发布时间 : 星期日 文章某省政府办公楼物业管理方案更新完毕开始阅读
『学习改变人生·做成功物业管理人！』
机关新大院2000余名人员的构成包括：高级公务员和来访贵宾，一般40岁以上，已逐步踏
上事业高峰，工作忙碌，对文化欣赏的水平很高；一般公务员和来访人员，对办公区域文化活动需求明显，展现自我和参与意识强；机关后勤服务人员，是社区文化活动的涌跃参加者，上述成员群体中，总体文化程度高，对社区文化具有较高欣赏水平。机关新大院中办公楼和综合楼功能齐全，配套完善，为开展社区文化活动提供良好条件。 （二）社区总体目标
1、 更好地塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象； 2、 满足机关人员对现代办公区域的文化需求；
3、 实现物业管理与社区文化互动，促进管理水平升级。 （三）保证社区文化总体效果的主要措施
1、 深该理解社区文化对物业管理无形的推动作用，高度重视社区文化活动。
2、 在机关新大院管理处目标管理责任制中，将社区文化活动的内容、次数、效果明确量化，并安排专人负责，做到有计划、有目标、有效果、有总结。
3、 在物业管理费预算中专项安排，提供每月不少于4000元的资金支持。 4、 根据机关大楼和综合楼实际情况，安排社区文化相对稳定的活动场地。
5、 管理处与长沙市宣传部、市政府文化局、工会、共青团组织和有关文化机构建立联系，形成社区文化的源泉。
（四）机关新大院社区文化三项主题
由于机关系统宣传、文化、工会等部门齐全，机关本身文化活动较丰富，CPM公司在策划机关新大院社区文化活动时，将重点体现在三个方面：共建新文明、交流新科技与新文化、营造环境文化气氛。 1．共建新文明
推崇关注社会、关心他人、尊重他人的现代观念；? 倡导社会公德，提高公务员文明意识；?
紧贴时代脉搏，管理处与长沙市委宣传部、市政府文化局联系，举办社会精神文明展览活动；?
组织“更高尚一些、更热心一些”的系列联谊活动。?
以“个人成长、事业成功、生命成熟”为主题，定时组织各类座谈和研讨会。? 塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象有关活动。? 2．交流新科技、新文化
通过互联网，开辟文化新通道，组建网友沙龙；? 创办管理处刊物《桥》，宣传主张，有效沟通，营造文化环境；?
利用各种纪念日，开展机关工作人员喜闻乐见的信息、知识、文化交流活动；? 组织管理处与机关工作人员的交流，丰富机关工作人员物业管理基本概念；?
充分利用综合楼设施，为机关工作人员提供文学座谈、艺术交流和体育欣赏的机会；? 架设机关新大院与长沙市图书馆、书城之间彩虹桥，形成浓厚的读书气氛和文化色彩。? 3．营造环保型、大绿化的环境文化气氛。 表8.1 机关新大院环境文化建设主要工作 序号 项目 1 2 3 4 5 国际标准导示系统 给排水质量控制 要求 提倡办公区域轻声细语。建立中英文导示系统。 排雨、排污管分流。每半年对日常供水质量进行鉴定，每年对供水箱进行两次专业清洗。 以公共卫生间特色反映院区清洁特点 公共卫生间体现三星级酒店标准。 空气质量 每周公布岳麓区空气质量数据。 绿化广场 精心呵护绿化广场，适当增加主体绿化。 第29页，共57页
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6 7 8 9 10 垃圾分类处理 后期工程控制 交通、车辆管理 职工食堂管理 节约能源、资源 垃圾投放袋装化。具有充足、标准的垃圾分类投放箱，垃圾分类日清两次。 严格控制后续工程有关人员、行车路线和施工现场，减少对办公区域的影响。 引导人车分流，严禁院区内鸣笛和乱停车，严防机动车被盗。 严格控制食堂污水和油烟排放。 对电梯、中央空调、风机等系统进行经济运行规划。广泛采用节能装置，持续进行节能宣传。 三、便民服务
（一）优质服务、方便用户、低价收费
为机关工作人员和来访人员提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。CPM认为，服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务，“勿以善小而不为”。机关新大院离市区有一定距离，周边配套设施有待完善，优质的便民服务更显重要。CPM认真分析机关工作人员服务需要，坚持优质服务、方便客户、低价收费的原则，开展便民服务活动。同时，我们郑重承诺：正式接管第一年内，不向客户收取任何便民服务维修费用（材料费除外）。
（二）便民服务制度 1．设立客户服务中心
由管理处副主任兼任该中心部长，配备2名接待调度员和6名监控值班员，24小时为机关工作人员提供咨询服务、协调、解决便民服务一线问题。 2．设立值班牌、值班电话
管理处主任、部长轮流值班，公开值班电话，随时接受工作人员的投诉，以督促管理处服务工作，不断改进服务质量。
3．在能力所及范围内，在不影响正常管理前提下，最大限度满足用户服务需求。 4．及时征求机关工作人员和机关事务管理局的意见和建议，完善便民服务功能。 5．服务项目和收费标准透明、公开，并在宣传栏和《用户手册》中公布。 6．详细操作规程按程序文件执行。 （三）无偿服务项目
1．商务信息服务：代订机票、车船，代寄、代领邮件， 代订报刊、杂志，临时代管小件物品， 代订酒店客房，代办银行开户。
2．文化娱乐服务：组织社区文化活动，宣传环保知识， 组织各类信息、文化交流。
3．设立便民箱：包括急救用品、常用工具等。 （四）有偿服务项目 1、 室内清洁、绿化 2、 节日布置 3、 会务管理
4、 餐厅、食堂的经营管理 5、 健身康体服务
6、 咖啡厅、网吧、娱乐场所的经营管理 7、 设立电器维修部
维修计算机、复印机、传真机、电话等办公设备。 8、 汽车美容服务
提供洗车、快修服务，以整洁的车容、车貌，反映政府的良好形象。 9、 设立洗衣中心
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为公务员提供干、湿洗衣服务。
10、 搬运服务
在大楼的入住期，搬运工作将相当多，管理处提供的搬运服务，将缓解各单位的后勤压力。 11、 室内设备、设施维修更换服务，如下表：表8.2 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 服务项目 检修室内电路 修理办公家具配件 疏通室内下水管道（支管） 修理、更换室内开关/插座/电话盒 修理、更换门锁 修理、更换室内灯泡/日光灯/灯罩 修理、更换室内水阀/水龙头/软管 修理室内洗脸盆/马桶浮球 修理、更换各单位窗户玻璃/窗帘/拉帘 安装分体式空高 清洗分体式空调过滤网 维修常用办公电器 收费标准 20元/次 10元/次 30元/次 10元/次 10元/次 5元/次 10元/次 20元/次 10元/次 150元/次 1元/次 注：以上收费不含材料费
第九章 机电设备设施的管理
设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学技术的理论、方法和手段解决设备运行中的规律性问题。
人们对现代高层建筑中楼宇设备的依赖性越来越强。在设备管理中，CPM注重设备全过程综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备最佳状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，CPM又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且合理安排设备定期保养计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率。 一、系统的日常运行
楼宇设备运行管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大楼的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大楼的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否为用户提供一个高质量的安全、舒适而方便的工作环境。 （一）运行管理
设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。 1．制订严密的、科学的操作规程。
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2．对操作人中进行专业培训，掌握专业知识和操作技能。
3．加强维护保养工作。
4．定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。
5．技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。
6．发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。
（二）设系统的日常运行工作内容
1．楼宇设备自动化系统（BAS）的使用
楼宇设备自动化系统是现代化楼宇建筑不可缺少的重要组成部分，通常包括空调、通风、给排水、供配电、照明、电梯、消防、安全防范等计算机监控管理系统。通过对建筑物内部的能源使用、环境、交通及安全设施进行监测、控制和管理，以提供一个既安全可靠又舒适宜人的工作环境。
在大楼中设中央监控室，安排专人实施24小时监控操作，值班人员全面负责大楼设备运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，并作为总值班联络各种支持和资源，完成大楼正常运行或应急状态下的协调、调度功能。
中央监控室实行4班3运转，每班2人，一人在任何情况下坚守岗位履行总值班职能，另一人负责机电设备运行状况的巡视。
2．配电系统
配电系统是为建筑物提供能源的系统，也是楼宇安全正常运行的最基本保障，管理人员将对配电设备实行运行状态的全面监控，对高压室、变压器室、低压室、发电机室进行巡视检查，监视记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。大楼应急发电机将始终处于良好备用状态，随时具备立即起动条件，定期进行启动试验运行，保证万无一失，及时供电。
3．空调通风系统
中央空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度，为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护空调系统的正常运行，巡视检查各主要设备运行状况，根据负荷情况调整运行参数，按规程控制相关设备的启停。根据投定气温、湿度条件，合理调节各场所空调设备，实现舒适、节能、卫生的要求。
4．给排水系统
中央监控室值班人员随时监测各水池、水箱的水位情况及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即通知有关人员前往处理。
5．电梯系统
电梯是大楼必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是
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