发布时间 : 星期日 文章中国建设银行----岗位培训教材(住房金融及个人信贷)更新完毕开始阅读
目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：
（1）贷款期限在1年以（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；
（2）贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
三、个人住房贷款操作规程 （一）综述
个人住房贷款操作流程如下所示：个人住房贷款中新建房贷款（一手房）个人住房贷款比其他个人住房贷款一般多一个贷前准备阶段，其业务流程如下：
贷前准备→ 营销受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后管理 （二）贷前准备
对于目前银行办理最多的抵押加阶段性保证个人住房贷款式，即银行在为借款人提供个人住房贷款时，需以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人为借款人提供阶段性连带责任保证。在银行为购房人提供个人住房贷款前,应对房地产开发商（以下简称开发商）开发的项目进行全面审查，进行销售合作的可行性分析。一面，可以通过实地考查,核实开发商所递交项目资料的真实性，掌握开发商的资信及经营状况、项目开发及销售的合法性，并对商品房销售前景作出判断；另一面，可以更好的确定银行为项目提供个人住房贷款的规模、额度和期限，保证商品房预售资金专款专用。通过项目审查，有助于选择优质项目，有利于保障银行和购房人的利益，有利于防银行的个人住房贷款风险。
对个人住房贷款项目的审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。 1．开发商资信审查
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（1）企业资信等级或信用程度
资信等级是企业信用程度的形象标识，它表明了企业守约或履约的主观愿望与客观能力。
（2）经工商行政管理机关核发的企业法人营业执照
企业法人营业执照是企业进行合法经营的凭证，通过审查营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营围。
（3）税务登记证明
通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。
（4）会计报表
会计报表是综合反映企业一定时期财务状况和经营成果的书面文件。一般包括资产负债表、损益表和财务状况变动表。通过会计报表，了解开发商的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断。
（5）开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况
通过对开发商的债权债务和为其他债权人提供担保情况的了解，可以对企业的担保能力、融资能力和楼宇能否按期峻工作出判断提供参考资料。
（6）企业法人代表的个人信用程度和领导班子的决策能力
企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉。企业领导的决策能力往往决定着企业的发展命运，左右企业的未来。开发商经营房地产，资金量大、期长。企业决策稍有不慎，轻则影响项目的按时竣工和住房的销售，重则形成“烂尾”工程，导致购房人拒绝还款，产生银行的借贷纠纷。因此，企业法人情况是银行选择合作伙伴的重要参考
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因素。银行在选择合作伙伴时，必须对企业法人代表的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作作好准备。
2．项目审查
（1）项目资料的完整性、真实性、有效性的审查。 开发商申请商品房销售贷款项目合作需向银行提供下列资料 1）商品房销售贷款项目合作申请表； 2）贷款证、贷款卡（附年审记录）； 3）营业执照（副本，附年审记录）；
4）资质等级证书（是经当地建设委员会审查批准，赋予开发资格、准予从事房地产开发经营的凭证。需附年审记录）；
5）《土地使用权证》； 6）建设用地规划可证
7）建设工程规划可证（是经政府工程规划行政主管部门审定、可建设各类工程的法律凭证）；
8）建筑工程施工可证
9）预售商品房可证（是经国土房地产管理部门审核准予商品房预售的可证）； 10）公司合同、章程（有限责任公司和股份有限公司提供）；
注:公司章程规定须由董事会决议决定贷款申请等事宜的,必须提交同意申请商品房销售贷款项目合作的董事会决议原件，容包括同意对向银行申请个人住房贷款的业主提供承担连带责任担保，并有符合章程规定人数的董事会成员签字。
11）《合作协议书》（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供）；
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12）工程竣工验收合格证（现楼提供）； 13）财务报表；
14）贷款行和当地政府管理部门要求提交的资料。
验收、检查开发商提供的项目资料是否齐全；将提交的项目资料的复印件与原件对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性；查看提交资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。
（2）项目的合法性审查
1）项目开发的合法性审查。通过审查开发商的《用地批准书》《工程规划可证》，确定开发商是否已按政府规定交纳完土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间，建筑物的结构是否与规划可证相符，从而确定项目的开发是否合法。其中应注意土地使用权是否被抵押，对土地使用权已被抵押其他银行的项目，由于房屋与土地不可分的特殊属性，防止处置抵押物时的纠纷，避免贷款风险，贷款行一般不应再为该项目提供商品房销售贷款。
2）项目销售的合法性审查。通过审查项目的《预售可证》确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关程序等。
（3）项目工程进度审查
由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意,一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。
（4）项目资金到位情况审查
审查开发商按项目要求比例的自筹资金是否到位。
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