发布时间 : 星期六 文章居然之家营销策划方案 - 图文更新完毕开始阅读
第二部分：开发目标及核心问题
一、价值梳理
1、环境价值
潍坊进入商业升级时代。本项目所处位置是目前潍坊中心城区北部最有发展前景的地段----地处城市景观中轴线。
2、开发价值
借势城市发展，扎根潍坊，树立良好的企业品牌形象，同时借势居然之家，双方合作共赢。
3、延伸价值
? 黄金铺位，一铺富三代。随着城市规划逐步改造和商圈的不断升级，该地段商铺升值空
间无限。
? 返租投资概念。 超低投入，投资者坐收无限升值空间。
? 首期租金返还概念。 为降低客户的置业门槛，本项目正式发售时，购买内铺可一次性
返还3年的返租租金，在首期款中扣除。
? 投资理财概念。20年按每年8%的返租率回报给客户，给客户极大的信心同时给想投资
的人给予一个稳定的产品。
4、机会价值
潍坊家居购物新名片：家居消费已成为21世纪时尚消费潮流。商场建面60000平米，是区域商圈规模最大、经营档次最高、经营品种最齐全的家居购物广场，也将是区域内标志性建筑物之一。知名品牌商家进驻，将大大提升商城的物业形象，增强中小业主投资本物业的信心。
二、开发目标
1、运作目标
? 目标销售额度为3个亿，作为现金流产品回拢资金，进行出售，其余由开发商持有，
实现未来持有物业增值。
? 依照居然之家的品牌标准，对商场统一招商，统一运营。
? 采用包租销售模式，实现沃华置业与居然之家品牌共赢。
2、价值最大化
对外销售的单体建筑，要求开盘一年内实现3个亿的销售目标，用一年左右的时间完成全部销售。
3、实现三大标杆
分别从项目形象、产品定位、价值收益实现区域内商业价值标杆。
三、核心问题
问题=目标-现状 1、关于定位
潍坊的商业发展处于刚起步阶段，而家居行业的发展更是处于一个较低水平，银座家居、红星美凯龙等品牌家居已入驻市场，但未来潍坊商业市场潜能巨大，如何适度超前的进行项目定位及业态规划至关重要。
2、关于客群
潍坊作为三四线城市，当地客户对投资类产品的偏好和消费特征如何？哪些人会购买本项目？在产品设计、销售面积不十分确定的前提下，怎样去寻找潍坊商业市场机会点并准确定位客户？
3、关于营销
潍坊商铺投资者对商场式产品接受度如何？是否接受返租销售模式？潍坊当前的商业房地产开发和营销水平处于高度混乱、诸侯割据，大量的小型开发商混迹其中，如何在这政策混乱，局势动荡的现今引入先进的营销理念并实现营销突破？
第三部分：破题思路
一、定位体系
项目定位依据
? 政府规划需求:潍坊城市发展给本项目提供了机遇。
? 区域需求：潍坊城区多以专业批发市场为主，特别是项目所在区域内尚没有大型品牌家
居商业平台，给本项目提供了引领商业市场的机会。
? 消费需求：潍坊居民生活水平提高较快，目前区域内没有这种产品满足居民消费需求。
随着该区域内房产市场的快速发展，开发了大量居住小区从而提供了客源基础。
1、项目整体定位
根据最新合富市场调研结果，潍坊品牌家居行业处于较低水平，在北部城区品牌家居市场存在市场空白，结合项目有利地理位置及项目特点，建议本项目整体市场定位为：
潍坊家居商业引擎
首家混合业态一站式家居广场
建筑品质上具有超越感、前瞻性、国际化的标志性建筑
该定位方向可以从以下几个要点来诠释：
? 区域家居引擎：表明本项目得天独厚的优越地理位置。本项目处于城市景观带上，且位
于城市主要道路的交汇点，周边现有和未来城市功能都在项目的辐射范围内，定位于区域家居商业中心，同时辐射全市。
? 混合业态、一站式：打破单一业态规划，塑造“专卖店集群”概念，打造潍坊首家混合
业态家居卖场。一切以客户实际购买需求为出发点，进行产品和业态组合，满足客户一站式消费体验。
? 标志性建筑：表明本项目在区域内的中高端定位。
（1）产品定位——引进全国知名家居品牌的“居然之家”家居购物中心
（2）规模定位
项目总占地面积16374㎡，总建面积60000平方米 ，地上建筑面积约
4.1万㎡地下建筑面积约2.3万㎡，预计全部60000平方米即将于2013年正式投入使用，居然之家将会以一种全新的业态欢迎广大的商家与顾客。
虞清商厦（居然之家潍坊店）是由潍坊沃华置业有限公司开发并招商引进居然之家而建设的。
（3）档次定位
■ 潍坊一站式家居“品牌店” ■ 潍坊专业家居的“升级版”
虞清商厦（居然之家潍坊店）主要是由居然之家经营，因此定位应以居然之家为主，本商厦档次定位清晰、明确适于后续的销售。
居然之家主要经营范围是投资开办以\居然之家\为统一字号，为顾客提供装修设计、装饰材料、家具、家居用品及饰品等\一站式\服务，融家装设计中心、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场等多种业态为一体的大型国有企业。
名副其实的“一站式”从设计到装修，从购买材料到家具配套，从家用电器到家居用品、家饰用品,也就是说从您拿到房子钥匙到正式入住，所有消费环节都可以在居然之家实现。博采众长的全业态取各种家居业态之长，实现了家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场的有机结合。清晰明确的中高档定位 以中高档收入人群为消费群体，经营品种以中高档品牌为主；倡导个性消费，引领家居品质和时尚。诚信为本的服务意识，居然之家创造性的引进和提出了先进的服务理念。率先提出“先行赔付”、“绿色环保”，“零延迟”，“一个月无理由退换货”，“没有增项的家装”等服务承诺，从消费者的切身利益出发，踏实认真履行“先行赔付”十数载。“让客户满意”、“向消费者倾斜”是永远不懈的追求。
（4）推广定位
总结项目规模、档次、业态及功能定位等特点，我们建议将项目定位为“一站式家居装饰购物中心”，在宣传推广中重点强调“超大规模”、“一站式购物”、“品牌家居用品”等优势宣传点，可借势“居然之家”的品牌形象将虞清商厦的产品推向市场。同时强调项目为，“绝佳地产投资理财”、“城市中央不动产”、“一铺养三代”等投资理财产品的概念，项目以居然之家为势以投资理财为本的推广定位快速传播并坚定定位。使得项目能够达到快速销售回笼资金的目的。