发布时间 : 星期三 文章旧城改造项目可行性研究报告 (精品)更新完毕开始阅读
3 4 5 四 五 六 七 八 50m陡坡跌水 48.2×55×8溢流坝 钢筋砼隧洞 路灯照明 弱电工程 征地 拆迁 绿化工程
座 座 m 盏 m 亩 m2 m2 1 1 870 66 1500 94.5 16000 3000 8.1.3 其他工程费用和取费标准
1、道路建设用地征地费：本项目道路建设需征地94.5亩，征地单价3万元/亩，征地费283.5万元。
2、旧城改造拆迁补偿费：本项目天合大街旧城改造区域涉及单位9家，居民户25户，统计建筑面积16000㎡，拆迁安置单价按1000元/㎡计，拆迁补偿费1600万元。
3、建设单位管理费：按第一部分工程费用之和的2%计取。 4、工程勘察设计费：按计价格[2002]10号文件计取。 5、工程前期费：参考国家计委计价格[1999]1283号文计取。 6、工程监理费：按建办市函[2007]233号文计取。 7、基本预备费：按第一、二部分工程费用之和10%计取。 8、建设期贷款利息：贷款年利率按7.83%计算。 8.1.4 投资估算
经估算，项目总投资为7602.57万元（详见附表）。 其中：
第一部分工程费用 4281.34万元
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第二部分工程费用 2288.41万元
道路征地费 283.5万元 拆迁安置费 1600万元 基本预备费 656.98万元 建设期利息 375.84万元 8.2 资金筹措方案
本项目总投资7602.57万元，资金筹措方案为：申请国家开行贷款4800万元，占总投资63.14%；自筹资金2802.57万元，占总投资36.86%。
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第九章 经济效益评价
9.1 经济评价依据
1、国家发改委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 2、国家计委委托中国国际工程咨询公司编写的《投资项目可行性研究指南》； 3、国家现行财税制度和行业有关规定。 9.2 财务评价 9.2.1 基础数据
1、本项目基准收益率为6%。
2、本项目计算期定为11年，其中建设期1年，项目运营期10年。
3、本项目开发建设投资数据见经济评价附表，投资使用计划为第一年按全部投资的100%投入，投资计划安排及资金筹措数据见辅助附表3。
4、由于合阳县重大建设项目投资开发有限公司是受合阳县政府委托，代表政府进行城市基础设施建设和土地开发整理，因此本项目不计算项目的有关税金和附加，也不计算所得税等企业税费。
9.2.2 收入估算
项目区改造后属县城新的主中心区，天合大街及配套基础设施项目实施后，在道路两侧将形成建设用地160亩，按照城市建设总体规划及区域控制性规划，政府对建设用地进行了控制，该区土地规划为综合商住用地，形成的160亩土地属可用于出让、拍卖的土地。经分析该土地收购价为3万元/亩，经本次整理后，土地将大幅增值，按建设用地开发计划预测10年开发完成，综合拍卖价按50万元/亩计，扣除拍卖后上缴中省相关费用7万元/亩，则净增值40万元/亩。另外，项目开发公司目前已收储三块黄金地段土地，土地性质为综合商业用地，总面积70亩，经分析，该土地综合拍卖价按70万元计，扣除拍卖后上缴中省相关费用10万元/亩，则净增值60万元/亩，两类土地平均综合净收益为45万元/
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亩。预测开发用地总收益为10350万元，年开发23亩，则年收益1035万元。
9.2.3 成本费用估算
本项目建成后主要的成本费用为：人员工资福利费、折旧费、摊销费、借款利息支出及其他费用等。
1、工资福利费
本项目工资福利费为从事土地出让转让工作人员工资福利费。公司参余本项目管理人员按8人计，年平均工资标准按15000元/人，福利费按工资总额的14%计算，每年工资福利费为13.68万元。
2、折旧费
本项目折旧费用按平均年限法计算，道路及设施折旧年限按20年，残值率按5%计算，每年固定资产折旧费用为252.42万元。
3、摊销费
本项目无形资产（土地使用权）摊销年限按10年计算，年摊销费用为169.45万元；其他资产按5年摊销，年摊销费用为118.78万元。
4、财务费用
根据财务制度，经营期间发生的利息——建设投资借款利息作为财务费用计入总成本费用。建设投资借款按7.83%的年利率计算。
5、其他费用
估算本项目建成后每年其它管理及业务费用按运营收入的5%计算，每年51.75万元。 本项目年总成本费用估算及经营成本数据见辅助报表6。 9.2.4 财务评价指标的计算 1、盈利能力指标的计算 1）财务内部收益率（FIRR）
按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年
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