发布时间 : 星期五 文章[案例分享]大型知名企业南京市房地产市场调研报告精华版更新完毕开始阅读
中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路-汉中路、中山北路沿线环境。\四线\即建设中山路-中山南路、大桥南路-城西干道景观路。\五街\包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。\六片\则是保护改造\总统府\片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。 城市道路建设：包括建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。
轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。 对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。
水环境治理：整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。
社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。
生态环境建设：建设15-20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成\城中森林\。
公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。
住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。
五. 城市发展中交通发展
1、地铁一号线： 南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。线路全长4.82公里，其中地下线3.93公里，高架线0.62公里，过渡段0.27公里，设3座地下车站。2004年元月主体工程完工。
2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长21．63公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。 计划2004年开工，2009年建成通车。
3、轻轨：从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。
4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。
5、京沪高速铁路对南京的影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产生大量的需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地区会迅速成为繁华区，比如日本的新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁的地价、房价。江宁的发展将真正“提档升级成为南京的副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600～800米的地方经过，离该板块最近的运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。
六．南京市房地产企业竞争企业状况
1．在册房地产企业约300家；
2．外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式的多元化交流和竞争；
3．代表性外行企业，国内肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘；
4．以万科为代表的外地房地产颇具实力的房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新的外地企业进入南京；
5．以新加坡仁恒集团的外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并创造出出色品牌； 6．南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市公司），长发集团为代表的成功本土企业；
七． 江宁板块详细资料；
江宁区总体概况:
☆ 江宁区总面积1567平方公里; ☆ 总人口76万,总户数24万户; ☆ 全区国内生产总值113.6亿元; ☆ 财政收入14.88亿元,全省排名第七; ☆ 农民人均纯收入4375元;
☆ 2001年在岗职工人均年收入11497元,人均GDP为15310元
——据江宁区统计局2001年底公布资料显示
江宁区整体楼市分析：
江宁区先天拥有山水生态的自然优势，随着撤县化区、地铁的规划通达等利好政策支持，近年江宁楼市一路升涨。但楼盘的开发水平参差不齐，空置率近期有所提高。其区域性特点大致归纳为：
? 低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只能承
受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。
? 环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙
湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺”。 ? 新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、
都市农业集中区。
? 交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，
使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。
? 配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率不
高。
? 产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁有
两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。
?
教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。
片区基本特征阐述:
A、大学城\\民营科技园片区
·处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏 ·竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要
·随着建设的推进本区域将行成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域
B、开发区片区
·借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成; ·厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展; ·入住率低人气不足,各项生活机能极不完善;
·各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成(东新南路一带)
C、东山镇片区
·传统小城镇生活圈;
·有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高;
·人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主;
·短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增