发布时间 : 星期一 文章资产评估自考计算题资料更新完毕开始阅读
解：总收入 44000×12=528000（元） 总费用： 税金=528000×18%=95040（元） 管理费=528000×2.5%=13200（元） 租金损失=44000÷2=22000（元）
维持费=528000×5%=26400（元） 保险费=12000（元）
合计=168640（元）
总收益=528000-168640=359360（元） 土地纯收益=3800×500×8%=152000（元） 房屋纯收益=359360-152000=207360（元）
i=10%+
140=12.5%
?40房屋价值 = 207360×
1?(1?12.5%)12.5%= 1646252（元）
（二）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。现在要评估该房地产2003年12月1日的价值。经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产2003年12月1日的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）
解：建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）
成新率=
453?45=93.75%
建筑物评估值= 2625000×93.75%=2460938（元） 土地价值=1200×1000=1200000（元）
房地产价值=2460937.5＋1200000=3660938（元）
（三）有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：
成交价(元/M) 5150 6700 5550 2宗地 待估宗地 A B C 交易时间 2006年2月 2005年2月 2005年8月 交易 情况 0 0 0 区域 因素 0 0 +2% 0 个别 因素 0 -1% 0 -1% 容积率 剩余 年限 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数
1.7 50年 1.6 45年 1.9 50年 1.6 45年 值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增
2005年12月 -2% 加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)
解：A修正值=5150×（1+1%）×
1009912
10099×
163154×
1?(1?6%)1?(1?6%)?50?45
=5150×1.1268××
163154×1.0198=6327元/㎡ =6700×1.0615×
100102B修正值=6700×（1+1%）6×
C修正值=5550×(1+1%)×
100982
100102×
163181×
163181=6279元/㎡
10098×
10099×
163154×
1?(1?6%)1?(1?6%)?50?45
=5550×(1+1%)×
2
×
10099×
163154×1.0198=6299元/㎡
宗地单价=（6327+6279+6299）÷3=6302元/㎡ 宗地总价=40000×6302=252080000（元）
（四）某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数) 解：
1．总收入= 8000×90×12×（1－10%）=7776000(万元) 2．总费用
管理费 = 7776000×2.5% =194400(万元) 维修费=8000×4500×1.5% =540000(元) 税金=7776000×18% =1399680(元) 保险费 =8000×4500×0.2% =72000(元) 折旧费=
8000?450048 =750000(元)
合计=2956080(元)
总收益 =7776000-2956080=4819920(元)
房屋纯收益=（8000×4500-750000×2）×8% =2760000(元) 土地纯收益=4819920-2760000=2059920(元) 地价=2059920×
1?(1?6%)6%-46
=2059920×15.517=31963779(元)
（五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表： 宗地 待估宗地 A B C 成交价（元/M2） 交易时间 2150 2400 2100 交易情况 区域因素 个别 因素 容积率 剩余年限 0 0 +2% 0 0 -1% 0 -1% 1.7 1.6 1.8 1.6 45年 40年 45年 40年 2004年1月 0 2003年1月 -1% 2003年1月 0 2002年1月 -2% 表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)
1?(1?7%)?45解：A修正值=2150×
101100×
10099×
10099×
106103×
7%1?(1?7%)7%?40
=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02=2326元/㎡
B修正值=2400×C修正值=2100×
101100×
100102×
106109=2311元/㎡
106103102100×
10098×
10099××
1?(1?7%)1?(1?7%)?45?40
=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02=2318元/㎡ 宗地评估值=(2326+2311+2318)÷3=2318/㎡
（六）某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整） 解：(1)年总收入=120×12×24000×(1-8％)=31,795,2007元
(2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元 (3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元 (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年 (5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元 (6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)=13,440,000元 (7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元
(8)土地总价=18,355,200×[1-1÷(1+8％)46]÷8％=222,784,566元 (9)土地单价=222,784,566÷6000=37,131元/平方米
(10)土地单价(楼面价)=222,784,566÷24000=9,283元／平方米
（七）待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 解：（1）综合价格指数＝（1+1.7%）×(1+0.7%)×(1-1.2%)×（1 +0.8%)× (1+1.2%)×(1+0.5%)＝1.037（2分） 重置成本=500×1.037=518.5万元(1分)
(2)年限成新率=(60-6)÷60×100%=90%(2分) 打分法成新率=(90×0.8+80×0.1+80×0.1)÷100×100%=88%(2分) 成新率＝（90%+88%) ÷2=89%（1分） （3）评估值=518.5×89%=461.47万元（2分）
（八）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。
要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；
(2)计算该时点的总建筑费； (3)计算该时点的专业费； (4)计算该时点的税费；
(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)
解：
楼价?4000?2000（1?10%）2?2000?12000（1?10%）?0.82642?8000000?0.8264?24000000?26444800(元)建筑费?10000000?60%（1?10%）0.5?10000000?40%（1?10%）1.5?6000000?0.9534?4000000?0.8668?9187600(元)专业费用=9187600×6%=551256(元) 税费=26444800×5%=1322240(元) 利润=(地价+建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(9187600+551276)×20% =(地价×20%)+1947771
地价=26444800－9187600－551276－1322240－(地价×20%)－1947771
地价=13435913÷1.2=11196594(元) 单位地价=11196594÷2000=5598.3(元)
利润=1947771+0.2地价=1947771+0.2?11196594=4187090（元）