发布时间 : 星期日 文章戴德梁行项目部工程手册更新完毕开始阅读
大连希望大厦物业管理处工程部岗位职责及管理制度
巡查制度
（1）巡查人员维修设备巡查计划，按时巡查，并认真填写巡查记录表。 （2）动力设备巡查内容如下：
①电动机温升是否正常，有无冒烟起火现象；
②机组有无强烈振动，转速是否急刻下降，有无异常响声； ③电源电压是否正常，是否缺相； ④电流是否正常；是否超负荷运行； ⑤散热是否良好；
⑥轴承是否损坏，皮带是否过紧； ⑦外壳接地是否良好；
（3）每半年认真测试电动机绝缘并正确使用绝缘测试表，应选用500V兆欧表，
测量时，应先切断电源，使用绝缘测试表应水平放置并远离外界磁场，进行开路和短路试验，测量前对设备先进行放电，E端子接设备地线；即可得到稳定的读数设备。
（4）发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时应立即停止设备运行。
动力设备维护保养
（1）运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保证电动机安全运
行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一小修，1年大修一次，按维修计划表进行。 （2）小修内容包括：清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，
检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地、接零是否良好，测试电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查冷却装置是否完好。
（3）大修内容包括：电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组的绝缘情况，槽
楔有无松动，匝间有无短路及烧伤痕。检查通风冷却装置是否完好，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流电阻，发现轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正常，电源电压是否正常，线组过热老化应重新绕制。线组受潮应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检楂所带动机械设备。
9、分层配电设备 操作规范 （1）操作人员应熟悉分层电器并各开关的作用及所控制电路的，严禁在不明开关
作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸的操作。禁止误操作造成认为大面积停电。
（2）操作人员要正确使用万用表、钳形表及绝缘测电表等仪器。 （3）需停电时要先停负荷停电源侧，严禁带负荷拉合开关。
（4）出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方可送电。
（5）当进行电气检修时，应先停电然后用合格的测电仪器进行验电，确认安全后
方可进行检修，并做好各种安全处理措施。
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（6）要实行受权维修工作制度、以保障各维修员生命及设备安全。
（7）影响大厦运作及用户使用要先征得领导同意，未经许可不可擅自工作。 （8）对外委维修工作要实行监管制度，维修工或主管在监护时不应做其它工作，
并随时提醒分包单位维修员注意安全并及时纠正操作人员的错误，必要时令其停止工作。
（9）检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具及人员情况，拆除各种
临时接地线及标示牌，确认无误后方可送电。
（10）送电后应观察电气设备运行况，确信正常后方可离开现场。
巡查制度
（1）认真检查竖井所有电气设备及开关仪表是否正常，导线有无过热现象，接线
螺丝是否松动，发现问题及时处理，并认真做好巡查记录，填写检查记录表。 （2）巡查人员要认真检查，不投机取巧，对做弊者要严肃处理。 （3）巡查人员要听从领导安排按时定期检查。 （4）巡查中要测量电源电压及带设备电流并做好记录，检查开关及导线容量是否
与用电设备相匹配。
（5）巡查人员要持证上岗，严禁违章操作。
（6）巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。 维护保养
（1）按维修计划定期清扫竖并中的电气开关设备，紧固导线，测量电源电压及所
带设备运行电流，观察开关导线运行情况，应定期进行绝缘测试。 （2）每年进行一次维护保养（按每年维修计划进行）。
（3）竖井电柜应有可靠接地，截面不小于4MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接
头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。 （4）柜内编号应齐全，连接采用端子排。
（5）配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。 （6）柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锡。 10、 室外照明
定期巡检，对损坏的灯具及时更换，确定更换光源周期及清扫周期，充分利用自然采光，在可能改造情况下，对路灯及集中控制的照明宜采用光控或自控。 （二）给排水设备专业 1、水泵房蓄水池
大厦蓄水池是为大厦提供消防用水，生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池清洁及安全防范是工程部的重要工作之一。 （1）蓄水池的清洗工作应每年进行2次，时间宜在夜间进行。 （2）对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作：
①通知物业部，由物业经理授权发出通告，通知大厦及商户停水。 ②通知保安部停水，加强消防监视。 ③通知强电专业配合并准备照明用具。（安全灯）
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④检查清洁水池分包，准备好必备用具：吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨靴、消毒液。
（3）清洗步骤：
①进行清洗水池时，工程部人员将关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源。
②排走水池内余水，待蓄水池水位降至最低点。 ③监督分包对所有清洗工具进行消毒。（分包单位负责） ④监督分包对蓄水池进行清洗。（分包单位负责） ⑤监督分包清洗完毕，进行消毒。（分包单位负责） ⑥监督分包最后再用清水清洗一遍。（分包单位负责） ⑦清洁完成后，工程部人员须打开蓄水池进水阀门。 ⑧打开所有生活、消防水泵的自控电源，使水池满水。 ⑨让分包单位抽取水样，作为防疫部门验水之用。（分包单位负责） （4） 对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。 （5） 平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失灵，造成水溢出或
蓄水不够的情况发生。
2、冷、热水水泵
（1）生活水泵的保养应每月进行1次，水泵要随时注油，且每年要换新油。 （2）保养内容：
①检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。 ②检查盘根是否渗水。
③检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。 ④观察压力表指示是否正常。
⑤检查进水阀门和进水系统是否畅通。 ⑥听水泵机组运行时有无异常杂音。
⑦注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。
⑧如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。
（3）详细填写保养记录。 3、消防水泵
（1）消防水泵的保养及试运应每月进行1次，平时要随时注油，有需要时应要换
新油。 （2）保养内容：
①检查泵体清洁情况。
②检查各种螺丝联结是否牢固。 ③观察压力表指示是否正常。 ④检查盘根是否渗漏。
⑤检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。 ⑥听水泵运行时有无杂音。
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（3）详细填写记录卡。 4、加压水泵
（1）加压泵及电气控制设备应每月进行试运及每年进行一次维修、保养。 （2）保养内容：
①察压力表指示有无异常显示 ②检查加压泵盘根是否漏水。 ③检查机械运转是否正常。
④检查电气控制设备有无断路现象。 （3）详细填写保养记录。
（4）如发现电路故障，应请电工配合维修。 5、污水井及潜水泵
（1）要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，每天应做一次试运检查。检查是否
有污堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况发生。 （2）保养内容：
①检查自控和手控是否运转正常。 ②清理隔油器。
③清理污水井中的杂物。 ④清洗泵体。
⑤检查水泵是否被杂物堵塞。
（3）详细填写保养记录卡。 6、化粪池
（1）应与环卫局签定化粪池清理及处理粪便合同，由环卫局出专人负责、定期清
理。
（2）每年配合环保部门做排水监测。
7、设备运行管理操作规范
在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人员不得私自用电，应请电工配合工作。
（1）在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备使用性能和操作方法，按照
设备说明书规定的工作步骤，起动并使设备正常运转。
（2）在设备运行工作中，设备人员不仅要配合空调的风机盘管的抢修和安装，
还要配合二次装修工程的改装和移位工作。
8、设备运行的巡查制度
（1）设备运行的巡查应每天进行。
（2）由每天值班的人员负责巡查设备运行情况。
（3）巡查地点：贮水池、水箱间、污水井和潜水泵、煤气表房、自来水井。 （4）巡查内容：蓄水池、冷水泵、热水泵、消防水泵、水箱、电气控制设备污水
井、潜水泵设备是否正常运行及大厦的用水、用煤气数量。 （5）若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维修方案。
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