发布时间 : 星期六 文章我国房地产企业融资问题及对策的研究更新完毕开始阅读
手段进行宏观调控，因此这些政策变动对企业融资具有导向作用。如国家对房地产企业的上市股票的限制政策，对房地产企业发行债券和进行信托融资的限制等等，都会对企业的融资产生影响。
（2）我国金融体制及市场竞争环境
国家的金融体制直接影响企业的融资结构，计划配置资源为导向的金融体制下，企业债务融资方式占主导地位，银行贷款是企业融资的主要方式。市场经济体制下，银行产权的体制改革和资本市场的发展，融资方式创新比较快，企业选择的余地也随着增加，因此融资结构就会变化。如果房地产企业所处区域的竞争程度较弱，或具有垄断性，则收益可能稳步增长。在这种情况下，企业可以大量举债，因而在融资中负债比重较高。反之，如果企业所处区域竞争程度较强，或处于完全自由竞争，由于有利可图，会吸引更多的新企业进入这个区域，使区域内部竞争加剧。
（3）受通货膨胀的影响
在物价上涨时，发生通货膨胀的情形下，融资需求方所需融入的资本量较大， 而房地产的金融机构就会担心融出的资本发生贬值，从而就要求更高的代价，这 就会给正常的房地产融资带来一定的困难。
2、内部因素
（1）企业的规模
国内外许多学者研究表明公司杠秆率与公司规模正相关。一些研究也表明公
司发行债务和股票的交易成本与公司规模负相关。在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款，就其他融资方式而言，规模较大的企业也会因其“背景”容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。
（2）企业经营状况
在企业经营状况好的情况下，借入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本汇流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，借入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其他企业
12
的资本周转，从而限制房地产融资取得较好的收益。
（二）当前我国房地产企业融资存在的问题
1、融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大
银行贷款贯穿于土地储备、房地产开发、房地产销售的整个过程，所以约
80％的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行。这种单一的融资渠道，使金融风险过于集中，不利于房地产行业的健康、持续发展。同时也说明多元化的融资体系尚未形成，必然会加大银行的信贷风险，使银行成为是房地产行业风险的最大承担者。具体地说，由于房地产业融资渠道过度集中于银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会给房地产业带来巨大冲击和影响，不利于房地产业健康稳定的发展；我国房地产融资的现状则是银行占据着超过一半的融资任务，而银行业所获得收益只是利息，所承担风险与收益并不对称，不利于银行体系的稳定；房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，不利于宏观调控的实施；房地产业自有资本偏低导致行业过度投资，形成了对其它产业的挤出效应，不利于国民经济的协调发展。
2、政府管制严格，法律制度不健全
除银行贷款外的其他融资方式，如上市融资、债券融资、基金融资等受相关
法律法规制约，并且政府管制严格，目前在房地产融资中所占比重很小。此外政府出台的相关宏观调控政策，直接对房地产开发商融资带来了重大的影响。一般表现为：加大规范房地产信贷业务的力度；提高了信贷门槛。
3、房地产企业融资水平差异大
我国沿海城市与内地的经济水平差距很大，这导致了我国沿海城市和内地房
地产企业融资数量差异较大。如果这个地区经济发展比较好，融资就容易获取，否则融资就很困难。同样在我国的房地产企业中，国资背景的企业占了近三分之一，其他的多为本土民营企业垄断，外来资金所占比例较小。在上市房地产公司中，国资背景的房地产企业占到三分之二左右。从企业融资水平上看，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行认为风险巨人，很难得到贷款支持。相比之下，境外房地产企业则兼有雄厚的资金和丰富的管理经验，但受政策限制，土地资源比较难于获取。
13
4、房地产金融市场体系不健全，没有形成有效的运行机制
房地产金融市场体系不健全，会使得业务关系没有理顺，从而无法形成一个
有效的运行机制。当前我国的证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，如股权分裂、监管机制不到位、信用保证缺乏等。证券市场改革与发展进程缓慢，就会导致许多金融产品不能得以有效运用。房地产的各种融资方式正是受到证券市场不成熟的影响，至今都不能有较大的发展，且过于依赖单一间接融资，加大了企业财务风险也给经济运行带来金融风险。参与房地产融资的机构少，各商业银行自营业务规模不大，商业银行房地产信贷部普遍存在与行内其他业务部门在业务和人员分工上的不明确，也说明了欠缺一个对房地产金融市场进行有效调控的机制，国家对房地产金融欠缺明确系统的发展构想及操作思路。
5、房地产企业自有资金严重不足，普遍负债率较高
过高的负债比率不仅增大了企业的风险，而且也增加了债权人的风险，使企
业的融资能力大大降低。为防止企业利润外流，保持企业的控制权，避免股权的稀释，企业融资选择总是先使用内部资金，在内部资金不足且条件允许的情况下才会使用外部姿金，即使在初始阶段企业也会优先选用债务融资，再是权益融资。
6、房地产企业规模不经济和信用差现象严重
房地产行业是非常典型的资本密集型产业，我国大多数房地产企业规模小，
资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。这就导致开发能力低，抵抗风险能力差，具有区域影响力的开发商非常少。我国金融业对全国30多个行业信用进行了内部排序，房地产行业排名27位。信用低是当前开发商筹资难的一个原因之一，信用低即意味着信贷风险。
四、完善我国房地产企业融资的对策分析
（一）理论对策
1、尽快完善我国金融市场，及时建立相关政策法律法规体系
针对我国金融市场不完善、政策相对滞后的问题，政府应该迅速建立起一些
与之相对应的法律、法规。只有政策法规制定的比较及时、到位，融资的途径才会更加畅通，市场才会更有序。那些靠钻制度的空隙投机经营的企业才会出局于
14
市场，更利于那些运作较好的企业的良性发展。另外，国家应该在资金成本、利率杠杆等方面加强干预，因为我国的利率、汇率手段的运用比较僵化，如果不能解决这方面的问题，房地产市场的调控就不会有什么明显的效果。
2、完善房地产企业贷款担保体系
担保公司在房地产金融市场中起着架设融资渠道、提升企业信用，减少银行
风险的作用。担保公司的业务始终依附在银行政策上面，贷款决策权也最终掌握在银行手里。因此，担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。很多房地产开发企业在交纳部分土地出让金后就面临着资金短缺，在这时，担保公司可为其提供房地产委托贷款，为保险起见，开发商可把项目公司的股权质押给担保公司作为反担保措施。这种方式既为开发商寻求了资金又提供担保，又降低了银行贷款的风险，促进了房地产金融业的健康发展。我国目前尚无全国统一的抵押保险机制，一些担保公司资信低、从业人员素质低、担保条件苛刻、各保险公司推出的抵押保险存在诸多问题。所以首先应消除抵押保险市场混乱的局面；其次要形成统一规范的全国抵押保险机制；再次要鼓励各保险公司调整经营策略，推出适应多变情况下灵活的保险条款，简化手续，制定合理的保险费率标准。
3、建立完善的融资结构动态优化的机制
房地产企业融资结构的决策从属于企业的发展战略决策。因此，企业融资结
构应与企业发展战略相协调，不断适应发展战略对融资结构的要求。对于任何一个企业来说，由于市场的供求关系处于经常性的变化之中，资本的构成情况也在不断发生变化，融资总是呈现动态的状况。对于融资结构的管理，应建立财务预警体系，时时适应环境的变化，采取相应的策略。同时，公司在选择融资工具时，应注意利用可转换优先股、可赎回优先股、可转换债券及可赎回债券等有较好弹性的融资工具，保持弹性的资本结构。
4、建立完善的房地产企业法人治理机制
国内的房地产企业分为国有控股和私营两种，这种由内部入控制形成的融资
结构不能实现企业价煎最大化，要提高融资效率，必须完善公司治理机制。第一，对国有股要强化出资人制度，避免所有者缺位，强化对内部人的机制。第二，改变经理人激励方式，如股票期权制，增加经理人的货币收益，降低经理人对非货币收益的依赖帮偏好程度。
15