发布时间 : 星期四 文章集团财务核算管理制度更新完毕开始阅读
主体建筑工程费 主体安装工程费 根据实际发生直接归属产品类型。 根据实际发生直接归属产品类型。 1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各社区管网工程期，再在当期中按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。 费 2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。 1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期建筑面积比分摊到各园林环境工程期，再在当期中按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。 费 2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象占地面积比分摊到各核算对象。 1）、存在跨期分摊的，先在整个项目中按各期可售面积比分摊到各期，再在当期中按各核算对象可售面积比分摊到各核算对象。 2）、不存在跨期分摊的，按各核算对象可售面积比分摊到各核算对配套设施费 象。 3）、车位分摊： ① 若别墅产品本身自带车位，则该车位成本直接归属到该产品； ② 地下人防车位：按各核算对象可售面积比分摊成本。 开发间接费 按可售面积分配 ②分配原则：
A、在严格分项、分期、分成本对象、分成本项目的基础上，直接成本直接计入，共同成本分配计入；通常情况下，公司的合同管理应当依据不同的分项、分期分别签订合同，即使不能单独签订合同，也应当在合同中明确不同分项、分期的合同金额，并在日后支付工程款时，明确分项、分期进行支付，以尽量减少共同成本的发生，从而避免因分配基础变动产生的成本对象总成本的变动，导致相应的会计估计变更的发生。
B、在每一个成本对象竣工时，应按照充分计提应付及预提工程款基础上的完全成本及时分配或结转入开发产品（分配不可转让的开发产品，结转入可转让的开发产品），在该开发产品实现销售时，应及时结转该开发产品对应的营业成本。开发
33 / 49
成本的结转方案应当报备集团财务资金部；
C、对单独核算成本对象，但不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用等公共成本，只分配建安工程费，但相应的直接成本可以直接归集。
D、考虑到各开发产品使用功能的配套，如地下停车场、连廊、影院等物业，只负担建安成本，其他几项成本在归集核算后，再行分配给被受益的产品。
E、不能有偿转让或出租的配套设施，如人防、幼儿园、学校等开发成本应先单独归集核算后，在受益的开发产品中进行分配。通常幼儿园、学校应只分配给全体住宅，人防分配给全体住宅和商业，地下停车场、连廊、影院等物业不分配上述成本。
F、在结转完工开发成本后继续发生（新增的或实际支付金额大于预提的金额）的成本费用，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分配，然后依据准则有关会计估计的处理方法，再将应由已完工成本对象负担的部分，由未销开发产品负担，已销开发产品的成本由于已结转损益，依据未来适用法，不再重新调整其营业成本。
G、在尚未结转首期开发产品前的成本归集过程中该分配基础应当与预算系统严格保持一致。在结转首期开发产品成本时，首先应当依据最近最准确的分配基础（通常是由于规划建筑面积——预测建筑面积——实测建筑面积的变化产生）调整账面开发成本数据后，再行结转开发产品成本。对于首期结转开发产品成本后发生的其他分项、分期的分配基础发生变动产生的差异，应当参照上述第F条会计估计变更的精神，已经结转开发产品的首期成本不再进行调整，只调整尚未进行开发产品成本结转的分项、分期成本。
第四十九条 期间费用的核算
开发期间费用核算内容：包括管理费用、销售费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、与“制造费用（开发间接费）”均有联系和区别，和其他行业没本质区别。
1、管理费用：
①具体核算内容：开办费、职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费、排污费、修理费、折旧费、水电费、职工教育经费、劳
34 / 49
动保护费、存货盘亏或盘盈、住房公积金、其他。
②上述内容费用界定标准：
A、公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； B、与业务不直接相关的总裁办、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
C、公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分配的管理费、坏帐准备等；
2、销售费用： ①核算主要内容：
A、 自销费：保险费、包装费、运输费、装卸费。
B、 促销费：展览费、广告宣传费（如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、围墙彩绘费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等）、销售服务费、经营性租赁费
C、 代销手续费：将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发
生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。 D、 专设销售机构费：职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、业
务费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、车辆使用费等。
E、 合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续
费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
F、 房地产独有：开发产品销售之前发生的改装修复费、看护费、采暖费等。 G、 其他
②下列费用不属于“销售费用”：
A、广告设施、销售环境改造、样板间、售楼处装修装饰等费用（计入“开发间接费”）；
B、委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务收支”中核算，不在“销售费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“销售费用”科目核算；
C、物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）。
3、财务费用：利息净支出、手续费、汇兑损益、现金折扣、其他（非资本化支
35 / 49
出）。
附件：《XX集团会计科目表》
XX集团会计科目表 类型 资产 资产 资产 资产 资产 级次 科目编码 1 1 2 1 2
科目名称 库存现金 银行存款 辅助账类型 说明 不设二级及以上科目 按银行分类 按帐号、支行设置二级明细 1001 1002 1002.001 1012 1012.001 建行XX支行（??） 其他货币资金 外埠存款 36 / 49