发布时间 : 星期二 文章某省政府办公楼物业管理方案更新完毕开始阅读
『学习改变人生·做成功物业管理人！』
CPM在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是：
（一）严格要求，规范管理，选好人，培育人
把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。 注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵。明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。
（二）竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人
员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、满意危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。 坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。
（三）以企业文化感召人，留住人
由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的CPM企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。几年来，CPM凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为CPM发展作出了重要的贡献。
第四章 管理规章制度和档案的建立与管理 一、管理规章制度的建立
没有规矩，不成方圆。完善的规章制度是提供专业化物业管理服务的重要基础。CPM积累十五年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依，保证了物业管理各项工作的顺利进行。1996年，CPM引入ISO9000
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质量保证体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为公司物业管理水
平的提高发挥了重要作用。
长沙市委市政府机关新大院是一项国际化、多功能、大绿化、环保型的现代政府物业，要求物业管理服务中具有完善可行的规章制度系统，满足机关新大院各项物业管理工作的使用要求。CPM以本公司完善的规章制度和ISO9000体系为基础，结合即将实行的《全国城市物业管理条例》、《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，形成了长沙市委市政府机关新大院物业管理规章制度体系：
二、档案资料的建立与管理
物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分，科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对长沙市委市政府机关新大院的实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对机关新大院物业管理档案进行全面的收集和管理。 （一）档案资料的建立及分类 1．档案资料的建立。
（1） 采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料；
（2） 将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。
（3） 按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。
（4） 所有资料档案实行“双档“（电脑档案、文本档案）管理。 类别 资料内容
保安及车辆管理保安管理资料 A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录 B：保安训练计划和考核记录 C：大院及大楼安全防范措施 D：查岗记录、闭路电视监控系统录像带 E：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录 车辆及停车场管理资料 A：停车场出入登记记录 B：交通疏导图 C：停车场安全防范措施及设施记录 D：车辆管理记录、车辆详细资料 第18页，共57页
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A：环卫设备、工具统计表 B：环卫设备、工具更换记录 A：清洁卫生检查标准及记录 B：国家环保标准：排烟、排法、噪音 C：处理污染事件记录 D：消杀及垃圾清运记录 A：绿化规划图低 B：绿化设施统计表 C：绿化保养计划及记录 D：绿化检查标准及记录 A：活动计划实施方案、总结记录 B：社区文化活动图片及录像记录 C：传媒报导 D：文化活动场所等设施使用情况 A：物业管理费用收缴统计表 B：有偿经营服务统计表 C：物业管理整体项目经营统计表 A：本物业管理项目所获取的荣誉称号 B：舆论相关报导 环卫设施资料 环境卫 生管理 清洁卫生管理资料 绿化管理绿化资料 精神文 社区文化资料 明建设 （二）物业档案资料的管理
1、档案资料管理运作流程： 管理处重要资料（如市机关事务管理局提供的资料）接收必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档，管理处日常管理文件（如管理处通知、通报等）按照CPM制定的文件管理程序发放及接收手续，并立卷归档。
图4.1 档案资料建立及管理运作流程示意图 2、档案资料管理要求：
（1） 综合部设档案管理员；
（2） 档案资料由管理处综合部统一管理。
（3） 明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。
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管理效益经济效益 社会效益
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（4） 采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并
采取相应的储存、保管方法。
（5） 对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经管理处主任审批。 （6） 管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。
（7） 注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。 （8） 综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。
（9） 要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。
第五章 指标的承诺及其措施
CPM按照建设部住宅与房地产业司建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》，针对长沙市委市政府机关新大院物业管理工作的总体要求，结合CPM的实际运作经验，从专业化物业管理的角度出发，本着高标准、严要求、操作简便的原则，按照《全国物业管理示范大厦标准》及《深圳市物业管理考核评比标准（大厦）》对十五项管理指标作出承诺，并拟定了将采取的具体措施： 第六章 管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准
根据长沙市委市政府机关新大院物业管理招标文件有关规定，通过项目实地考察和专业测算，CPM对本项目物业管理费标准确定为人民币4.28元/平方米?月，全年合计4，468，320.00元。 二、对物业管理处财务管理的认识
（一）物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念，即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素，使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。 （二）专业物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力，实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。
（三）物业管理是微利行业，成本控制能力直接影响管理项目的成败。一个管理处人力、财力、物力的浪费若能真正得到控制，该管理处盈利水平将得到极大改善。
（四）成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是最高原则。
三、管理处控制成本主要措施
（一）科学安排维修基金的规则和使用，保证政府物业维修、改造工程良性运作。 （二）采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。
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