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总体上,国家不鼓励。 、房地产投资基金(私募)
我国房地产私募基金尝试阶段(资料) 我国房地产私募基金的相关立法
我国房地产私募基金正式成立的一些障碍 我国房地产私募基金的前景光明 4、房地产投资信托基金
房地产投资信托基金的概念（资料） 香港房地产投资信托基金
其它国家和地区房地产投资信托基金 海外的中国房地产投资信托基金 我国房地产投资信托基金 房地产投资信托基金简介
房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。 “房地产投资信托基金”，指任何主要投资于房地产并以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的投资工具。
我国房地产投资信托基金
2005年9月银监发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件），文件指出，新开办的房地产业务应该符合国家宏观调控政策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证（四证）的项目不得发放贷款，申请贷款的房地产开发商资质不低于国家建设行政主管部门颁发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35％。 这些规定的严格程度几乎要高于银行要求。 我国的“准”房地产投资信托基金
《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》
中国证监会房地产投资基金（REITs）专题研究小组于2007年4月10日正式成立。 央行已指定两家作为国内房地产基金候选试点机构。
上证所已花了很长时间做研究设计，并将积极推动在上证所上市。 5、房地产夹层融资
夹层融资，是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，即它是介于股权与债权之间的投资形式，在风险与收益方面都比单纯的股权与债务投资要中性一些。
一般在政府批文和施工完成前参与 是私募基金的一种形式 6、保险资金
经国务院批准的国内第一部基础设施项目投资的管理规章《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》2006年3月21日正式实施。 允许“保险资金投资交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目”。
国务院2006年6月15日颁布《国务院关于保险业改革发展的若干意见》,开展保险资金投资不动产试点。
2007年06月01日保监会公布了其起草了《保险资金运用管理暂行办法》，现向社会公开征求意见。首部将“不动产投资”纳入其中的文件。 5.3 资金成本与资本结构
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权益性资本筹集 （一）吸收直接投资 1、现金出资 2、实物出资 3、工业产权出资 4、土地使用权出资 （二）发行股票
普通股和优先股 （三）企业留存收益
公司在税后利润中提取的盈余公积金和保留的未分配利润就是留归企业支配的留存收益。 这是企业内部筹资的重要方式。 负债资金筹集 （一）银行借款
1、银行借款的信用条件 （1）信贷额度。 （2）周转信贷协定。
例：某企业与银行商定的周转信贷额为5 000万元，借款利率为6%，承诺费率为0.5%，借款企业年度内使用了4 000万元，余额为1 000万元。则借款企业应向银行支付承诺金的金额为：承诺费=1 000×0.5%=5 万元
(向银行借用的贷款中，对已生效但未支用的部分，借方应交承诺费.) 企业借款的实际利率为： 实际利息费用4000?6%?1000?0.5%实际利率???6.125% 实际贷款净额4000 （3）补偿性余额
例：某企业按年利率10%向银行借款100万元，银行要求保留20%的补偿性余额，企业实际可以动用的借款只有80万元，计算该项借款的实际利率。 实际利率=（100×10%）÷80×100%=12.5% （二）发行企业债券 1、债券的发行价格
债券发行价格的高低取决4个因素： （1）票面利息率 （2）债券面值 （3）债券期限 （4）市场利率 债券发行时：
（1）债券票面利率＞市场利率，债券发行价格＞债券面值，溢价发行 （2）债券票面利率＝市场利率，债券发行价格=债券面值，平价发行 （3）债券票面利率＜市场利率，债券发行价格＜债券面值，折价发行 2、债券发行价格的确定方法
（1）分期付息，到期一次性偿还面值债券的发行价格 P ? B(P/F,i,n)?I(P/A,i,n)P:债券发行价格 B:票面金额
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I:债券利息 i:市场利率 n:债券期限
例： 某股份有限公司拟发行面值为100元，债券票面利率为12%，期限为2年，每年年末付息的债券。试测算当市场利率为10%时的发行价格。 P=100×(P/F,10%,2)+100×12%×(P/A,10%,2) =100×0.8264+12×1.7355 =103.47(元)
（2）到期一次还本付息，单利计息债券的发行价格 P?B(1?jn)(P/F,i,n)P:债券发行价格 B:票面金额 j:票面利率 i:市场利率 n:债券期限
上例可计算为：P=100×(1+12%×2) ×(P/F,10%,2) =100×1.24×0.8264 =102.47(元) （三）融资租赁 （四）商业信用 （1）应付账款 （2）应付票据 （3）预收货款 计算资金成本
做好资本筹集规划（即确定合理资本结构）
资金成本：企业使用资金的代价与费用 筹集资金要考虑： 财务风险：由于企业筹集资金而带来的风险 合理的资金结构
一）概念
1、资金成本（又称为资本成本）：是指企业在筹集资金和使用资金过程中付出的代价，它包括资金使用费用和资金筹集费用两部分。 （二）资金成本的一般计算公式
在财务管理中，资金成本一般用相对数表示。 每年的用资费用
资金成本??100% 筹资总额?筹资费用
包括权益资金成本计算与债务资金成本计算 （三）权益资金的成本估算
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1、普通股筹资成本
普通股筹资的成本就是普通股投资的必要报酬。 1）公司采用固定股利政策，计算公式如下： 每年固定股利普通股筹资成本??100% 普通股筹资金额?（1?普通股筹资费率） 例:某公司拟发行一批普通股，发行价格12元，每股发行费用2元，预定每年分派现金股利每股1.2元。则该普通股筹资成本测算为： 1.2
普通股筹资成本??100%?12?2
（2）固定股利增长率的政策，计算公式如下： 第一年预期股利普通股筹资成本??100%?股利固定增长率 普通股筹资金额?（1?普通股筹资费率） 例:某公司准备增发普通股，每股发行价为15元，发行费用3元，预定第一年分派现金股利每股1.5元，以后每年股利增长5%。则该普通股筹资成本测算为：
普通股筹资成本?1.5?100%?5%?17.5?3
例：某公司发行面值1元的普通股共计800万股，预计第一年每股利率为14％，以后每
年增长1％，筹资费用率为3％。 该普通股筹资成本为：
800?14%?1%?15.43?0??1?3%?
2、优先股成本
优先股股息税后支付，没有抵税作用 资金成本的计算公式为：
资金成本率?Kp?每期的优先股股息优先股筹资总额?筹资费用
D?100%P（1?f）3、留存收益成本
资金成本率与普通股类似，只是没有筹资费用。
Kr?Dc?gPc
几种权益筹资方式资金成本比较 优先股<留存收益<普通股 （四）债务资金的成本计算
长期借款成本和债券成本都是债务资金成本。 1、长期借款筹资成本的计算公式
长期借款筹资成本?
年利息?（1?所得税税率）?100%长期借款筹资总额?（1?长期借款筹资费率）
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