发布时间 : 星期六 文章房地产企业增值税会计核算方法更新完毕开始阅读
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致。3）按照税法规定，采用简易计税方法征税的房地产老项目不允许抵扣进项税额，其对应取得的进项税额应直接记入相应的开发成本科目。如取得的发票为增值税专项发票，可先认证，后从进项税额转出。如一张增值税专用发票同时涉及一般计税方法计税、简易计税方法计税项目，应在取得当期按照合理的比例进行分摊，归属于简易方法计税项目的，其进项税额直接记入开发成本，归属于一般计税方法项目的，记入当期可抵扣的进项税额。无法划分的，应按照税法规定以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，
计算公式如下：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税方法房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
以上计算公式中的房地产项目总建设规模，为该增值税专用发票所涉及分摊的项目分期建设规模之和。如尚未取得《建筑工程施工许可证》，可采用项目立项批复文件中的建设规模或建筑面积数据。
例：某项目一期为简易方法征税项目，建设规模4万方，二期为一般计税方法征税项目，建设规模6万方，施工单位及总包合同均为同一个，项目公司于2016年5月31日取得该施工单位开具的1110万元的增值税专用发票。会计处理如下：
借：开发成本[一期]400+1110÷1.11×0.11×40%=444万元 开发成本[二期] 600万元
应交税费—应交增值税（进项税额）[二期]1110÷1.11×0.11×60%=66万元
贷：应付账款、应付票据、银行存款等科目1110万元
（3）“已交税金”，核算企业已缴纳本月实现的增值税额。发生时借记“应交税费——应交增值税（已交税金）”，贷记“银行存款”科目。（依据国家税务总局公告2016年第18号《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》第十条规定
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之法定预缴义务预缴的增值税，不在该范畴内）。
（4）“土地价款抵减销项税额”。按照税法规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法征税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况，当期抵 减的金额计算时应严格按照税法规定执行。即：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期允许扣除的土地价款抵减销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%
注：简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款。 （5）“减免税款”，核算直接减免的增值税。发生时借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入——减免增值税”科目。企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。
（6）“转出未交增值税”，核
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算企业月终转出未交的增值税。发生时借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费——未交增值税”科目。 2、贷方的会计处理：
（1）“销项税额”，核算企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。
1）简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。
2）一般计税方法征税项目不动产时，按规定税率收取的增值税销项税额。预收款方式销售的（即项目预售期进行期房销售，一般指分期项目集中交付前或完成项目初始登记前发生的销售行为），收到预收款时，不得计提销项税额，待达到税法规定的纳税义务发生时间时一次性计提，纳税义务发生时间暂按该项目分期集中交付时间确定（以下如涉及纳税义务发生时间的内容，统一以项目集中交付时间进行描述），如税法有不同规定的，按照税法执行。相应会计分录如下：
A.预售期收到分期款或首付款、按揭款时： 借：银行存款
贷：预收账款[购房客户辅助核算]
签订的商品房预售合同，向购买方收取的价税合计金额应全额通过“预收账款”科目核算。
B.项目集中交付时的账务处理：
a.项目集中交付时已款清的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额的金额，并按照集团规定的收入确认标准结转主营业务收入，分录如下：
借：预收账款[购房客户辅助核算]
应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数] 贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]
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集中交付时合同已款清，因不符合收入确认标准（如：有证据证明存在严重质量问题，有较大退房可能的合同）未结转收入的，仍应按照税法规定计提销项税额及土地价款抵减销项税额，计入“预收账款—销项税额计提”科目。
b.项目集中交付时款未清不符合收入确认标准的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额，但不确认主营业务收入。计提销项税额及土地价款抵减销项税额时，需考虑该合同的收款比例。
销项税额则按照该合同已收款金额÷（1+11%）×11%计算； 土地价款抵减销项税额按照以下公式计算：
土地价款抵减销项税额=[（合同已收款比例×该合同销售面积）÷该期总可售面积]×该期支付的土地价款÷(1+11%)×11%
为方便核算，在“预收账款”科目下设置“销项税额计提”二级科目，该科目应按照客户及项目期数进行辅助核算。
会计分录如下：
借：预收账款—销项税额计提[购房客户辅助核算][项目期数] 应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数] 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]
注:明确有付款日期的分期收款合同，至合同约定付款日尚未回款的，按照税法规定，该部分应收款应确认纳税义务发生，计提销项税额及土地抵减销项税额。
集中交付后该笔合同的后续收款，于收款当日或当月月底汇总按照此方法进行会计处理。待收齐全款时，月底再根据集团公司规定的收入确认标准进行收入的结转，并冲销以前月度在“预收账款”科目计提的销项税额，会计分录如下：
借：预收账款[客户辅助核算]
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