发布时间 : 星期六 文章居然之家营销策划方案更新完毕开始阅读
凯利mall返租模式：前三年8%，第4年10%，5-10年11%，后10年按当时租金的
1-9分成模式返租。
成立的第三家公司为凯利商业经营管理有限公司，其属于凯利置业旗下的一家公司，其与红星美凯龙合作的红星美凯龙家居mall，但是后期的项目不属于红星美凯龙的合作项目而凯利置业仍依旧沿用红星美凯龙的品牌涉嫌侵权，目前双方正在打官司中。
优势：前10年即可返还回买铺的成本。
劣势：1、后十年经营的情况不可保证的前提下1-9分成产生怀疑。
2、客户购买的并不是红星美凯龙家居mall的商铺，后续的运营不能有效保证。
亿丰时代广场返租模式：10年返租，前三年7%，4-7年8%，后三年9%后10年根据
情况续签银座家居（已售完）10年内返完房款的80%，后10年1-9分成。
成立的第三家公司为亿丰时代商业管理经营有限公司。10年内不能返租完房款，10年后未定。
优势：具有成熟的商业运营公司支撑。亿丰时代品牌已较为成熟。 劣势：1、公司运营后期得不到保证。
2、返租的力度不是特别能够吸引，10年的返租未能返还全部在目前竞争激烈的情况下没有优势。
名嘉商场返租模式：前5年8%，6-9年10%，10-16年11%，17-20年12%的返租模
式。
成立的第三家公司为名嘉商业经营管理有限公司。前10年返还完房款，后10年的返租利润力度十分优渥属竞争项目中返租力度最大的。
优势：返租力度大，商业体量大。
劣势：1、运营公司得不到保证，后期运营不可预估。
2、无一个公司担保，如开发商撤场客户无申诉渠道。
万锦城市广场（五道庙商业街）返租模式：内铺10年的返租模式前三年8%后7
年1-9分成。
成立的第三家公司名为万锦商业运营管理公司。
优势：地段好，商业返租短，快速。 劣势：1、客户得不到保证。
2、运营公司不能为客户带来保证。
3、无一个公司担保，如开发商撤场客户无申诉渠道。
就以上目前市场上同类似产品的市场分析 1、市场反应除银座家居外都未能造成一炮而红的场面，最后都陷入了商业的持久站， 2、由于目前房地产政策不允许大肆的宣传返租类型的产品，目前以上项目通过各种手段规避这种产品对政策的应对。 3、由于前期以上项目给同类型产品还未有一个真正运营成功的项目，目前市场对
此类型的项目有一个不十分认可的态度。
总结：
面对目前竞争激烈的市场我们应该如何面对？
在返租回报率不占优势的前提下，如何吸引客户关注并购买？
首先租金回报率并不是此方式的重点参考因素，作为地产投资型置业，消费者相对理性，对开发商、商业运营公司、项目售价及租金模式、商场的地段及发展前景等均有自己的考量及判断，投资回报高低并不是唯一标准，客户更关注的是投资的安全性、回报的持久性。本案作为市区中心的中高端家居专业大卖场，占据当前地利的优势及未来城市发展方向的双重利好，更有居然之家的商业旗舰领航，先天条件极为优越。在此前提下，如何将更可信、更稳妥、更持久的投资回报传达给客户，是促进其购买的关键驱动力。
虞清商
居然之管理公
经营者 消费者 投资者
经营者与管理公司是整个项目能够取得置业者信任的关键，居然之家作为全国知名的一站式家居连锁企业，拥有良好的品牌信任度及美誉度。为本案的成功奠定了先机。而作为管理公司，目前潍坊市场上全部为开发商自行成立的第三方，如不具备足够的品牌影响力，投资者对于长期的返租是有一定的忧虑。管理公司的作用在某种意义上，不亚于居然之家。
关于管理公司的思路
1、与银行、信托取得合作，借助其影响力，打动客户
2、甲方自行成立第三方管理公司，重点强化第三方管理公司的宣传及包装（例如沃华基金）
即：虞清商厦是真正做到稳定、安全、一铺养三代的成熟商业投
资理财项目。
三、客群定位
1、虞清商厦（居然之家潍坊店）消费客户群的定位
主要目标：潍坊市内区域，以25－50岁的中、青年及成熟企业家为中心，倡导投资、经济、品味型的生活方式。 ? 时尚流行消费类型的家庭
对流行时尚触觉敏锐，追逐并引领潮流，向往现代都市生活，是喜爱美和休闲的一族，为本项目的高端消费群体 ? 享受生活消费类型的家庭
注重健康、便捷的生活环境，现有休闲场所和商业形态不能满足消费理想，希望生活中有更多新鲜事物的白领阶层与工薪阶层，为本项目的主要消费群体。 ? 满足现状消费类型的家庭
对本项目的定位和商业形态感到满意，是对生活满足的一类人，为本项目主要的潜在消费群体。
2、虞清商厦（居然之家潍坊店）目标购买客户群定位
? 投资客户：
年收入高，具备一定的经济实力和闲置资金，通过买房招租的形式来作为一项长期 投资，该类客户区域较广不只局限于本地区。 ? 经营商家小企业主：
在本区域和周边地区经营的商家，有稳定较高的年收入，周边的成熟的企业家及小的企业业主，具有闲置资金支撑的“有钱人”。 ? 实力品牌商：
需拓展本地市场，一方面作为产品的形象宣传和展示，多以旗舰店形式设立，同时 作为一项内部投资。
四、价格策略
1、类比项目情况统计
项目名称 红星美凯位置 寒亭区通亭交叉口 规模 总建面24万㎡ 项目分期开发情况 分三期开发，一期为红星美凯龙凯利MALL家居主题馆，总建面积12万方； 二期为家纺软装中心和灯具灯饰中心，共计约5万方； 三期为配套住宅和配套商业。 价格 均价10000元/㎡，1层均价14000元/㎡，2层均价9000元/㎡，3层均价8000元/㎡，4层均价7000元/㎡ 龙·凯利MALL 街与富亭街 亿丰时代广场 高新区健康东街与惠贤路交汇 总建面40万㎡
目总共分为三期开发：项目一期10万平米的“超五星国际家居生活广场”由银座家居运营管理，目二期开发建设中国国际酒店用品交易中心;三期开发建设花园式高档住宅。 1层均价11000元/㎡，已售罄，2层均价9200元/㎡ 五道庙商业广场 潍城区胜利街与健康街之间， 总建面70万㎡ 项目共分两期开发，一期首期销售的万锦国际广场部分商业面积近约10万平米，主要以时尚流行商品为主。 沿街商铺30000元/㎡，一层商铺均价23000元/㎡2层19000元/㎡，3层11000元/㎡ 万达商业广场 奎文福寿街与鸢飞路交叉口东南 总建面项目分两期开发，一期首期销售万达广场东侧部分商业面积，二期主要为后期住宅。 沿福寿街商铺24000元/㎡-42000元/㎡单铺最低售价为490万。 574800㎡ 2、类比项目商业价值对比分析
（1）区域繁华程度及距市中心的距离：
? 凯利MALL地处高新区与寒亭区交界处附近，目前周边村落较多，离城市繁华区域较远，
生活配套较少。
? 亿丰时代广场地处高新区未来CBD（中央商务区）核心板块，紧邻将来的高新区区政府、
潍坊第一人民医院等，周边生活配套较为齐全，作为高新区将来的CBD,发展潜力巨大。 ? 五道庙商业广场位于中百商圈、小商品城商圈、火车站商圈三大商圈的交汇处，周边各
种配套齐全，具有发展商业的先天优势。
? 万达商业广场位于东风街、福寿街与鸢飞路、虞河交汇的地带，周边紧邻烈士陵园、中
学街，位置优越，万达商业广场的品牌、成熟的运营模式可吸引大量的投资客前来，即将在潍坊市内创立新的商圈。项目距离本项目两个街口是属于商圈内的第一大商业。 ? 本地块位于玉清东街与鸢飞路交叉口，距离市中心商业区较近，但周边多以未拆迁的厂
房及在建的商品房为主，整个区域现阶段环境及配套较差，但未来将是一个集中的居住区。
（2）区域周边常住人口、流动人口数量：
? 凯利MALL，周边居住人口以周边村落居民为主，购买能力不强，但是红星美凯龙的入
驻，通过引入及培育特色商业，丰富区域商业功能，增强城市功能区内涵，与周边商业区共同形成具有市场竞争力的城区大商圈，带动周边经济与生活的发展，从而带动周边流动人口的提升。
? 亿丰时代广场，目前周边以工厂居多，居民小区较少，常住人口较少。高新区作为城市