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谨致：潍坊沃华房地产开发有限公司
虞清商厦项目营销策划方案
合富辉煌（中国）山东公司
2012年7月17日
第一部分：项目理解
一、市场解读
1、潍坊市商业概况
潍坊市批发市场比较发达，百货零售业初步完成向综合性购物中心业态转变，连锁业正在蓬勃发展，私营经济在潍坊市经济总量中所占比重不高。
自20世纪末，潍坊市经济发展逐步加速，尤其是每年一度的世界风筝会和鲁台经贸洽谈会，成为潍坊市城市建设与经济发展的推进剂。
潍坊目前现有的商圈分布图：
本案
? 白浪河商圈分析
白浪河商圈得益于潍坊传统商业布局，集中了潍坊市主要的写字楼、酒店、商务型住宅以及大量的休闲娱乐机构、设施等，其商业物业以大中型百货店和超级市场为主，如中百商厦、泰华广场、大润发超市、乐购超市、金沙商场、潍坊百货大楼、四平路佳乐家等，以购物功能为主，娱乐休闲功能略显不足，但随着泰华城的扩建与大润发购物公园的建成、营业，白浪河商圈单纯购物功能的形象将有所改变。 ? 新华路商圈分析
新华路商圈得益于潍坊城区规模的不断扩张与高新区经济的快速发展，尤其是潍坊政府东移，极大地带动了该区域中高档住宅的发展，进而引领商业物业跳跃式发展，凭借便利的交通、先进的经营、大量的高收入人群，异军突起，银座商场、沃尔玛、乐购、佳乐家等商业的急速兴起，与白浪河商圈东西相望，构筑潍坊商业新格局。
2、潍坊市商业特征
? 潍坊市商业正在向高速发展进军。
? 超市、便利店发展迅速，势头强劲，发展空间很大，竞争逐步白热化。 ? 批发业较为发达，正在形成地区优势和特色优势。
? 购物中心和百货业竞争比较激烈，几家大的购物中心正在逐步形成自己的特色和核心优
势。
? 专卖店没有形成品牌和规模优势。
? 服务业、餐饮业、休闲娱乐业发展势头迅猛，市场潜力大。 ? 东西两大商圈，即白浪河商圈和新华路商圈。
? 早期商业市场由本土商业垄断，随着经济的发展和市场竞争的自由化，万达、银座、沃
尔玛、大润发、乐购等省内外、国内外知名商业进入潍坊市场。
? 目前消费市场以初步完善化、中档、中低档、中高档商场不断的完善，目前以中百商场、
泰华广场、银座商场为代表的三大购物商场。万达的入驻将为未来潍坊高档商场的完善带来进一步发展。
? 早期商业以自营为主，近几年产权式商铺兴起，大多因产权失控导致经营权散落，以至
于后期经营失败，如盛和步行街、和平商业广场、国安商务大厦。
? 近期供给放量，多以大型的综合性商业突出亿丰时代、万锦国际、凯利mall、中华茶
博城、名嘉城市广场等多个大体量的商业上市或即将上市，但分散较分散，大量的分散了客流。
3、潍坊专业市场格局
六大专业市场：按照潍坊市场现状，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。
市场名称 市场概况 市场位于健康街与和平路交叉口向东100米，规模约为2万平米，定位中高 千和家居 档，租金：1.1—1.6元/平米/天左右。主要经营项目有板式家具、红木家具、儿童套房、欧式家具及办公家具等。 作为潍坊首家推出夜间购物的家居市场，经营状况一般。 市场位于健康街与会线路交叉口东北，总建筑面积12万平米，内部分为巨藏 华都家居 厅、拦金区、宝缘区、商务大厦四部分。以经营中高档家居用品为主，经营状况一般。目前租金范围在0.7-1.2元/天/平米。铺位空置率较多。 市场位于寒亭区，济青高速公路入口处，占地面积600亩，总建筑面积约60 万平米。主要以经营家居用品的一站式购物中心。整体包含交易区、办公区、百老汇家世界 物流区、餐饮娱乐区四个大的功能分区。经营状况良好。 市场位于潍坊胜利东街与坊央路交叉路口，共两层，总建筑面积约3.1万平 中百益家园 米，采用超市模式经营。主要经营家居用品、建材、装饰用品。采用“建材超市+装潢中心”的经营模式。经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。 市场位于青年路与胜利西街交叉口，总建筑面积约5万平米，主要经营项目 广丰家具城 为百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等，由于位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。 租金：1.8-2.5元/天/平米左右 项目位于青年路火车站附近，总建筑面积约2万平米，主要经营茶叶零售、 茶叶市场 批发、各种精品茶具等。作为山东最大规模的茶叶市场，经营状况良好。 租金：1.8-2.4元/天/平米左右 市场位于潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场，规模约2万平米，主要经营 家居建材，五金、钢材、土杂等。整体规模较大，经营产品类型比较齐全，豪德建材市场 竞争压力较大，经营状况相对不错 租金：1-2.5元/平米/天 市场位于北宫街向阳路交叉路口（西北角）万家福东临，总规模约4.5万平 新纪元建材市米，主要经营建筑装饰材料，家居用品等，经营状况良好。 租金：1.1—1.5元/平米/天