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挂牌程序
在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位臵、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； 符合条件的竞买人填写报价单报价；
出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 出让人继续接受新的报价；
出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 挂牌期限的要求 : 挂牌时间不得少于 10 个工作日。 确定竞得人的标准和方法
在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；
在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 二、供地方式及土地使用权出让年限
供地方式：拆成自然平整，外部条件(道路、水、电、气等)均以现状为准。
土地使用权出让年限：居住份额用地70年，商业份额用地40年，办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。
三、挂牌出让底价、加价幅度及竞买保证金
四、中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。在竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。
五、有意竞买者请于2003年9月5日至2003年9月18日上午11：00（工作日），到南京市土地市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），并按规定交付竞买保证金。有关挂牌出让文件可于2003年8月22日起到南京市国土资源局一楼大厅2号窗口按规定申领。
六、接受竞买报价时间（工作日）： 起始时间：2003年9月5日上午8：30；
截止时间：2003年9月19日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。
竞买人报价必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上（含截止时最后有效报价者）的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 七、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。 招标：1）定义 2）程序：
招标、投标、开标评标决标、签约并领取土地使用证 3）优缺点
改变\唯有价高者得之\的土地招标模式 拍卖：1）定义 2）程序
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发布拍卖公告、拍卖、签约、领取土地使用证书 3）优缺点 协议(已淡出）
二、土地使用权转让
1、土地使用权转让的概念：
以出让方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得的土地使用权的转让 2、土地使用权转让的方式: 出售、交换、赠与 三、土地使用权划拨
是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 无偿性，无期限性 适用范围： 适用范围：
(1)国家机关用地和军事用地。
(2)城市基础设施用地和城市公益事业用地。
城市基础设施用地是指给排水、环境保护、供电、通信、煤气、道路桥梁、消防保安等设施用地，城市公益事业用地是指城市内教育、文化和卫生等设施用地。 (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 (4)法律、行政法规规定的其他用地。 第四节 开发建设中的农地征用
农地征用的涵义
农地征用是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。 农地征用的特点
有一定的强制性。农地征用是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。 要妥善安臵被征用单位及人员的生产和生活，用地单位须向被征地单位给予合理经济补偿。
土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。 基本农田的内涵
国家实行基本农田保护制度。
下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理。
经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；
蔬菜生产基地；
农业科研、教学试验田；
国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。 农地征收审批权限
征收下列土地的，由国务院批准： 基本农田；
基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
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其他土地超过七十公顷的。
征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 耕地保护与耕地开垦费
国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。
国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 征地补偿标准
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安臵补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、临时建设用地补偿费和税费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安臵补助费，按照需要安臵的农业人口数计算。需要安臵的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安臵的农业人口的安臵补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安臵补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安臵补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安臵补助费的标准规定。
地上附着物补偿费和青苗补偿费的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 税费：
耕地占用税
新菜地开发建设基金 征地管理费。
房地产开发企业取得增量国有土地使用权的途径 通过划拨方式取得生地土地使用权 通过出让方式取得熟地土地使用权 通过出让方式取得生地土地使用权
通过划拨方式取得生地土地使用权费用的构成 主要是农地征用税费，由下列税费构成： 土地补偿费； 青苗补偿费；
地上附着物补偿费（包括农田基础设施、树木、迁坟等）； 安臵补助费；
房屋拆迁安臵补助费（此处指农村房屋拆迁安臵补助费）； 耕地占用税； 耕地开垦费；
新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的菜地）； 征地管理费（为征地费总额的1%～2%）。 通过出让方式取得熟地土地使用权费用的构成
通过出让方式取得熟地土地使用权，房地产开发企业支付的主要是熟地土地使用权出让金。
通过出让方式取得生地土地使用权费用的构成 生地土地使用权出让金
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农地征收税费 土地补偿费； 青苗补偿费；
地上附着物补偿费； 安臵补助费；
房屋拆迁安臵补助费； 耕地占用税； 耕地开垦费；
新菜地开发建设基金（指征收城市郊区的菜地）； 征地管理费（为征地费总额的1%～2%）。 思考题：
1、选择开发用地时应统筹考虑的因素有哪些？
2、开发企业获得开发经营用地使用权的基本方式有哪些？ 3、土地使用权转让合同成立和生效的条件是什么？
4、为取得集体所有农地的开发使用权。开发企业应支付的费用由哪些？
第四章 城市房屋拆迁
城市房屋拆迁的涵义 城市房屋拆迁的工作程序 城市房屋拆迁补偿与安臵 拆迁中的补助和损失补偿
特殊情况下的拆迁补偿、安臵 城市房屋拆迁中的证据保全 拆迁纠纷的处理 城市房屋拆迁的涵义
城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安臵（通常迁回原地安臵）的行为。 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益还要依法予以保护。 城市房屋拆迁的工作程序 拆迁前期工作
申请核发《房屋拆迁许可证》 组织实施拆迁 1、拆迁前期工作
拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 2、申请核发《房屋拆迁许可证》
《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证，获得此证后，拆迁申请人就成为合法的拆迁人，其拆迁行为受法律保护。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 3、组织实施拆迁
1、组织拆迁动员，发布拆迁公告
(自公告之日起不得新建、改建、扩建等，主管部门停止办理相关的一切手续) 2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议（备案）
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