (8) 住宅区内的消防通道，为小区内多栋建筑服务的公共用房； (9) 符合核增面积要求的特定用途的建筑面积；
(10) 为它栋建筑所有权人生活利用上不可缺少的共有部分；
(11) 《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》中指标单列的共有部分。 4.3.2共有建筑面积处理的一般原则
4.3.2.1共有建筑面积的分摊计算以栋为单位进行，非本栋的共有建筑面积不在本栋分摊，本栋的共有建筑面积也不分摊到其它栋去。
4.3.2.2产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋建筑面积的比例进行分摊计算。
4.3.2.3一栋建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该栋建筑可取各层外墙或结构外围水平投影面积之和计算该栋的建筑面积，不需进行公用建筑面积的划分与分摊计算。
4.3.2.4凡列为不分摊的公用面积，一律不参与分摊其它的公用建筑面积。
4.3..2.5多功能综合楼，须按其使用功能和服务范围进行公用建筑面积的划分与分摊计算。 4.3.2.6公用建筑面积分摊计算后，各分户的建筑面积之和应等于相应的栋、功能区、层的建筑面积。
4.3.2.7一栋房屋或其局部，在进行变更测绘时，除非原测绘中存在重大错误，否则应遵循相同的分摊原则。
4.3.3应分摊公用建筑面积的划分及优先级
4.3.3.1应分摊的公用建筑面积按其使用功能及服务范围可划分为整栋公共面积、功能区间公共面积、功能区内公共面积、层间公共面积、层内公共面积。
(1) 整栋公共面积：指为整栋服务(包括不同功能区)的公用建筑空间的面积，该面积在整栋范围进行分摊。
(2) 功能区间公共面积：指仅为一栋建筑的某几个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。
(3) 功能区公共面积：指专为一栋建筑的某一个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在该功能区内进行分摊。
(4) 层间公用面积：指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。 (5) 层内公共面积：指专为本层服务的公共建筑空间的面积。该面积在本层内进行分摊。 (6) 由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面积，由相关多户进行分摊。
4.3.3.2应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即整栋公共面积优先级最高，层内公共面积优先级最低。 4.3.3.3应分摊公共面积的划分确认原则：
(1) 依据经市政府规划行政主管部门核准备案的建筑施工图，划分公用部位的使用功能和服务范围，其功能和名称以设计图纸的标注为依据进行确认。
(2) 依据《深圳市土地使用权出让合同》、《深圳市建设工程规划许可证》中计容积率、不计容积率、核增等建筑面积分项功能指标，补充确定相关的核增、应分摊、不分摊建筑空间内容与范围。
(3) 经主管部门核准备案的建筑施工图中，如有公共建筑空间范围界限不清、未标注功能名称、服务范围不明确等情况时，均需由建设单位和设计单位以书面形式共同确认，必要时还需由审图单位盖章确认。
(4) 竣工测绘、现状测绘、变更测绘时，现场复核并测量已使用建筑空间的实际使用功能，未使用的建筑空间或实地无法确认功能的建筑空间，其功能以经市政府行政主管部门核
准并备案的施工图上标注的功能为准。 4.3.4应分摊公用建筑面积处理的一般原则
4.3.4.1协议优先原则：有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时，一般根据房屋公共建筑面积的使用功能，按与公共面积相关的房屋的专有建筑面积的比例进行分摊计算。
分割文件或协议应由公共建筑空间的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割协议。协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议，必要时该分割协议还需经公证。该协议应作为产权转让的要件之一，在产权变更时告知受让方。
4.3.4.2自上而下原则：按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，自高至低逐级进行分摊计算，优先级低的公用建筑面积参与分摊优先级高的公用建筑面积。即小范围功能区间的公用面积应参与分摊大范围功能区间的公用面积，局部范围的公用面积应承担整体的公用面积。 4.3.4.3向下兼容原则：可以通过优先级高的公用建筑空间再进入优先级低的公用建筑空间，而不可以先通过优先级低的公用建筑空间再进入优先级高的公用建筑空间。如图4-20所示，当电梯及前室为整栋公用时，连接公共出入口和电梯的走廊就应作为整栋公用面积在整栋进行分摊计算，而不能将其作为本层的公用面积在层内分摊计算。 图4-20
4.3.5分摊系数的计算方法 4.3.5.1整体分摊方法： 一栋单一功能的建筑，如其各户对共有建筑面积的共用状况基本一致，可采用共有建筑面积整体分摊的方法进行分摊计算，即：
分摊系数=应公摊公用建筑面积/专有建筑面积总和
分户应分摊的公用建筑面积=分户专有建筑面积*分摊系数 4.3.5.2多级分摊方法：
一栋建筑存在两个以上的功能区，或存在为局部服务的公用建筑空间时，应采用多级分摊的方法，按自上而下原则进行共有建筑面积的分摊计算： （1） 上一级分摊——区（层）间分摊： 区间应分摊公用建筑面积总和 区间分摊系数＝ 各区专有建筑面积总和
各区应分摊的公用建筑面积＝各区专有建筑面积×区间分摊系数 （2）下一级分摊——区（层）内分摊：
区内公用建筑面积＋区间应分摊公用建筑面积 区内分摊系数＝
功能区内的各套（单元）专有建筑面积总和
各套（单元）应分摊面积＝套（单元）专有建筑面积×区内分摊系数 4.3.6房屋建筑面积测绘计算中栋的划分
4.3.6.1地面以上有裙楼（含架空层）相连通的建筑视为一栋。同一栋建筑中的不同建筑塔楼视为一座。
4.3.6.2由出地面的计容积率的半地下室相连通的建筑亦视为一栋。
4.3.6.3地面以上相互独立，但地面以下互相连通，共用一个大地下室的建筑视为多栋建筑。 4.3.6.4房屋建筑面积的分摊计算以栋为单元进行，但在以下几种情况下，本着产权明晰、使用方便的原则，可在分摊计算时，对栋的定义进行如下变通：
(1) 一栋由多座塔楼和裙楼组成的建筑，当各座塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的
伸缩缝或隔墙作为明显界线，且各部分之间无共用的设备间、配电室、值班室、大堂、过道等公用面积的，则计算时，可以各座塔楼及其相应裙楼作为一“栋”，公共面积分摊在该“栋”范围内独立进行。
(2) 如果连接多座塔楼的地面架空层全部为停车库和设备用房，各个塔楼的主出入口位于架空层顶层，则可分别将各塔楼及其在架空车库中的相关部分（如核心筒、电梯前室等）作为一“栋”。
(3) 如果连接多座塔楼的大型裙楼，一部分为停车库和设备用房，一部分为商业或其它功能的建筑空间，则与商业或其它功能建筑空间无关的各座塔楼及在裙楼中的相应部分各自作为独立一“栋”，而由商业或其它功能建筑空间连接的其它一个或多个塔楼作为另一“栋”。图4-21。
图4-21“栋”的概念
(4) 当一栋有多个门楼的住宅，实际已按各门楼编成不同的栋号，在各门楼之间除地面或天面连通外，其它处均不连通，且无相关的公用建筑面积情况下，可将每一门楼作为一“栋”。但在该建筑物内，若有各门楼间共用的设备房、配电室、值班室、水箱间等的公用面积时，则不能将每一门楼视为一“栋”。 4.3.7共有建筑面积分摊计算细则 4.3.7.1地下室
(1) 地下室中用作人防、公共设备用房、公共停车库用途部分的建筑面积，均计为不分摊的公用建筑面积。
(2) 若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公等相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公等部分进行分摊。
(3) 当地下停车场中机动车位经市政府行政主管部门批准，准予出售并可以拥有独立产权时，机动车位面积可按各停车位实际占用面积的方式计算，也可按实际占用面积加分摊的公用建筑面积的方式计算机动车位的建筑面积。此时，下地下室车道面积、其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为各车位应分摊的公用建筑面积。 4.3.7.2半地下室
(1) 平地建筑的楼层，当其符合半下室定义时，即视为半地下层。在室外地面以上部分的高度不大于1.5米的半地下层，其层数不计入地面以上层数，面积亦不计入地面以上面积中；在室外地面以上部分的高度大于1.5米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中（图4-22a），此时，位于该半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积，其计算方法与分摊规则均与地面架空层中相应的公共面积计算方法与分摊原则一致。
(2) 坡地建筑的楼层，当有一面以上（含一面）位于地面以上，且该面为该层的主出入口之一时，则该层视为半地下层（图4-22b）：
A. 半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时，则该半地下层的层数不计入地面以上层数，建筑面积亦不计入地面以上建筑面积中；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等公用建筑面积应作为应分摊的公用建筑面积相应扣除，并在其地面以上相应的服务范围内分摊。
B. 半地下层如全部或部分用于商业、办公等计容积率用途，且商业、办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中。其中商业等用途部分的面积计为专有面积，停车及设备用房部分的面积计为不分摊的公用建筑面积。此时，所含的楼（电）梯间、住宅大堂等公用建筑面积的计算方法与分摊规定与地面以上公共面积的计算方法与分摊原则相同。