发布时间 : 星期一 文章杭州业主大会和业主委员会工作指导规则-杭州住房保障和房产更新完毕开始阅读
（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的建筑物专有部分内； （三）邮寄。
此外，会议通知还应当在物业管理区域公告栏或其他显著位置公告。 通知应写明会议的时间、地点、形式、内容、业主委员会委员、候补委员候选人名单、业主总人数和建筑物总面积、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第二十一条 （业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第二十二条 （首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举产生业主委员会委员、候补委员； （三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十三条 （投票权行使）业主可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。书面委托书应载明具体委托事项和权限。一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。
单个建筑物专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。
业主无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。
业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。
第二十四条 （业主代表推选）物业管理区域内业主人数超过100人的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十五条 （筹备组工作规则）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开7日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。
回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告
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知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，直至达到法定比例。
筹备组负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果。 第二十六条 （首次业主委员会会议）筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会从委员中选举产生主任1名、副主任1至2名。
首次业主委员会会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第二十七条 （定期会议和临时会议）业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当告知相关的社区。
业主大会召开会议时，街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、社区和使用人的代表可以列席业主大会会议。
第二十八条 （业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理； （三）业主大会议事规则规定的其他情况。
属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。
第二十九条（业主大会的召集）业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道（乡镇）责令限期召开；经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。其他任何单位和个人不得组织召开。
第三十条（业主大会会务规则）业主大会定期会议和临时会议的会务筹备、召开、表决等事项参照首次业主大会的相关规定执行。
第三十一条 （业主大会活动规则）业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内
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公告，对全体业主具有约束力。
第三章 业主委员会
第三十二条 （业主委员会职责）业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况； （二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
（三）在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业服务费和其他相关费用的业主、物业使用人限期交纳；
（五）对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案征求业主意见，并监督实施；
（六）对经营性收益的产生、管理、使用方案征求业主意见，并形成约定；
（七）配合街道（乡镇）、公安派出所、社区做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；
（八）组织业主委员会换届和补选工作；
（九）调解处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当公布工作电话,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
第三十三条 （业主委员会备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的区物业主管部门办理备案手续： （一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则和管理规约； （三）业主委员会成员的基本情况。
对符合规定的，区物业主管部门应当在7个工作日内出具备案证明并告知街道（乡镇）。对不符合规定的，应当在7个工作日内说明理由，并指导业主委员会按要求完善备案资料。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
第三十四条 （业主委员会成员要求）业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者法人和其他组织授权的自然
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人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和其他相关费用；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的公信力和组织、协调能力；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
第三十五条 （业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道（乡镇）指定一名委员召集和主持业主委员会会议。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。 业主委员会会议可以邀请物业所在地社区列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。
业主委员会应当在作出决定之日起5日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十六条 （业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。
第三十七条 （业主委员会成员行为要求）业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
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