发布时间 : 星期二 文章中国建设银行----岗位培训教材(住房金融及个人信贷)更新完毕开始阅读
储蓄存款存单；
2)出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利；
3)质押权利条件。包括调查有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配，质物共有人是否同意质押。
采取保证担保式的，应调查：
1).保证人是否符合《担保法》及其司法解释规定，具备保证资格。保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格、是否具有代偿能力。如果保证人三年连续亏损、在建设银行黑之列、有重大行为损害建设银行利益的，不得作为保证人。
2)保证人与借款人的关系；
3)核实保证人保证责任的落实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任； 4)对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债、是否按贷款行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
5)对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况（主要包括履行担保责任情况、履约情况等）、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与建设银行合作情况（主要包括是否在建设银行有房地产开发贷款、以前合作是否顺利等）、是否按贷款行要求存入足额保证金等进行调查。
6）对保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，应查验贷款保证人提供的资信证明材料是否真实、有效,包括基本情况、经济收入和财产证明等。
（8）审核贷款真实性
贷款调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。
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此类开发商既然宁愿付出信誉降格的代价，其经营状况一般不会优良，或者说是资金链岌岌可危，面对的是极大的市场经营风险，一旦为其提供了信贷支持，则建设银行的信贷资产存在极大的隐忧，所以当前个人住房贷款面临的最大风险是假按揭的风险。面对开发商的精心设计的鱼目混珠的市场局面，我们要把握真实性原则区分个人贷款客户，防止假按揭贷款的侵害。实际工作中，以下几个假按揭特征可以引以借鉴：对出现以下情况的，应重点调查：
1）关于开发商：一般情况下，申请假按揭贷款的开发商不具备公司类信贷支持的条件，为了能够筹集建设资金或提前回收建设资金，其通过虚构交易主体，或交易行为、或高于市场多的交易价格、或比实际面积大的交易面积等虚假信息向银行申请个人按揭贷款，将公司行为化整为零转变为个人行为，选择相对容易获取支持的信贷渠道，从而使自己的资金提前回笼，将市场风险转嫁给银行。此类房地产开发商的主要特征是资质较差；项目开发资金不足且难以获得银行开发贷款，此类开发商或经销商在办理个人住房按揭贷款过程中，有集中代理客户或银行手续的意向或行为，并催促放款。
2）关于借款人：一般情况下，申请假按揭贷款的借款人具有同源性。主要特征是借款申请人来自同一地区、身份状况趋同、提供虚假的工作单位、虚假的收入证明或收入证明由同一单位开具；此类借款申请人或其所在单位与项目开发企业有着极高的关联关系等。
3）关于按揭房产：一般情况下，假按揭贷款所购房产为虚假房产或重复销售（抵押）房产或所在项目处于滞销状态。主要特征是经项目实地调查未发现该交易房产、经房产管理部门调查，房产项目并没有商品房预售可证明；存在重复销售（抵押）现象、房产所在项目尚未完工且销售欠佳，但某时段出现异常热销；按揭房产价格与该地区同类楼盘价格相比异常，相对市场价格有较大幅度上浮。
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贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《中国建设银行个人住房贷款申请调查审批表》，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保式、还款式、划款式等面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等面的调查意见，连同申请资料等一并送贷款审核人员进行贷款审核。
（五）贷款审核 审核部门和人员
个人住房贷款业务经办机构应在经营部门设立贷款审核岗。贷款审核人应由经营部门信贷主管担任。
审核容及要求
贷款审核人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提交的《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的容是否完整进行审查。贷款审核人认为需要补充材料和完善调查容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审核人对贷款调查人提交的材料和调查容的真实性有疑问的，需安排其他贷款调查人进行核实或重新调查。
贷款审核人审核完毕后（审核时间应控制在1个工作日之），应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》上签署审核意见，连同申请材料、面谈记录、《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》等一并送交贷款审批人进行审批。
（六）贷款审批 贷款审批
个人住房贷款业务执行专职贷款审批人审批制度。 审批流程如下：
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1.组织报批材料
个人住房贷款业务经营部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括：《个人信贷业务报批材料清单》、《个人信贷业务申报审批表》、《中国建设银行个人住房借款申请书》、个人住房贷款办法及操作规程规定借款人须提供的材料等。
2.审定申报材料
申报审批前，经营主责任人应认真审阅申报材料，审定报批材料的真实性、完整性和有效性。对同意按照申报案办理的个人住房贷款业务，经营主责任人应在《中国建设银行个人信贷业务申报审批表》相应位置签字确认。
3.审批受理
各级信贷审批部门负责本级行权限个人住房贷款业务的审批受理。 4.审批
贷款审批人依据建设银行各类个人住房贷款办法及相关规定，结合宏观调控政策或行业投向政策，从建设银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性，根据借款人的偿付能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给建设银行带来的收益和风险。
贷款审批人应对以下容进行审查： （1）借款人资格和条件是否具备； （2）借款用途是否符合银行规定；
（3）申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法规定； （4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
（5）贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理；
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